本
文
摘
要
宁波房产市场交易继续表现强劲，二手房市场成交的大房子逐渐增多。我们发现房价上行，总是由顶级产品逐层向下级传导；房价下行，则是由底层产品开始萎缩，进而向上级影响。但是我们也要充分认清市场成交类型和价格，现在市场成交绝大多数还是高性价比房源，多集中在刚需二手房，而非整体产品。
宁波房产市场行情发展会经历几个阶段。当成交量上升到一定数量，市场高性价比房源逐渐减少，会在某个阶段进入一个博弈期，就是客户心理预期和房东心理预期的博弈。所以说就是在某一时间段，量有收缩的时候，就会迎来一个小的价格上涨阶段。每一次成交量的收缩，都会迎来一次价的博弈，量价关系会随着市场情绪和政策导向发展到强势的一方。当然不会是所有房子都上涨，还是分产品力、地段、属性、功能、流量等进行细分。价格涨幅都不一样，有高有低，甚至还是不涨，先受影响的是一些热门小区或者高端房源变得稀缺和房东预期膨胀。
现在市场中产品最具有普遍性特征的主要有两种，一种是房价在600万以上到1200万以下的，这个价格面积段房子主要评估产品力、地段、流量，属性和功能是弱项。其中产品力一项中的品质、设计、规格都是要能详细评估的，在同级产品和区域产品中都要先有全面的了解和理解能力，才能对比评估。600万以下的房子主要是功能和流量，功能主要在地域和学区、地铁。这里面地域、学区来区分级别，地铁线路通向区域等级为价值等级。这一级别房价产品很少有产品力，尤其是近二三年的房子，所以在这个级别有优秀产品力的房子要优先关注。
在这两种价格段的是others ，它们有特殊性，评估更要细分各项。我在去年第四季度就预测两种产品类型要上涨，虽然经历了去年年底全面来临的不可抗力，但是我们看到最近这两种产品已经先涨了起来。我们都能看到其中一种已经在上涨，并且房源稀缺，但是我们心里要对产品有充分认识，并不是说你认为的“高端”或者“稀缺”，就是真正的这两种，就怕货比货。比方说把海宴府挪到鄞州中心区，价值可能要下降两成。
能力越大，责任越大，第二种上涨类型不会公开。我只想让市场中的人们有一个清醒的认识，并不是像某些媒体一直制造舆论，在冷热之间徘徊，该买与不该买之中“钓鱼”。建设公正、公平、良好、稳定的房产市场，是大家共同的愿望。
