本
文
摘
要
可能很多朋友知道，但是不是全部都知道，实际商铺的造价和住宅差不多的，当然大型商场的各种功能要设计的更加完美，各种能源消耗可能跟多，那么也会在电力投入，消防投入会更多一些，还有装修也是一大块；
还有就是停车场，可能需要一块空间，或是地皮。或是下停车空间，那么对商业也是有消耗的；
这就是商业的造价和住宅的一些区别，但是商业的后续管理，要远远低于住宅，住宅的绿化，每年的水费就是一个大数据；
那么，商铺的定价，在大多数城市，都是要贵于住宅的；
而且贵的，那么的不靠谱；
说说建筑造价，三四线城市的房子，最低售价3000多块，就是一些城村交汇的地方；
也就是说地皮一分钱不要，开发商一份钱不赚，价格才3000多，说明什么问题？
建筑造价，真的很低；
商铺的造价也高不到哪里去，特别是社区商铺，和住宅是一样的造价；
这个就聊到这里，不说了，那么聊聊商铺的定价，到底是依靠的什么标的呢？
第一：商铺是开发商，最赚钱的一部分；
为什么一个小区，开发商死活都要规划底商，不论是在犄角旮旯，还是在主要街道，都规划了商铺；
特别是大的小区，小区内部甚至都规划了底层内铺；
因为商铺卖出去的价格，一定是高于住宅的，住宅才能买几个钱？
很多开发商，耍小聪明，盖的都是三层连体商铺，说白了，只要沾上商铺这个词，哪怕是三层，都会卖出高于住宅的价格；
还有就是，小区越大，商铺卖得越贵；
商铺面积越大，层高越有优势，卖出去的可能性越大，经营的业态越是多元化；
虽然说，从投资角度讲，买大商铺风险大，但是大商铺的经营者，一旦稳定都是长期客户；
例如银行，保险公司，社区医院等等；
不管怎么说，社区商铺都是开发商，盈利的很大一块，而且价值倍增；
那么，开发商，卖商铺的时候，怎么定价的呢？
第二：烧脑的商铺定价规则；
愚钝一点的开发商，就是在小区不成熟的时候，就是等待，用时间来说明商铺有价值，一点一点的被发现；
稍微聪明点的开发商，就是搞运营，设计和规划业态；
对于商铺来讲，不要说，开发商资金紧张抛售，这玩意看不透的时候，是没人买的；
着急也是白瞎；
对于商铺来讲，为了销售，而规划业态的开发商，太多了；
液态的规划，代表有稳定的租金回报率；
卖房的时候，就可以用租金回报率来和你说话，用热火朝天来和你说话，你买不买？
一定买；
那么，这个定价，就有了新的思路，这么定价呢？
一是有限的参考，周边铺位价格，周边的租金价格，周边的业态环境；
有了这些参考，就有了增值；
另外，开发商都善于说一件事情，那就是增值论；
假如周边的商铺，3年前价格2万，现在开发商就说，甚至联合中介的朋友放风说，那边的涨到了3万了；
而且在中介，还挂几个铺面的信息，就这么把价格定高了一点点；
二是透支未来3年的定价；
有的说是返租，有的说是优惠几折，这就是一个定价的心里策略罢了；
价格一定是超前的，未来三年买了商铺，再卖掉的都是亏钱，这个已经不用说了；
这样说来，就知道了开发商怎么定价了吧？
当然，还有很多的考虑因素，运营，周边，小区入住率，销售率，周边人口布局分类等等；
阿永哥点评：
一是买商铺是一个长期的投资，20年以上回本的商铺，基本都不靠谱；
但是刚刚买到的商铺，能够达到5%的收益率，已经是非常的牛逼了，关键是看后续；
这就是硬功夫了，区域发展才是商铺的未来，包括业态发展；
二是商铺是可以议价的，这个议价能力，也很重要；
通常的议价风格，就是组团玩开发商，我们一次性要30套底商，你卖不卖，价格是多少？
温州人就这么玩，不是说这个过时了，而是这样搞可以有一个更好的运营规划；
这才是硬道理，好了就说这么多吧！
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