本
文
摘
要
转自大胡子看深圳
最近两周，深圳的市场回暖明显。
中介的带看量、咨询量以及新盘的看房人数，都比年前要好上不少。
就连之前萧条的中介行业，最近都开始招聘，已经离开这个行业的中介，也纷纷开始回流重操旧业。
市场回暖带来的最直接结果，就是涨价。
那么当下深圳二手房市场有没有出现涨价呢？
光说无凭，我关注了一下市场上业主挂牌的最新数据，发现市场回暖之后，这个月确实已经有几个板块开始涨价了！
是的，房价真的开始涨了！但是数量非常有限，只有几个板块，所以马上要关注起来了。
这一轮市场回暖的时间还很短，深圳上涨的板块不多，一共只有12个。
这张图乍一看，好像都是四面开花，每个区都各有一些板块，毫无规律可言啊，别急。
我还是从中扒出了一些有价值的规律。
①中心区涨幅板块多于外围区域
南山、福田、罗湖一共6个板块房价上涨，占了一半，外围区域中龙华的板块多一点，还有3个，宝安只有1个，光明也有一个
但是，这里值得关注的是，虽然中心区房价涨的板块更多，但是涨幅却比外围板块要小一些
我猜测和基数有关，中心区房价更贵，购买力养成的时间更长，涨幅很难一下子攀升。
就和95分要立马变99分难度要更大，是一个道理。
②西部、北部明显多于东部
西部的南山、宝安和光明、北部的龙华都有板块上涨，
东部只有罗湖口岸和盐田梅沙价格上涨；
龙岗、坪山一个上涨板块都没有
从中其实还是看出一个规律的，并且这一直都是深圳楼市的特点。
那就是：
东部价格一直比较稳定。
涨的时候，不会大涨，跌的时候，也没那么狠。
这算不算稳定得从一而终呢？
③豪宅板块不少
南山的深圳湾和华侨城，福田的福田中心和香梅北，都是豪宅产品为主的板块
盐田梅沙片区虽然价格不高，但是梅沙片区的二手房以海景豪宅居多，
宝安的曦城，也就是大家俗称的尖岗山，也是豪宅定位的板块。
深圳有钱人买房向来不含糊，房价往往很少跌，价格也没啥上限，因此豪宅一般都是深圳最先回暖的区域。
④板块涨幅都不大
这12个上涨板块的涨幅，没有一个涨幅超过5%。
而且绝大多数板块的涨幅都在2%以下，从幅度上看，涨幅都比较小。
不过因为此刻深圳的市场行情才刚刚回暖，市场信心还没有完全释放，不少板块的业主报价还比较低调，所以当下深圳涨幅不大也是可以理解的。
我之前一直强调，今年上半年，趁着房价还没有完全复苏，还可以有低价入手的机会。
板块都整出来了，规律也盘了，但从中我也想分享几个，我发现的几个典型楼盘。
曦城（尖岗山）
曦城是豪宅板块中的典型，曦城板块也就是大家熟悉的尖岗山板块
曦城这一片因为靠山靠近水库，环境非常棒，楼盘基本上都是豪宅定位。
这个片区一回暖就能涨，主要原因我觉得有两个。
第一，深圳的豪宅市场比较快回暖，这一点前文也提到过。
第二，这个片区的二手楼盘不多，豪宅业主非常有底气。
尖岗山曦城这一片暂时来说进入二手房市场的楼盘不多，不少楼盘是最近3-4年建成的，大部分都还没过限售期。
曦城片区最标杆的二手楼盘是招商华侨城曦城。
如今华侨城曦城二期挂盘价在11-14万/㎡之间，面积都在230平以上，这一类超大户型豪宅的客群比较稳定，价格波动比较小，加上此刻片区内竞品楼盘不多，业主可以比较放心地涨价。
黄木岗
福田价格上涨的板块中，福田中心和靠近香蜜湖的香梅北板块大家都比较熟悉。
最不熟悉应该就是黄木岗了。
黄木岗板块以黄木岗地铁站为中心，东边靠近百花和八卦岭，西边是莲花山。
黄木岗涨价的因素主要是旧改红利。
黄木岗这几年一直在旧改，光华富北片区的旧改更新规模就达到了50万平，华富北屋村、笔架山庄、华富北综合楼、逸山明居等小区都属于华富北旧改范围内。
旧改动工之后，黄木岗如今在卖的小区非常少，而且剩下在卖的小区中，比如依山居、乐山居，楼龄都接近30年。
因为楼龄比较老，所以剩下几个小区的业主，多少都会有旧改的预期，更敢把挂牌价拉高。
罗湖口岸
罗湖口岸的二手楼盘以老小区为主，基本都是90年代的小区，楼龄多数超过30年。即便是楼龄年轻一些的小区，也全部都是2010年之前建成的小区。
这样一个连次新小区都没有的板块，为什么成为罗湖唯一一个房价上涨的板块？
主要原因是香港。
罗湖口岸是整个罗湖距离香港最近的版块。
最近，香港和深圳已经实现了无障碍通关，深港互通之后，对口岸周边的经济肯定有带动，那对口岸周边小区的业主信心也会有 *** 。
红山-梅林关
红山和梅林关是关外片区中的典型。
为什么说是典型呢？
关外片区，如果要想实现房价上涨，无非就是两点：
规划概念+配套建设
而且只有规划概念的话，往往价格波动会很大，如果再加上有相应配套的板块，就能拥有稳定的价格上涨预期。
红山和梅林关就是既有一定概念（北站总部经济辐射），同时配套建设已经很成熟的板块。
这一轮两个板块率先实现上涨。
一方面原因就是上面提到的，板块有价值支撑，而且相比同量级的其他价值板块，比如宝中，价格上没有那么虚高。
另一方面原因在于之前两个板块跌幅太大，业主有空间适度回调。
两个板块之前确实跌了不少。
比如红山的莱蒙水榭春天三期，去年11月成交同比2021年跌了13%；
梅林关的星河盛世，去年11月成交价格同比2021年跌了22.91%
红山和梅林关都是二手房关注度比较高的板块，只要市场热度一回来，就算涨价之后不卖，也不怕房子卖不出去。
显然，相比深圳楼市最火热的时期，此刻部分板块房价的上涨，并不能说明深圳楼市已经彻底复苏。
而且市场才刚刚回暖，未来走向其实还有变数。
率先上涨的板块，接下来可能会有波动；
还没上涨的板块，接下来也有可能暴击。
可以确定的是，今年深圳会有一波房价持续回暖的周期，但是想要买到最能涨的板块，除了了解板块的发展、区域价值之外，还要时刻紧跟市场数据的最新变化，尤其是房价。
希望不论是自住买房还是投资，都能买到能涨的板块、能涨的小区。
