本
文
摘
要
最近，郑州路边的临时停车位越来越正规了，甚至不少车位都实现了“无感停车”。
但是，这仅仅实现了市民停车缴费的便利性，真正停车难的问题却没有得到有效改善。
究其原因，主要还是郑州的汽车保有量和停车位数量差距太大。
据郑州市公安局交警支队通报，截止目前，全市机动车保有量已达450万辆，并且已经启用豫V牌照。
在2019年全国汽车保有量十强城市中，郑州汽车保有量已经排在第6名，位列上海之后。
一方面是汽车保有量的疯狂上升，另一方面，车位的增速却非常缓慢，这无疑进一步加剧了车位的紧缺性。
走在郑州的马路上，你会发现路两侧都是车，甚至有些路段一侧能停2-3层的汽车，最里面的车压根就开不出来。
谁都不想违章停在路边被贴条，可是你总要提供足够的停车空间，对不对？
01.
仔细观察就会发现，道路两侧违章停车最严重的往往是一些老旧小区。
因为，在5-10年前，很多楼盘的小区规划里，车位的配比常常是1:0.5左右，甚至有的小区更低。
当时没有人会想到10年后的今天，全国汽车保有量会高达3.6亿辆，平均每4个人里就有一辆机动车。
但是，现在翻翻土拍信息就会发现，开发商每拍一块地，基本都有一系列的规划指标，其中就有个叫做“车位配比”的东西在很多年前就已经存在。
就拿郑州来说，根据2019版《郑州市城市规划管理技术规定》中，关于机动车停车位配建标准做出了详细要求。
我们可以根据建设房屋的类型，对应配建停车位的系数，从而推算出应当配建多少停车位。
如果规划停车位的数量不满足规划条件，就无法通过房屋建成后的规划核实，规划核实无法通过，后续的产权手续的办理更无法进行。
02.
但是对于开发商而言，地下停车位的建设成本很高。从事过建筑施工的人应该知道，地下空间向下挖的成本是越深越高。
于是有的开发商就开始想歪点子，利用一层的地下空间，建设两层机械车位。
这样既可以降低成本，同时还能满足规划标准要求。
但在实际使用的过程中，开发商不能仅仅考虑降低成本符合规划要求，还需要考虑地下空间条件是否满足或者适合建设机械车位。
包括后期是否有利于管理维护，是否有利于业主车辆的便捷停放等问题。
不然的话，个别开发商会为了节约成本，同时为了满足配比要求，在地下空间不满足大规模建设机械车位的情况下，配建了使用极其不便的机械车位。
这样做不仅导致后期停车困难或根本无法使用，甚至有的开发商还会在通过验收之后拆除掉，导致小区车位配比严重不足。
比如广州招商雍华府为了缩减地下工程成本，采用了“缩水版”的两层机械车位。
这种车位因为上下独立一组，左右机械车位没有连接，所以上面要想停车只能先把下层的车辆挪走。
更BUG的是，因为层高限制，上下层空间最高只有1.55米，如果上层碰到管道，那么高度甚至不足1.3米。
这样就导致，下层停不下大型车辆，上面连正常轿车都无法停放。
很明显，开发商纯粹是为了过审，凑车位配比。
开发商更神奇的操作是，最后有业主投诉机械车位停车不方便，要求开发商拆除。
等开发商拆除之后，业主发现车位配比不够，开发商反而甩锅给业主，说是业主申请拆除的。
在郑州，还有粉丝爆料说他们小区在刚交房的时候，开发商直接拉了一些临时机械车位来应付验收，等验收通过之后直接就拉走，导致小区车位配比严重不足。
所以，在我们买房的时候，看好规划图，里面标注的地下车位里面是否注明有机械车位。
03.
开发商搞机械车位应付验收，之后再拆除，不仅导致小区车位配比不足，同时还导致小区车位价格暴涨。
目前，郑州车位价格的众数约在10-20万元，其中北龙湖以33-56万的标准车位价格领跑郑州。
其次是郑东新区、金水区，车位价格在18-25万之间，航空港区以及郑州周边区域价格最低，在6-8万之间。
我们团队统计了郑州各个区域共计130个小区，包括已经交房以及在售的项目。
以上表格数据大多数来源于网络以及朋友圈，在实际情况中，车位价格由于每个人了解的情况有出入，可能存在较 *** 动。
04.
为什么不同的区域，不同的小区车位价格相差这么大呢？
通常我们认为，车位的价格和房子的价格是呈正相关的关系，纯改善类的项目车位价格高于刚需项目。
而且改善盘的业主家庭对于车辆以及停车位的需求会更大一些，供需关系对车位的价格影响更大。
除此之外，还有建设成本、人防成本以及税费成本的影响。
首先是建设成本。前面我们有提到，就是你看起来开发商只是在地上花了个框，但是为了花这个框开发商是挖了整个地下空间的。
地下室的狭义建安成本比地上建筑部分要贵，因为你要挖开土方，做支护工程，要排水。
同时单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分。
最后地下室空间出来，还得做消防、通风、防霉防水、排污、照明等，这一波下来又是成本。
其次是人防成本。根据国家关于人防的相关法律法规，在国内凡是盖房子的，都得盖点防空设施，区别仅仅是盖什么规格。
按照《郑州应建人防工程面积计算规则》，新建10层（含）以上或者基础（含桩基）埋置深度超过3米（含）以上的民用建筑，应建6级以上防空地下室面积按首层建筑面积计算。
这些人防地下空间除了增加结构配置，比如钢筋什么的，还需要增加人防设施设备，比如大钢门、战时通风系统等。
最终，这些增加的成本都分摊到了房价和车位价格里面。
然后是税费成本。各地征收的标准不一样，比如《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法》：
城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征收，每平方米170元（地上地下都要交）。
还有其他小项就不一一罗列，反正只要有税费成本，开发商都会分摊至可以销售的每一平米，然后出售给购房者。
这些还都是直接成本，还有一些销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本，这些最后分摊进入每一平米可出售的面积当中，包括车位。
以上这么多琐碎的成本加起来，你会发现，车位真不是个便宜货。
那么，如何来判断自家小区的停车位究竟贵不贵呢？
可以参考一下这个计算车位价格的公式：
车位的价格占总房款的5%-12%，如果车位价格/总房款=5%，那就比较便宜；超过12%就比较贵了。
当然，具体情况还会根据小区车位配比以及小区档次不同，会有一定程度的浮动。
比如一些老小区，车位配比极低，好不容易空出来一个车位都要靠抢，那车位价格自然会更贵。
还有一些高端小区，买得起豪宅、开豪车的人，自然能承受更高价格的车位。
对于高净值人群来说，时间就是金钱。
所以，只要能节约时间，一百多万的车位又何妨？
05.
最后，还要回归到车位要不要买的问题上。
这里要给大家一个忠告：车位是用来停车的，不是用来炒的。
判断一个小区的车位是否值得购买，首先看车位配比。
现在大多新建小区的车位配比都在1:1以上，有些高端楼盘的车位配比会达到1:1.5甚至更高。
所以，未来小区车位数量足以满足住户的需求，那么车位售价大概率也会处于市场正常水平，指望投资升值很难。
除此之外，小区的用车需求量以及车位需求量，也是一个判断的重要标准。
比如，地铁口的楼盘，附近有停车场的楼盘，小区业主开车出行和在小区停车的需求就会小一些，车位也就没那么刚需。
综合来看，车位的潜在购买人群主要还是本小区的业主，投资的意义不大。
但车位又是一个很有实用价值的消费品，特别是下雪天，有一个地下车位会感到无比的幸福，还能提高生活的便利度。
个人认为，只要价格合理，又在自己的承受范围之内，那么入手一个车位还是值得的。
