本
文
摘
要
凤凰岛，海南的超级豪宅，曾经价格突破天际的无敌存在。
但如今，这个豪宅的价格已经跌到了惨不忍睹的地步。
2010年1月，凤凰岛首次开盘，700套公寓被一抢而空，价格高达7万元每平米。
为响应国际旅游岛概念，凤凰岛楼盘请来了五国驻华大使，又请了20余名国际超模来到了开盘现场，一时间风头无两。
2010年2月，凤凰岛第二次开盘，售价跳涨1.5万，单价达到了8.5万元每平米。
注意，那是2010年，足足12年前，地方是海南，一个平均工资低于中国大部分省份的地方。
到了2012年，凤凰岛的房价涨到了15万/平米，最高时价格甚至一度突破18万。
凤凰岛为什么敢在2012年卖到15万以上的价格，比当时的北上广深顶级豪宅还贵。
因为凤凰岛就是豪啊。
海景房算什么，凤凰岛要把自己打造成东方迪拜，中国的迈阿密。
虽然凤凰岛卖的贵，但在豪这方面是绝对引领国内水平的。
别说12年前，就算是今天，也豪。
看看今天的实拍图你就知道了，凤凰岛一期的5座流线型帆船大楼放今天都非常好看，非常养眼。
实拍的夜景图，满屏幕都凸出了一个奢华。
可以说，论逼格，凤凰岛是绝对有的，而且只多不少。
论概念和规划，凤凰岛更是直接摊上了中央级政策，海南国际旅游岛概念，而凤凰岛从一开始就定位国际旅游度假目的地。
在规划里，凤凰岛这会打造七星级酒店、国际养生度假中心，热带风情商业街，国际游艇会，国际邮轮港等大项目于一体的国际度假中心。
未来前途，不可 *** ，手快有手慢无，你还不快来抢，等以后高价卖给别人。
总之，12年前吹捧凤凰岛项目的说辞和理论不计其数，从各方面都把凤凰岛吹上了天，让人觉得这是21世纪最黄金的投资项目。
具体的理论我就不一一赘述了，都是被证伪的东西我重复了也没意思，凡是买过房的，凡是见识过售楼小姐和中介对房子前途和规划吹捧的，都知道我啥意思。
连旁边未来会通地铁都能吹上一小时，还不知道以后通不通，更别提凤凰岛这种概念无数，想象空间无敌的项目了。
当时凤凰岛项目的价格因为过贵，引发了全国关注。
凤凰岛掌舵人曾宪云在2013年对此发表评论：
“海南房价应该要有差异化，不要寄希望于人人都买得起房，这观念本身就不正确。因此房价还是要分两大块，一部分就是 *** 要解决那些急需要有住房而又买不起房人；一部分是市场经济调节开发房地产，允许有钱的人改善住房条件”。
而海南省有官员在接受记者采访时说：
“国际上有权威的机构为三亚的顶级豪宅作过测算，27万元/平方米是其极限价格。”
“目前海南省可以充分利用中央给的政策，比如 *** 业，可以在国内已经有的 *** 和福彩基础上，进行创新，引进赛马或者国际大型体育赛事，而海南的免税岛已经在实施当中”
“接下来海南的发展前景，可以用乐观来形容”。
所以，顶豪卖到十几万一平，真不贵，因为理论上最高可以卖到27万每平呢，更别提发展前景那么乐观了。
2017年，环保风暴袭来，各地填海造岛的项目都被叫停了，凤凰岛二期没了，但其他的XX岛豪宅项目也没了。
凤凰岛，成了稀世珍品，绝版的存在。
某海南房产中介曾向《华夏时报》记者表示：
“国家现在不批海上的建筑了，所以这个楼盘（凤凰岛）目前比较稀缺。”
说的都没错，都挑不出毛病，你怎么反驳他们都不听也不信。
难道没前景吗？难道不稀缺吗？难道不豪华吗？
但是，如今的凤凰岛，售价跌到了3万元/平米。
最低成交价，甚至达到了22580元/平，低的离谱。
你要知道，2010年的开盘价，就达到了7万元/平，这是整个楼盘的最低买入价，后来价格一度达到15万/平以上。
而现在售价仅3万，这表示该楼盘所有的买入者全部亏损惨重，巨亏那种。
当年买凤凰岛的投资客，海南本地的很少，大部分都来自于北京、上海、温州等地，那个年代很流行温州投资客的传说，所以凤凰岛项目到处都在流传某温州人买入即暴赚，一倒手赚了上千万的神话。
很多一线城市的人托人在海南买房，指定要凤凰岛的房子。
国际旅游岛概念啊，这种稀缺房源当然要抢，贵一点怎么了，越贵越赚钱。
但是，这些买房人虽然买了房，最后终究还是没有来这里住，买这些房是纯投资，都指望卖给下家来赚钱。
海南岛没有这么多有钱人来买这种顶豪，而国家限制了外地人对海南房产的大买特买。
于是，接盘侠没了。
不要怪国家限制外地人在海南买房，因为房价真正的支撑是本身价值，这种投机炒作不会带来任何真正的价格支撑，一时半会炒的越高，只会在未来带来越大的泡沫爆炸和越惨的套牢亏损。
该炸的早晚会炸，有接盘侠也没用，只会晚炸一会，但炸的更狠。
没人接盘，那就真正投资呗，凤凰岛不是国际旅游项目嘛，租给游客住不就行了。
但是，如此顶豪的公寓，70平的小公寓一晚上租金不过200元，且不可能满租，一个月能租半个月就偷笑了。
买房人也不可能自己打理，要交给专业的酒店公司来运营，扣掉运营成本，扣掉酒店利润，我不知道能到手多少，我觉得能拿个5~7成就顶天了。
即便按满租算，租金按200算，价格按3万算，投资回报率不过3.4%。
出租率按一半算，投资回报率降到1.7%，扣掉运营成本和酒店抽成，投资回报率能有1%就不错了。
这还仅仅是按3万的房价来算，要是按6万单价，回报率会再腰斩。
因为持有这些公寓不划算，长期失血，所以价格才一跌再跌，最后跌到了3万左右。
接盘侠没了，梦想中的国际游客也没来，于是凤凰岛才凉的那么惨。
我不知道从15万跌到3万，买入者的心理阴影会有多大，但我觉得7万买入，持有12年后反而跌到3万，这种心理阴影已经够恐怖了。
当然，凤凰岛跌幅如此离谱，有其特殊之处，当初炒作海南国际旅游岛概念，炒作的实在太疯狂了，而梦想蓝图中的种种远景，后来均未实现。
如果当初吹的牛都实现了，虽然凤凰岛还会跌，但不至于跌那么惨。
但是，虽然凤凰岛有其特殊之处，但这毕竟是正儿八经的房产，还是中央级概念和利好加持的，当初所有人都一致看好的东方迪拜。
这项目最后跌了，纵然有万般理由来解释为什么，但毕竟事实就是跌了，而且跌的非常惨。
那就带来一个问题，买房是不是稳赚不亏的？是不是所有项目都可以闭着眼买，只要买入就赚，只有大赚和小赚的区别？
很明显，从凤凰岛这个项目的事实结局来看，并不是，买房并不是一定赚，并不是只有大赚和小赚两个结局，还有巨亏这个可能性。
如果买房不是必赚，如果买房不是保本存款而是一种正儿八经的商业投资行为，如果买房是有亏损可能的。
那么，你所买的房产，一定赚吗？不赚怎么办？
规划你看得懂吗?规划一定实现吗？开发商吹的远景一定能实现吗？就算实现，真正的投资回报率能有多少？
以中国目前的房产价格来说，只要让公众承认买房可能会亏，甚至可能会巨亏这一事实，而不是让他们无脑相信买房必涨，最低也能保本，收益还上不封顶，那整个价格体系可能都撑不住。
因为实际的租金撑不起这个价格。
买房可能会巨亏，绝对不是必赚，这种说法你承认吗？
如果承认，那请你思索下一个问题，你买的房子凭什么会赚，凭什么不会亏，你的把握和底气来自于哪里？
别人都买所以我也要 买，反正跟着大家买肯定不会错，亏不了，仅仅只是这样盲目从众吗？
翻一翻凤凰岛以前的辉煌，翻一翻当年吹捧凤凰岛的那些概念和理论。
然后，我建议你好好的思考下这个问题，好好的想一想。
如果你怎么想都找不到自家房产只赚不亏的底气，那我建议你好好的再想一想，该如何处理这么大的一笔投资。
