本
文
摘
要
阳光城集团 执行副总裁 吴建斌先生
2019年刚刚过去。
这一年对房地产公司来讲是非常艰难的一年。
融资难，销售也难，对前景产生迷茫，这是非常要命的一件事。
为什么房地产公司会融资难，销售难呢？其实是有很多原因的。
最主要的原因还是政策原因。
我们国家的房地产市场从过去以来，差不多每三年就会有一次调控，而且到了2019年，整个房地产市场调控的力度是非常大的，史无前例的。
可是，令人意外的是到去年年底，房地产市场最后买单的时候，表现得还不错。
2019年整个房地产市场完成的销售额达到了16万亿，2018年是15万亿，还多出一万亿的销售，这个情况是非常不容易的。
在大的环境里，我们也知道头部企业发展得非常亮丽，有房企的销售规模全口径计算达到了8千亿。5千亿的销售规模起码有4家，超过1千亿销售规模有34家。
这一盛况非常了得，就发生在艰难的2019年。
中国改革开放40年来，房地产走到今天这么巨大规模的成因是什么？可能有很多方面红利，但下面4个红利最为关键。
01 四大红利之刚需红利
我们在改革开放之前是没有商品房的。改革开放之后，1988年之后，陆续才开始有了商品房。没有商品房就等于欠账。每个人都应该拥有自己的房子，既然没有，就说明是欠账。
在1988年之前，我们每个家庭在城市里拥有的房子，差不多都是分配而来的，那时住房是靠分配的。在这样的机制之下是不可能有商品房的。所以，1988年之后陆续才开始有了商品房。
也就是说，我们中国房地产市场真正走了30年时间，30年来在不断还账而已。
其实，还账还没有完结。这是房地产市场快速发展的最大红利之一。
02 四大红利之土地红利土地红利
原来土地在不可以交换的时候，土地是没有价值的。等到土地可以交换，可以作为商品来交易的时候，土地才有价格，而且随着求大于供的时候，土地价格就慢慢地爬升。这对中国来讲，是一笔巨大的财富。在我们资产负债表里面也是这样的。
实际上，以前房地产挣的巨额利润是土地红利带来的。就是说，你买到一块土地之后什么都不用干，放上若干年，然后把土地卖出去，就能挣得钵满盆满。
从土地有价格以来到现在，以上海市为例，同样是一平方米土地，但价值翻了不知多少倍了。譬如，现在上海市出让一平方米土地价格大概在4万以上吧，在土地没有价值的时候就是零。经过了30年变化，上海市土地价格涨了很多倍。
所以，土地红利是加速房地产走到今天这么巨大规模最为核心的红利之一。
03 四大红利之城镇化红利城镇化红利
中国的城镇化是一个国策，落后的地方向发达地方在转移，内地向沿海在转移，小城市向大城市在转移，大城市向都市圈在转移。
这个趋势走了30年。
城镇化什么时候才能走完？
我大胆地预测，估计要走上上百年吧。
虽然这几年的城镇化转化率比较低，比如说每年不到1%的转化率，1%相当于多少？大约两三千万人要进城，进到不同层级的城市。有些可能进到一线城市，有些可能进到二线城市，有些可能进到三线城市，有些可能进到都市圈。
每年有两三千万人要进城，进城就对住房有需要，这是一个不争的事实。城镇化是长期国策，只要还在推动和落实这个国策，房地产就会蓬勃发展。
最近以来，特别是去年房地产遇到很多困难的时候，市场就弥漫着很多说法，说房地产市场可能遇到了拐点，到了后开发时代，或者说，房地产从白银时代转到了钢铁时代，这些看法完全是不对的。
中国的房地产才走了30年，全世界的房地产走了几百年。几百年下来，仍然有很多的事情可以做。
我前一段时间到了伦敦、剑桥、牛津三地游学，他们那里的房地产都是经历了几百年的传承，还有很多事情可以做的。
中国的房地产才走了30年，怎么可以说中国的房地产进入下半场、后房地产开发时代，或者钢铁时代，这些说法明显有问题。
我们不要被这些概念所迷惑，中国的房地产仍然处于青春期。
什么叫青春期呢？就是说像人在青春期一样，是浮躁的，狂妄的，充满着梦想，而且不安分的。如今，无论是大房企还是中小房企都在追求规模。
追求规模是房地产公司的第一战略。
尽管经历了严酷调控，但每家公司还在无时无刻依然都在追求规模。只要有机会就在追求把规模做大。
所以，去年就出现了颇多的大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼的案例。
只要中国的城镇化没有结束，中国房地产仍然会蓬勃发展，这个不用怀疑的。
但中国房地产市场有可能会出现高位上的横盘，现在规模15万亿、16万亿，可能会在这个位置上有高有低的波动。但是，这个横盘会持续很久，也可能是10年，也可能20年。
我对中国房地产市场的规模是这么看的，我自己推算了一下，大概中国房地产有机会在未来几年出现20万亿的市场规模。
为什么？
因为我们现在的售价受限后，会导致三四五线城市的售价普涨。就是说，一二线城市价格受到了控制，但是三四五线城市价格会在慢慢涨。有资料显示，2019年全国的三、四、五线城市的房地产价格涨了大概6%。
基于这种情况的存在，从现在16万亿到20万亿就指日可待的。这个规模大家可能没什么概念，举个例子，就是全世界每年汽车的销售量总和还没有中国房地产市场每年的成交量大。
中国房地产市场人口基数大，城市多，分布广，城镇化也没有结束，所以这个红利仍然是存在的。
04 四大红利之金融红利金融红利
房地产是离不开金融的，只要离开金融马上就会死掉。
但同时金融也离不开房地产，因为房地产是个非常巨大的市场，是个巨大的资金池，可以容纳无限资金，可以消化无限资金，可以给金融业带来非常大的支持。
我们知道，房地产是一个资金密集型行业，从买地开始一直到销售，一直到售后服务，整个过程跟金融的关系密不可分，因为需要大量资金投入和周转。
比如说有一家房地产公司，每年可能买400块地，其实每一块地跟金融都要 *** ，或者要做前融，或中融，或要做资产证券化。
房地产为什么是资金密集型行业呢？
因为从买地开始，就需要大量资金投入。接着，施工要支付高额建安费，要支付高额材料费，要支付人工费，要支付营销费。如果没有强大的资金来源，房地产项目可说寸步难行。
05 所有人都需要房地产市场
历史告诉我们，中国房地产市场是个不断经历调控再调控的市场，可说是个政策市。
在上个世纪80年代就启动了宏观调控，1993年“国十六条”，导致海南房地产市场泡沫破了。过去差不多每三年调控一次，譬如2003年、2005年、2007年、2010年、2013年、2019年，一次比一次严厉。
但为什么调来调去，房地产市场仍然那么蓬勃发展呢？
房地产是所有人都需要的一个市场，中央 *** 需要，地方 *** 需要，老百姓也需要。
中央 *** 为什么需要？
因为我们国家的经济结构目前还不合理，经济要保持一定的增长，就需要房地产市场的支撑；地方 *** 为什么需要？就因为财政开支和大型基建投入有需要。
为什么个人也需要这个市场？
第一，要住房；
第二，要改善住房；
第三，要投资增值保值。
尽管房地产市场大家又爱又恨，调控那么严格，2019年是历史上调控最严苛的一年。就说融资吧，对于房地产来讲几乎是围追堵截，只要你能想到的 *** 都给你堵死，包括前融，都把路给你堵死。最后，为什么房地产仍然表现得那么亮丽呢？跟其他产业相比仍然那么一枝独秀呢？
是老百姓喜欢这个行业。
06 调控让行业重新洗牌
房地产行业被调控已经是常态，每一个地产商都要抱着平常心来看待。换个角度来看，因为调控，可以让这个市场重新洗牌，这是件好事。
好的地产商越洗越好，越洗越大，差的地产商就会在洗牌中出局。每一次调控结束，会有些地产商冒出来，也会有些地产商沉沦了。
所以，2019年的调控，中小房地产商的压力非常大。许多中小地产商度日如年。
这轮调控因为政策导致这个行业的不公平其实是应该避免的。
去年，头部的房企能继续能拿到融资，而中小房企拿不到。如果中小房企想尽办法也能拿到融资，但要付出差不多20%、30%的融资成本。这明显不公平。
去年年底大家估计有两个发现吧：
第一，差不多每家中小地产公司都在裁员，而同时大房企也在裁员，裁员幅度还比较大；
第二，房企组织架构都在重构。小区域合并成大区域，大区域再变成超大区域，充分授权。说明这个行业竞争十分激烈。
房地产行业到目前为止，还没有走出像汽车行业、家电行业、互联网行业出现前三家企业占有市场50%以上这样的情况。
目前头部的房地产企业，假如我们以前10家来计算，大约占中国房地产市场成交量三分之一，还没达到50%。
其实很多行业，前5家企业已经占了这个行业50%以上的份额。也就是说，房地产企业未来的竞争还会加剧。
如果“五限”政策一直这么下去的话，有机会房地产企业继续向头部企业快速集中，占比可能达到50%以上，出现行业的垄断。
行业的垄断是好事还是坏事呢？我判断是坏事。规模垄断意味着价格垄断，当出现价格垄断，对老百姓不是一件好事。
07 房地产是万行业之首
我刚才讲过，金融也离不开房地产，为什么？
因为房地产是万行业之首。
房地产行业上游有若干行业跟房地产有关系，下游也有若干行业跟房地产有关系，有人统计过，起码有50多个行业跟房地产有关。譬如钢铁、建材、总包、建材、营销、家电、家居、装修、物管等。这50多个行业对经济影响非常大。
有经济学家或房地产商一直在高呼，房地产行业其实是中国经济的压舱石。
去年尽管调控那么严厉，其实国家给房地产市场还是留有一定的空间的，提出了要稳。
2019年新提出了三稳：稳地价、稳房价、稳预期。
为什么要稳？因为房地产市场出现了下滑迹象。如果这个行业出现严重的下滑，将影响GDP的增速，影响就业，影响金融业。
我们大体知道，差不多每家房地产公司的负债率高达70%、80%，其中90%是金融机构借款。如果房地产成交和价格下跌，意味着房企原来的资产负债表会变得更差。
当如此情况发生了，那么金融机构是要做出坏账处理的。因为房地产公司的资产或项目价值已经不足以支撑原来的融资了。这不是一家地产公司的事情，是整个市场的事情。
所以，房地产市场稳价格具有十分重要的意义。
现在房地产售价出现涨也不能涨，跌也不能跌的情况，这个局面实际上是非常尴尬的局面，但是也是现实。
由于房地产对国民经济的影响巨大，所以是压舱石。
08 国家调控是留有余地的
我们再谈房地产对GDP的贡献。
2019年的数据还没有出来，我们就看2018年。2018年房地产对GDP的直接贡献是5.98万亿。虽然成交15万亿，但从GDP角度是5.98万亿，增收3.8%。2018年我国GDP达90万亿，房地产直接贡献占了6.6%。
就是说，房地产行业直接对GDP的影响大概是6.6%，把上 *** 业和下 *** 业全部加起来，有人推算过，起码贡献在20%以上，高可以达到30%。
所以，房地产对国民经济影响非常大。这就比较好理解，国家在调控房地产这个行业时，实际上是留有余地的。
另外，为什么国家对于房地产行业是又爱又恨？可能是其他行业不争气吧。为什么别的行业不争气？这个情况就很复杂，我不是做这方面研究的，所以说不清楚。
由于别的行业不争气，加上房地产有非常出色表现，中国的经济确实像很多经济学家讲的，或者从某个角度上来看，在某种程度上，绑架了中国经济，绑架金融业。我离不开你，你离不开我；我离开你不行，你离开我也不行。
面对当前融资难的形势，房企还能做什么？有哪些融资工具？
明日地产大爆炸将继续推送吴建斌先生的高见，敬请期待！
· END ·
注：吴建斌先生是阳光控股执行董事、全球合伙人；阳光城集团执行副总裁，也是业内最为知名的融资老法师，该文整理自吴建斌先生在2020年复旦大学地产金融同学会新年论谈上的演讲，特别鸣谢！
