很多客户在买这套房子的时候，不知道这个房子的价格到底值不值，会不会多花了冤枉钱买亏了，今天我分享一下我个人作业中对一套房子价格的评估逻辑，分享给正在购房的您做一个参考。

横向比较

在自己预算内，自己可以买到哪些小区，先把自己喜欢的小区挑选出来，把房子的价格概括到一个大的范围区间，比如我2500万到3000万区间可以买到的小区，而不是房子。

其次在你所看重的房子之中在本社区做对比，比如说看中的东方曼哈顿的三房，这套房子值不值得入手，我的建议是只跟这个小区里面在售的房子里面做比较，切勿拿着拿着东曼的房子和泰德苑的房子相互比较，每个小区的行情都不一样，跨小区比较这套房子贵不贵意义真的不大。

纵向比较

看重的房子可以找中介多要一些数据做参考，比如说目前在售的所有的房子中，要购买的此套房子是处于市场的什么位置，真正的低于市场价还是说就是行情价。

拉出这个小区近期的成交数据，最近成交的房子都是以什么样子的价格卖掉的来做参考，最好能找到历史成交中看重的房子楼上楼下同户型卖掉的价格做参考更为准确。根据你所在的行情依据历史成交的价格适当地加减。

在这个比较中不要带有自己的个人情绪，比如楼下的两方去年卖掉的价格才1500万，你现在卖1800万的价格不合理，虽然市面上大家都卖2000万，这个价格卖不掉的之类的想法。而是理智对待根据所在时间内当下市场的行情来做判断，如果当时市场从楼下卖掉后房价一直在跌，那么我们房子超过1500万的价格就是贵了，但是如果房价一直在涨，评估一下大概的涨幅计算出来的大概数值，就是当下可以值得买入的价格。

对比参考

①花园和露台的价值评估

如果能找到历史同时期中卖掉的一楼带花园和不带花园的价格做参考，计算出其中的价值最为合适，但是考虑到花园和露台的稀缺性，成交数据并不普遍，我多数是按花园或者面积打三折然后算作成产证面积来做计算房屋的总价的。

②朝南和朝北价差

我根据我服务过社区嘉汇国际广场，北海大厦，爱邦大厦的经验来看，实际成交价格中全南和全北价差15%比较准确一些。

但也不是绝对的，例如汇景广场朝北的景观看徐家汇公园，朝南虽然采光好但是这个社区居住群体多以境外人为主的不看朝向看景观的理念更深，所以朝南的房子反而没有朝北的发工资好卖。

③小区里面办公产权的房子价格要便宜市场多少才值得入手？

办公产权的价格评估我不作为住宅类型的产品来看待，在我眼里就是单纯的办公产权的房子而不会因为在居民楼里面而区别对待，更多的是看待成一个理财产品，以租金的回报率来计算房子的合理价格，目前上海这边的行情年华汇报能到5%是正常报价，酒店式公寓的回报能到接近4%值得入手，但我也不建议。

④最后还有一些专门用来挂户口的房子，这种是按照一套多数钱的价格来看待，不看房子的单价只看总价，距离对口建襄小学的挂户口的房子一套是500万，房子面积8个平米和十几个平米区别不大，总价都是500万一套，随行就市即可。