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来源|视觉中国
2月8日，嘉实京东仓储基础设施REIT在上交所挂牌上市，这是首单民企仓储物流REITs产品，也是2023年国内首单上市的REITs项目。此次发行募集资金17.57亿元人民币，网下投资者询价获得超126.04倍认购。
国内基础设施REITs开闸，为物流地产的投资回报提供了新的退出路径，仓储物流地产越来越受到机构投资者青睐。不仅仅是京东，普洛斯、顺丰也将物流资产证券化为REITs进行募资。
戴德梁行数据统计，中国物流行业市场规模从2016年的230万亿元，增长到2021年335万亿元，年均复合增长率近8%，预计2022年进一步增至350万亿元。业内普遍认为国内高标仓仍然存在庞大的扩容空间，不过近年来供给快速上量。截至2022年第二季度末，中国高端物流仓储市场存量达到了9497万平方米。
戴德梁行中国区产业地产部主管以及董事总经理苏志渊指出，从需求端看，电商物流早在两、三年前就超越了制造业物流，占据市场需求份额50%以上。
不过，随着电商行业增速见顶回落，物流地产市场的供需结构已开始出现新的变化。
据国家统计局数据显示，2022年全国网上零售额13.79万亿元，同比增长4%，首次跌至个位数。若2023年延续低增长，传统制造业物流不太可能填补电商原有市场份额，短期内物流仓储的空置风险有可能显现。
“高标准物流仓库的市场景气度有一定滞后性，一般而言滞后于整个经济发展一年左右时间。比如2022年有比较明显的经济增长低迷，2023年一些仓储业主可能要考虑当企业退租时空置面积由谁承接。”
同时，高标仓存在区域发展不平衡情况。苏志渊指出，北上广深一线城市均存在供不应求的情况，不会出现明显市场风波，要重点关注供过于求的二三线城市，如以武汉为中心的华中，以成都、重庆为中心的西南地区等。
戴德梁行数据显示，截至去年下半年，华东区和华南区的全国高标仓供需平均空置率最低，仅有10%，区域内平均租金接近40元每平每月。华中、华西南地区空置率在18%至19%左右，平均租金也最低，约26元每平每月。
就北京市场而言，仲量联行报告显示，2017年至今的五年间，物流板块租金上涨最快，年均增幅高达8.3%。2020年整体市场受新冠疫情扰动进入下行周期后， 物流仍是唯一一个未受到明显冲击的板块，租金同比上涨 3.6%。
同时，2023至2025年北京预计将有123万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流地产市场总体量的50%。
仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳指出，中短期内，北京物流地产市场扩容会给环京带中紧靠北京的部分物流项目带来一定空置压力。北京地区的新项目预计将在一年内被快速去化，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持10%以下的健康水平。
市场中也在出现新的机会。如生命医药产业园区以及联动预制菜行业、仓配一体化逐渐发展的冷链仓库。“冷链仓库的最大机会在于，谁可以第一个提出高标准冷链仓库的标准化，那就有可能成为冷链行业的普洛斯。”苏志渊称。
商业地产大宗交易方面，戴德梁行数据显示，2022年，中国内地大宗交易额相较2021年下跌了15%，但仍旧超过了两千亿大关，总交易额达到2260亿元。工业物流2022年成交额相比于2021年翻了一倍，占总投资额的两成。
戴德梁行资本市场董事总经理邱会预计，今年将是商业地产大宗交易的大年，总交易额或将突破2500亿元。
他指出，今年一月份仅上海大宗交易成交额已超过100亿元，全年有机会达到一千亿元。同时，以往大宗交易的外资占比约在30%左右，不过外资普遍面临资金成本不断升高，预计内资将在接下来的一到三年内会挑起大梁。
作者|王露
未来可栖
