北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

连着收到三起找我算账的，都是因为南四环中铁的限竞房。之前我发过文，原话大意是：限竞房理论上质量不会太好，但中铁的毕竟是在总部附近，而一般的开发商都犯不上惹麻烦，因此这两个应该质量好些。要不然业主们 *** 太方便，买个菜的就顺路去总部待会儿，还不得把老总们烦死？所以如果非得买限竞房，那就相对选这里吧。

结果是我打脸了，其中一个小区已经被评为丰台区质量最差的限竞房了， *** 风波沸沸扬扬的。这三人都是买了这里的，自然就找我算账来了。其中两个还算平和，没说的太多，只是谴责我两句。我接受，谁让咱有误导的嫌疑呢？另一个就很激烈了，非说是我拿了开发商的钱了，否则不会为他们鼓吹。给我两条道儿，要买帮他退房，拿回全部资金；要么去帮他 *** ，拿到合理的补偿。

沃天，我还真犯不上的。是否拿开发商的钱了没必要跟你解释，拿了又怎样？我就是开发商又能怎样？网上给项目做推广组织看房团的多了，那是明着做广告，怎么不找他们 *** 去啊？我这从来也没说过什么限竞房的好话，倒找我 *** 来了。

劝他甭跟我这浪费工夫了，我可本来就是给开发商打工的，耍赖拖延不讲理那是咱的基本职业素质，没理都能搅七分，何况这跟我没关系的呢。

二、

不过这回真的是我打脸了，多年不接触一线开发，把一些职场潜规则都给忘了。

之所以我说离开发商总部近的小区会质量好，那是因为当年的这种事儿多，我所在的公司也经历过，确实很重视质量。

但我忘了，当年是当年，现在是现在，时过境迁，产品和开发模式都不一样了。当年的开发商规模都不算多大，基本上每家都只有几个项目，十个八个就算是多的了。那无论老板还是事业部就都照看的过来，能时不时的去督导，质量也就相对好控制。

而现在的开发商是真正的集团型模块化运作，动不动几十个项目同期建设，谁也照看不过来。那就只能是权力分解到各个中心或事业部，而对于总部来说只考核指标，具体的质量管不着了。

而且具体质量也和项目公司没多大关系，都是集团指派的承建商，价格也自然是跟总部核算的。项目公司更多的就是负责营销，权力不大。那在这种情况下，质量好不好的跟任何项目都无关，和总部也无关，都是数字在控制着的。这可以说是大企业病，也就是只要不违反流程，那连负责任的人都找不到，出点儿事儿也是正常现象。

再一点，当年的都是商品房，那无论项目是否好卖，市场环境是否好，项目都是有卖高价的可能的。在这种利益趋势下，把质量做好就有利可图，至少是开发商有动力这么做。

而现在是限竞房，售价已经限死，质量做的再好也不许卖高价。那在这种情况下，节省成本才是集团考核的重中之重。那甘蔗没有两头甜的，既然是集团要求控制成本，自然是没法在质量上太苛刻，就算人家做的不好也没什么可说的。

而且作为总部老总，就算是门口来了 *** 的又能怎样？找项目总去批评犯不上，跨级了，也说不着人家。哪怕是找区域总都不合适，不仅也跨级，而且也没什么可批评人家的。 *** 怎么了，太正常不过了，哪个项目不被 *** 啊？总不能说到总部闹几次就受不了吧，这领导当的也太不了解基层的疾苦了。

所以就算是家门口的项目被 *** 了，老总们也是有苦说不出，只能忍着，连处理的权力都没有。毕竟这是大企业，制度流程才是第一位的，只要没有太过分的事情发生，那就不能破坏规矩。

所以，这项目就跟是否在总部附近无关了，完全两码事儿。之前是我忽视了这些潜规则，被人怼也是应该的。但我也管不着 *** ，更没有补偿的义务。从来我也没推荐过限竞房，更没组织过看房团，既然没赚钱，那就坚决不负责。

三、

为什么我总说这两年的新楼盘质量好的不多？其实就是老祖宗的一句话，一分钱一分货！

而且在商品中，不能光看总价多少，主要得看成本是多少，也就是毛利率多少。比如同样的一款面包，之前买5块，现在买10块，是现在的质量更好了吗？未必。

因为有可能之前的面粉才1块钱，现在8块钱了，那利润率还降低了。或许所放的配料和人工精细程度也随之降低了，价钱越贵，质量越差了。

经济学里有句话，叫价格决定成本，而不是成本决定价格。成本再高也是商家的事儿，跟消费者无关，卖的贵人家还不买了呢。我不管你面包的成本是多少，反正超过5块我就吃不起，不买了。

但是，如果面包商预计他们的商品能买到10块钱，那或许会增加配料，注重质量，目的就是卖的更贵。

再打个比方，工资，这是典型的价格决定成本。给我3000一个月，那我就干3000的活儿，什么加班奉献的免谈，敢废话我还辞职不干了呢。如果给我3万呢，那让我吃屎都不带蘸芥末的，宁可忍了也不辞职。如果给到30万，那这条命都归你了，这辈子都给你打工，干啥都行，敢开除我倒没准儿跟你玩命。

在房子上也一样，从来也没有成本决定价格。比如我10万一平拿了一块地，本来预计卖20万的。但到了上市的时候行情跌到5万了，那没辙，认倒霉，就只能5万的卖。但如果涨到30万了，也肯定不会卖便宜了，只是有可能再多送点儿家具装修而已。而如果说涨到80万了，那或许送的东西更多，目的是卖的更快点儿，价格决定成本。

四、

这几年的各种限竞房、限价房就是这种情况，明知道售价被限死，那开发商就没有了卖高价的可能。查的又这么严，连什么捆绑销售都不好干。那要想不赔钱或者是盈利，最好的办法就是降低成本。这就是价格决定成本。

而且不光是这些政策房保障房，商品房也一样存在限价。只不过不是明说而已，但你敢报个高价试试，肯定通不过审批。那既然没了多赚钱的预期，傻子才会注重质量呢，能省一点儿是一点儿吧。

当然，价格低了就有可能加快回款速度，这对开发商来说也等于是利好，节省了资金成本。所以这两年就出现这种怪现象，就是拿了地没几个月就能达到预售条件，也就是能收钱了。可是从此之后的建设速度就慢了下来，两三年交房是正常，再往后拖的都有可能。这是因为开发商要尽量长的占用买房人的资金，相当于无息贷款，借此来弥补利润上的不足。

所以，在限价的时期，最好不要幻想开发商能做慈善，把质量做的有多好。减质减配必然是常规，能保证基础质量那就算是仁至义尽了，别幻想得到太多。毕竟开发商不是做慈善的，人家没有赔本儿赚吆喝的义务。

五、

那这问题来了，不都说是开发商要进行品牌建设吗，难道他们就不怕砸牌子吗？当然不怕了，因为房子的所谓品牌是无所谓的，这并不是个复购率高的商品，回头客很少的。也就是说，大多数家庭一辈子也就买一两次房，培养所谓的品牌忠诚度没什么用。只要名气大就够了，人们记不住是因为什么出名的。地产的所谓品牌，绝大多数都是扯淡，而且只有豪宅才能收到品牌溢价，中低端楼盘无所谓。

那也就是说，哪怕是这次质量不好坑了你，该认倒霉也得认倒霉，反正人家也没幻想你下次还买，这又不是卖衣服和开饭馆儿。而且，人类的记忆是很差的，别看这次闹腾的挺欢，过俩月就啥事儿没有了。甚至说，甭管这次人们喊的多凶，下次只要这开发商一打折促销，还是无数人的往里冲。万科都出了无数次的质量问题了，有人记得住和确定不买吗？其他的各个品牌哪个不是烂事儿一堆，有几个记得住的，有几个忍得住见便宜不占的？

所以，根本没有开发商会在乎质量的，尤其是比较隐秘的工程，谁看的出来啊。都这么便宜了，还好意思跟人家要求质量吗？再者说了，又不是一家开发商这么做，所有的全一样，大家全黑，也就无所谓李逵李鬼了。

六、

还有个问题，那监管者难道不管吗？

凭什么管？人家出了问题没整改吗？既然改了就是好同志，都不容易，要给人家创造税收缴纳土地金的生存空间的，否则以后谁还拿地盖房，财政收入找谁收啊？

而且，领导们的主要政绩是压住房价，不是确保质量。只要房价没涨上去就行了，质量问题就不能凑合一下吗？

早就告诉你们房住不炒了，既然能住就别总惦记着炒房。质量越好就越有投资性，就越容易炒高。之所以控制价格就是不让开发商做好质量，那样就炒不起来了，大家都合适。我们得到了政绩，开发商赚到了钱，你响应了号召也住上了房子，其他的就别多想了。认倒霉吧，不认也没辙，贪小便宜吃大亏，活该。

仅供参考。