本
文
摘
要
关于房价地图，一房一万分别给大家带来了上海134个板块的房价地图、5年板块价格涨跌幅以及上海次新房房价地图（点击查看）
数据截止到2022年7月；涨跌幅地图中蓝色代表板块涨幅小于0；房价地图中蓝色代表板块内没有对应产品新房；图中红色深浅代表了房价的涨跌幅或房价的高低（颜色越深，数字越大）
浦西更注重地段，浦东更注重品质
这一点我们从外环内老公房/次新房的房价地图就能明显看出来：
图中红色深浅代表了房价的高低（颜色越深，价格越高）；本文中提及的价格都是板块内老公房房价，后文不再重申；
老公房-房价地图中的深红色，密集的分布在浦西内环内，延伸到内中环之间，浦西已经明显与浦东拉开差距
反观次新房-房价地图，深红色分布较为均匀，浦东外环与闵行外环板块平分秋色
很显然，大家更偏爱浦西的老公房和浦东的次新房，价格就是最好的证明！
为了方便大家理解，我们先来说说老公房的定义：房龄在1949-1998年之间的二手房住宅，区别于08年之后的次新房和98-08年的早期商品房
再来说说价格口径：图中老公房价格是市场价，区别于合同价和挂牌价，顾名思义，市场价更接近当下的真实成交价
如果说板块房价地图代表了板块的整体实力、涨跌幅地图代表了板块的向上动力，次新房-房价地图代表了板块的魅力，那老公房-房价地图就是板块的活力
毕竟置业老公房的朋友，都是对地段有明显需求而总价预算有限，最终都体现在了价格里面
而这个价格，可能超出了很多人的预料，老公房均价超过10万/㎡的板块只有9个，而且全都在浦西！
我们一起来看看
先说一个关于老公房的「成交占比」数据，从房龄结构来看，8月上海二手房成交量结构与7月近乎一致，近4成是次新房，相较于居家前的3月份上升了约5.2%，占比不到3成的老公房则有些低迷
一房一万制图
的确，复工之后，老公房的缺陷被放大，物业管理、居住体验、户型布局等等，表现都不尽人意，再叠加别人家次新房小区的“美好”
在这种气氛烘托之下，老公房的成交环境并不算友好
但即使如此，总体来看：老公房的价格依然坚挺，并没有明显下降（5%以内），而且中心城区的老公房依然在惜售（单月成交量/存量）
一房一万制图
关于老公房，一房一万直播中，大家问得最多的就是：
要不要继续持有老公房？
要不要买老公房？
···
这些问题涉及到的因素有很多，大家见仁见智，但是在老公房-房价地图中，我们可以看到一个明显的分界线：
「上海外环内老公房-房价地图」
图中红色深浅代表了房价的高低（颜色越深，价格越高）；蓝色代表板块内无老公房
我们从四个方向来描述：北中环-西南外环-浦东中环，在这个范围附近的老公房可能会更值得大家持有（仅供参考）
下面一房一万为大家制作了不同价格板块的分布地图：
第一梯队
均价10万/㎡以上
图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低（颜色越深，价格越高）
老公房第一梯队的板块全都位于浦西，不难看出，绝对的地段是老公房最大的价值
虽然浦东的发展已经很迅速了，但是在购房者的认可度上，依旧不及浦西
而且，我们经常提到的上海地倾西南现象，在房价地图中，表现的非常明显！
第二梯队
均价8-10万/㎡
图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低（颜色越深，价格越高）
这个价位段，中环开始强势：龙华、田林、碧云、徐汇滨江、古北，这些板块大家都不陌生，学区、规划造就出新的优越地段
第三梯队
均价7-8万/㎡
图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低（颜色越深，价格越高）
第三梯队，新静安、虹口、杨浦是主力，凭借内中环的地段，相较于同价位段的次新房，性价比凸显，加上老公房的小户型特性，总价可控范围内的优质选择！
七宝作为目前为止唯一一个外环板块，站在了很多中环板块之前，较好的地理位置、较长的发展时间和学区条件，使得这里即使有一定硬伤，也不影响购房者对这里的喜爱
第四梯队
均价6-7万/㎡
图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低（颜色越深，价格越高）
在这个价位段，能买到的区位最好的板块就是普陀的武宁板块了，内环内的唯一选择
浦东中环有明显的“塌陷”迹象，北蔡、世博、北蔡、三林，这些板块的新盘大家非常关注，反观老公房，却有些落寞
新房与二手房、次新房与老公房的分化，在浦东表现的更明显！
第五梯队
均价4-6万/㎡
图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低（颜色越深，价格越高）
4-6万/㎡的板块分布，主要在中环外甚至是外环外，不同于市中心的部分老公房，有学区的加持，外环旁大部分的老公房都没有强学区加持
而落到板块的规划红利，大部分被板块内的新房/次新房虹吸，相比之下老公房并没有太亮眼表现！
第六梯队
均价2-4万/㎡及2万/㎡以下
图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低（颜色越深，价格越高）
图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低（颜色越深，价格越高）
北上海的洼地属性，即使在老公房-房价地图上，也能明显看到，在2-4万/㎡价位段，宝山的杨行、顾村甚至和五大新城站在同一行列
而2万/㎡以下的板块，基本上是上海非常边缘的位置，规划红利和区域中心辐射都很难触及
总结
看完老公房的房价数据，如果只能用一个词来形容，那一定是“地段”
一房一万在直播中多次提到过：随着市场行情分化，外环内的二手房、新房将越来越稀少，而具体到「老公房」，无疑是很多购房者的妥协选择，挑一个更好的地段，可能是老公房置业的首要因素
但与此同时不可忽视的是不同板块间的市场已经越来越走向分化，强者恒强是主旋律！
买房建议方面：
从当下的市场行情来看，老公房的价格走势相对平稳，并没有明显的抛售现象，但整体议价空间所有放大，对于一些预算有限的朋友来讲，外环内、中环内的老公房也是一个不错选择！
