本
文
摘
要
那房价到底涨没涨？具体算算才知道。本篇内容主要针对金水区、惠济区、郑东新区、中牟、高新区为主。
金水区=金水老城东+金水老城西+金水北+杨金片区
金水区的优势可以说是尽人皆知，是郑州GDP最强区域、政治、文化、经济的中心、多个 *** 机关单位驻地、多个大型商场片区全辐射、集结了郑州第一批富人，医疗和教育也是其他新区可望不可即的等等。
当然还有很多老金水人的区域情结，因此热度一直居高不下。
目前1.7W的区域均价，如果按照89㎡户型计算，首付款需要45万，月供6000+，一般刚需表示，压力太大。
而且，金水区的主力户型面积段已偏向改善。所以，整体来说适合地缘客户以及刚改、改善人群。
金水老城在售的楼盘如下：
融创金林金水府：价格大概在19500元/㎡左右，目前房源为113-152㎡的三房和四房。
鑫苑金水观城：均价在19000元/㎡以上。
泉舜上城：户型面积区间68-129㎡，均价18400元/㎡。
中州府：17000元/㎡，户型面积主要为116-144㎡的三房和四房。
腾威城：均价在18500元/㎡，户型面积为88㎡-135㎡的两房和三房。
申泰•中原印象：约68-78㎡两房、约112-132㎡三房、约142-162㎡四房，预计价格不会低于2万。公寓规划有五栋150米超高层建筑，建筑面积约30-38平米精装LOFT和三栋百米高平层公寓。
融创蘭园：规划4栋高层4栋洋房、1000多户，小区一路之隔有一栋前期内购楼共800多户也算在该项目，故整体容积率显得较高。高层均价预计在20000-23000，户型面积越大单价越高。洋房价格则是在30000以上。
万科世曦 ：规划9栋34层高层，总户数1506户，主要产品为建筑面积约89-142㎡的装修成品房。
炙手可热的金水北在售情况如下：
锦艺金水湾：均价14500元/㎡。
瀚海思念城：户型面积43-190平，均价19000元/㎡，目前主要在售小户型。
美盛教育港湾：成交均价在18000-18500元/㎡。户型面积是78-138㎡，两房到四房。
保利海德公园：小高层精装18000元/㎡，户型有96㎡-140㎡。
碧桂园天麓：高层精装19500-20000元/㎡，建面46-135㎡。
融创中原大观：高层毛坯17000元/㎡，建面户型有85m²/107㎡/111㎡/128㎡/147 m²。
泰山誉景：高层毛坯17000元/㎡，建面88-130㎡。
华瑞紫金佳苑：面积91-117-118-128，首次开盘价格16000-16500元/㎡。
瀚宇天悦城 ：成交均价16600元/㎡，户型面积在108㎡--143㎡。
北龙湖的改善外溢区域——杨金在售如下：
天伦绿城桂语兰庭：户型包含118㎡三室两厅两卫、128㎡四室两厅两卫、148㎡四室两厅两卫，其中128㎡为主力户型。
天伦风华苑：规划5栋高层、9栋洋房，高层面积为95-125平，洋房为125-140㎡。
鸿园：六期产品，月亮墅，只有两种产品，南向为叠墅，主力户型206-216平米，北向为平层洋房，主力户型130-195平米，全为一梯两户，洋房精装修。
东方宇亿万林府：均价1.75W+，产品有89-245平的小高层和洋房。
美盛北龙台：高层精装均价2万3，洋房均价2万7，户型规划有103㎡三房、120㎡三房、143㎡三房（小高层），143㎡三房（洋房）。高层以143m²为主，洋房仅143m²产品。
蓝城凤起梧桐：户型设计为127-144平，以两梯两户为主，精装修。
福晟九州府：规划有11栋住宅，全部是小高层， 产品比较纯粹，项目新中式建筑风格，项目11月开盘，小高层成交均价18900-19020元/㎡。
泰禾东府大院：洋房1T2，户型排布为140㎡+140㎡ ，高层2T2，户型为140㎡+140㎡，或者140+120。价格预计高层2.6万/㎡，洋房3.5万/㎡。
惠济区=惠济核心区+惠济三环片区+大河路片区
相比金水区，惠济的整体价位就低了很多，区域整体的均价在13000-14000之间，首付基本上在33万-40万之间。
惠济核心区在售情况：
万科天伦紫台 ：均价13000元/㎡左右，目前三期还剩130㎡尾盘在售。
中海湖滨世家：均价 14500 元/㎡，89 m²已售完，剩余部分房源在售。
融创城开·中原宸院：均价 13100 元/㎡，高层92 m²-141 m²户型在售。
大河路片区在售情况：
和昌林与城：高层11500 元/㎡，还剩余部分房源在售。
融创瀚海大河宸院：均价（精装）14700 元/㎡，三期开盘价13200元/m²左右，产品建筑建筑面积约95-143㎡，9栋纯高层。
正商河峪洲：高层 11500元/㎡ ，洋房 13000元/㎡。建面约89-115㎡宽景高层、89-142㎡花园洋房在售。
京广路沿线在售情况：
锦艺四季城：目前14500元/㎡，目前建面89-127㎡的高层在售。
正商家河家：高层均价为12500元/㎡，洋房均价15500元/㎡。高层98 m²-128 m²户型在售。洋房130 m²户型在售。
惠济三环沿线在售情况：
万科民安江山府：目前在售均价为20000元/㎡，目前建面109-177㎡在售。
郑东新区=北龙湖片区+CBD片区+高铁片区+龙子湖片区+白沙片区
现在整个郑州的教育、商业商务、科技资源，甚至是政治资源都在不断的向东转移。郑州向东部的发展，不仅是众所周知也是大势所趋。
先说郑州最众星捧月的区域——北龙湖，如果以湖心岛为中心，现在的顶级豪宅多聚集在目前北三环以南的龙湖南岸，清一色的品牌开发商和高端改善盘。
目前北龙湖南岸在售的项目大约有25个，以价格为档位划分，大概可以分为3个层次：
3.2万-4万：正商丰华上境（特价毛坯）、中海玖园等；
4万-5.5万：碧源荣府、正弘臻、中建柒号院、美林上苑、保利瓏熙、名门樾府、正商祯瑞上境等；
5.5万以上：金茂府洋房6万+，别墅8万+、融创中原壹号院6.5万+、荣盛华府叠墅6万+，双拼8万+、康桥诸子庐5万+等；
以产品来说。
正商祯瑞上境算是龙湖南岸最优质地块之一，也是正商五境中最好的地块，项目不临近主干道，周边不会受到噪音干扰，环境纯粹，地块方正。距离龙湖金融中心步行即可到达。在产品方面，主打175㎡四房、190㎡四房、240㎡五房三种户型，其中190㎡的户型占比最多。景观、室内、建筑设计方面，全都是出自名家之手。
永威上和琚：是永威在北龙湖拿下的第二个地块，上和琚比上和院来说，整个产品设计相对保守一些，上和琚整体楼分布密集，小区公共空间少，但私人空间会比较好。
正弘臻：在建筑设计上，选用了进口干挂石材的外立面与金属件、大面积的玻璃幕墙相融合，偏现代风的设计，更具国际范。户型设计上，只有170平和220平两个户型。
海马青风院子：联排别墅（毛坯）预计售价12万/㎡，双拼毛坯预计15-16万/㎡，也就是说一套664平双拼售价有可能高达1亿，整个北龙湖应该无出其右。
与热闹的北龙湖相比，郑东新区的其他区域就显得逊色许多。CBD片区、高铁片区、龙子湖片区在售产品比较少，整体也没有什么比较亮眼的产品。
其实，从市场上来看，白沙也没有多少在售项目，不过有一些产品倒还是可以关注：
星联岚溪府：星联集团在白沙的第三个项目，从外形上一改往日的传统设计，外立面采用白色铝板及中灰色外墙涂料，局部太空铝板材料，外形有点像瀚海系列产品，对产品的颜值做了很大的提升。
蓝城诚园：这个项目只能用“抢”来形容，蓝城品牌，地铁口，省实验中学，这三个卖点注定了一出场就是白沙的“尖货”。而且这个省实验，不是加盟分校，而是东区新校区。拥有66个班的完中，包含36班初中和30班高中，师资力量和配套比市区老校区还要高。
蓝城玫瑰园：容积率1.5，三个地块，A、B地块是住宅，C地块规划的是商业街和公寓。A地块的中心位置是7栋叠墅建筑面积250㎡左右。A地块主力产品是10栋5到7层的洋房一二层为复式，面积在180到240㎡之间，楼上都是平层，面积在130到210㎡之间。A地块的最北侧，还有7栋8-11层的小高层，面积在120到170㎡之间。
中牟=绿博片区+雁鸣湖片区
绿博片区的容积率集中在1.2-2.5，除文旅产业外没有工业用地、物流用地等。对于这个区域，未来一定是宜游玩的，也是宜居的。这就表示了绿博在以大部分为改善的前提下，住宅的品质优于许多区域。
区域目前已经聚集名门、康桥、亚新、普罗、雅居乐、永威、建业等多家知名开发商。
普罗理想国：体量巨大，配套建设和引进完善而且都落地，从医院到学校到商业，项目自成一体全部具备，形成强大的闭环。
建业橙园：品质及公共配套在区域内还是不错的，全部为小高层，整个产品更纯粹，舒适性也会更高。比较适合周边投资或者是自住的人群。
建业新筑：产品纯粹，洋房都是11层小高层，只有140平，160平大三房，叠墅都是6层的，只有190平，230平，户型都是大面宽，舒适度很高，采光很好。
除了户型，建业还做了个4万㎡的城市公园，有儿童娱乐区，有球场，有草坪，整个产品的品质还是十分值得肯定的。
永威上和郡：高层16000元/㎡、洋房21000元/㎡，户型140㎡起步，小高层+洋房+叠墅。作为上和系产品，能看出来永威对这个项目的力度，整体设计针对改善群体。
雁鸣湖一号的烂尾，给了雁鸣湖片区一记重击。时隔这么多年，随着万科、永威、康桥、新东润、绿都等陆续杀入，去年雁鸣湖片区才逐渐恢复生机。
这个区域值得重点推荐的是永威上和府，内部保留约500亩原生林地。除了原生的环境，永威聘请景观大师庄镇光，以润泽路为脉络重金打造约1.5公里景观大道，将自然与生活完美融合。上和府的户型真不错，别墅户型的开间，是这个片区里最大的，普遍在九米以上，最大的快17米了，再搭配大面玻璃幕墙、整层落地窗、庭院、露台，整体观感很不错。整个产品的性价比较高，适合改善人群投资或者自住。
高新区=高新核心区+郑大片区+高新双湖片区
高新区有产业，有教育资源，城市规划环境好，大学城文化气氛浓，受京广铁路阻隔，去主城道路不畅，目前东风路、三全路正在铁路下穿东西打通施工中。
高新核心区域教育、医疗等生活配套齐全且优质，价格坚挺。双湖科技城正处于大建设中，企业及刚需项目较多。
目前区域均价13500元/㎡左右，购买面积89㎡，最低首付36万。高新核心区房价在14500元左右，双湖科技城的在售项目价格差别不大，多数在11000-12000之间。
先说高新核心区在售情况：
福晟谦祥钱隆城：69-120㎡，价格14000-14500元/㎡左右。
郑州恒大城：79-129㎡，精装15300元/㎡左右。
金科城：有少量三期房源在卖，15500元/㎡的价格。
东原阅城：目前在售二期，整体规划14栋16-34F层，以81-116m²成品房为主，均价15000元/m²。
碧桂园西湖：项目太大，分布也散乱，开发周期需要差不多十年时间，在售首期地块二期，精装修，均价15200元/㎡，户型有95-126平方米，整体设计合理，没有奇葩户型。
正弘青云筑：规划户型面积为97-180㎡，整体户型面积针对改善人群。自带10万方正弘汇的商业配套和一栋180米地标商业大厦。距离规划的8号线地铁口银屏路站在800米以内，出行方便。
临近郑州大学以及西四环沿线的楼盘也比较多，主要有：
朗悦公园府：高层毛坯15300元/㎡。
融信朗悦时光之城：均价在11500元/㎡左右，一期分两个地块，8#地规划为75-130m²的两房和四房，定位以刚需、刚改为主，主力户型为84-89m²的小三房，9#地块偏改善型产品，小高层加洋房产品的设计，小高层以89-130m²的三房、四房为主，洋房以125-142的三房、四房为主。
龙湖景粼玖序：高端“景粼系”为龙湖第四代洋房，3月28日刚刚首开，容积率2.99，规划高层和洋房，高层成交均价15200元/㎡、洋房成交均价19800元/㎡，主力户型为三房，定位偏改善。
高新双湖片区价位相对较低，适合喜欢西区的刚需人群。双湖科技城里有美的翰悦府、金辉优步花园、正商湖西学府、中海万锦熙岸等楼盘。
美的翰悦府：是美的置业落地郑州的第一个项目，精装及智慧管理是目前的最大卖点，主要依托于美的的各种电器智能化，听着很有吸引力，但是最终的品质还是要等交付后才能得到检验。12500元/㎡的价格在区域内不高。
金辉优步花园：是金辉在高新区的地王项目，也是其进入郑州后的第二个项目，规划跟金辉在经开滨河的项目类似。金辉跟正商、美的、华润相邻，容积率2.5，规划6栋27层高层和8栋8层洋房，高层以三房和小三房为主，定位刚需和刚改，洋房以一梯两户为主，定位改善。高层以89和128平为主力户型，产品的户型选择性较小。
正商湖西学府：规划4栋高层、9栋洋房、1栋综合用房、1所幼儿园。高层建面约94115㎡，洋房建面约104-118㎡，三房产品为主。精装高层均价11500元/㎡，精装洋房标准层均价13300元/㎡。
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