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文
摘
要
一段时间以来，部分自媒体平台不时出现描述银滩“鬼城”、海景房“白菜价”、冬季入住率低等情况。真相到底如何？不妨来看看乳山银滩海景房的“全景素描”。
银滩自然禀赋得天独厚
乳山银滩因绵延20余公里的银色沙滩而得名，滩平坡缓，海沙柔软细腻，素有“天下第一滩”“中国最美海岸线”“东方夏威夷”美誉。这里气候四季分明，年平均气温11.8度，空气中负氧离子丰富，全年空气质量优良天数超过300天，拥有多个特色人文景观和自然景区，是国内不可多得的休闲旅游区域。此外，乳山农渔产品丰富，拥有23个国家农产品地理标志商标，银滩所在区域是“乳山三宝”牡蛎、大姜、茶叶的主产地，资源禀赋优越。
正是基于这种得天独厚的自然禀赋，乳山市自1992年开始建设银滩旅游度假区。短短2年后的1994年，银滩就获批省级旅游度假区。2002年，银滩成为国家4A级旅游度假区。优良的自然生态环境吸引了全国各地房地产企业前来开发海景房，这里是国内北方旅游房地产开发较早的区域之一。早期很长一段时间，银滩房地产开发定位于旅游度假，房地产按距离海岸线远近，分为一线、二线和三线海景房。据统计，银滩旅游度假区累计开发小区135个。其中，一线海景房约占58%，二线海景房约占33%，三线海景房约占9%。目前，九成海景房已售出。
银滩“生活模式”：康养+度假
与其他季节性较强的旅游度假区一样，乳山银滩海景房存在淡旺季现象。从全市网格化服务管理信息平台采集数据分析，6月至9月银滩业主居住较为集中，其中8月中旬人数最多，约5万户、10万余人，已超过乳山城区常住人口数量的2/3。近三年数据显示，在银滩连续居住超过6个月的常住人口约1万户、2万余人。
随着城市的发展、生活的富足、出行的便捷，度假正成为一种重要的生活方式，在银滩亦如此，很多业主来银滩短住，体验“康养+度假”的生活模式。
有的业主选择候鸟式居住方式，每年5月到10月期间来银滩康养，亲近大海，品尝美味海鲜和时令果蔬，其他季节迁徙到其他城市居住；有的业主则利用周末、节假日等空闲时间来银滩休闲、度假，漫步沙滩、享受诗和远方，缓解生活和工作压力。
除了短住外，还有不少业主愿意留在银滩，年居住时间长达半年以上。银滩益天社区介绍，常住人口中有很多业主因原居住地自然环境、就业等原因，来银滩定居并在当地从事餐饮、商贸等服务性行业或自主创业，成为银滩新居民。还有一些退休的业主喜欢银滩宜居养生的自然环境，为躲避北上广等大城市的嘈杂喧嚣，来银滩享受慢生活节奏，每天赶集、赶海、爬山、种菜、打太极拳，体验健康绿色饮食生活方式，把银滩当做第二故乡，不少业主来银滩后高血压、支气管哮喘等慢性疾病得到缓解。
银滩金鼎物业服务公司介绍，他们服务的多个小区业主以重庆、福州、武汉等地为主，大部分业主选择夏季来银滩避暑，但近几年他们在银滩停留的时间逐渐延长，公司已经连续举办了两届中秋百家宴活动，每年参加的业主人数都过千人。
受季节气温、居住需求、供暖成本等因素影响，冬季在银滩居住的人数较夏季大幅减少。威海市房地产协会认为，旅游地产不同于普通城市住宅，具有季节性、不长期居住等特点，入住率这个单一因素实在说明不了银滩这种旅游地产的情况。
近30年历史银滩建筑：品类各异、价位不等
乳山银滩自1992年开始开发，近30年的建设历史形成了品类各异、价位不等的建筑情况。据乳山住建部门统计，按照房地产建筑主体结构分类，银滩海景房主要分为砖混和钢混两种。其中，砖混房屋的建设年代集中在2008年以前，多为6层及以下不带电梯建筑，建设规模超过总面积的半数，也就是说，当前银滩半数以上小区房龄在13年以上，有的甚至达30年。2010年以后，银滩新建海景房均为钢混结构，13层以上高层建筑成为主流。以三线海景房湖畔人家小区为例，该小区自2007年至2011年开发项目分5期，其中，2010年前开发建设的数量超过9成，主要建筑为6层及以下多层，不带电梯；2011年开发建筑为高层。
乳山市房地产交易中心介绍，随着建筑成本的逐年上涨、可开发海景房资源的稀缺、新房建筑质量和配套服务的大幅提升，新建商品房价格较高，与二手房价格偏低形成明显反差。
2015年至2019年，全市新建商品房成交均价数据显示，银滩新建商品房价格呈明显上涨趋势，同比上涨约42.4%；2020年以来，受疫情影响，上涨幅度趋缓，新建商品房成交均价在每平米7500元左右。相对于新建商品房，二手房受建筑品质、使用年限、所在楼层等多种因素影响，价格差距较大。譬如，同一小区的二手房，钢混建筑价格较砖混的价格高；同年代开发的海景房，一线的价格较三线偏高；同一栋多层建筑，高层比低层价格低。乳山市房地产市场信息管理系统显示，2018年以来，银滩二手房交易量每年在4000-5000套左右。早年建设的小区，有的二手房交易价格低至每平米2000元左右，而近几年开发的小区，二手房交易价格每平米在5000元以上。
譬如，在龙韵碧海花源小区成交的一套砖混结构二手房，2007年竣工，6楼、不带电梯，建筑面积约80平米，成交价格20万左右，如加上赠送的约30平米阁楼面积，该套海景房单价低于2000元。购房者表示，这套房子的总房款比三四线城市的首付款低，赠送的阁楼当做储藏室，也降低了其创业成本。另外，在海韵阳光小区成交的一套7层阁楼交易价格每平米约1500元，砖混结构、不带电梯，购房者表示主要用于短住，每年到海边写生或度假一段时间，避免租住问题。
据威海众科房地产营销策划公司介绍，当前确实存在一些低价二手房，部分二手房价格不涨反跌，这类房源以2008年以前建设的不带电梯的阁楼、砖混结构的顶层户型为主，也存在个别业主为尽快变现低价抛售房产、以低价海景房为噱头“空挂房源”吸引买家等情形，由于银滩海景房买家中不少是以养生养老为目的的中老年群体，设施配套差、不带电梯的顶层房源难以出手。
威海市房地产协会认为，银滩海景房面向社会不同群体，主要以满足大众旅游、度假、康养等需求为主，购房者应综合考虑经济状况、自主时间、身体条件、交通位置等因素，在各类房源中选择适合自己的房子。
来源：乳山滨海新区管委会
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