这是 RQ 2022 年度观察的第一篇，我们从诸多商业事件中提取了10条行业与企业事件，帮助大家新旧年交替之际，全面回顾这不平凡的2022年。

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对于商业而言，2022年是艰难的。当我们站在年末，以全年视角回望过去一整年发生的商业事件，会发现危机背后也暗藏着新的转机，不同商业或品牌用各自独特的处理方法，在困境中韧性生长，寻找着面对挑战的方法，并在变化中寻求生机。

作为「年度观察」专题的第一篇，RQ特此整理出 10 件基于全年维度、能够代表2022年特定现象、变化或趋势的商业事件，哪怕是身处最为艰难的绝境，依然没有人愿意停止前行。

01

内地房企，多米诺骨牌效应仍在持续

恒大之后，内地房地产企业开始相继面临“暴雷”风险。受经济下行、疫情反复影响，房地产商们面临资金回笼困难，最终申请债务延期或暂缓支付，其中不乏如绿地、融创、世茂、旭辉等龙头企业。

为尽快套现，地产商选择低价卖出早先投资的海外项目，例如富力出售海外项目给投资基金 Flow Capital，亏损在40%左右，绿地折让1.91亿美元出售一栋洛杉矶的公寓楼。

11月，六大国有商业银行宣布为指标相对健康的房企达提供超1.1万亿意向性授信额度，而陷入债务危机的房企几乎无法从银行获得支持。预计到明年，内地房地产的“多米诺骨牌”效应，仍将持续。

>> 内地房地产商的 2022

1月，万科出售英国伦敦投资物业

2月，正荣公告美元债违约

3月，禹州、融创、世茂相继宣告暴雷

7月，宝龙、融信宣布债务违约

10月，富力出售海外项目给投资基金 Flow Capital

11月，绿地、旭辉宣告负债到期未付

11月，国有商业银行与部分指标健康的房企达成合作

02

港资地产，加码内地

在内地房企纷纷陷入危机的同时，港资地产企业，开始加码内地房地产市场。其中，太古地产、新世界、嘉 *** 际等港资企业作为代表。

2022年2月，新世界发展宣布将预留200亿港元用于收并购，其中内地约投入90亿元；随后，太古地产也宣布未来十年将投入超500亿元用于内地房地产投资，并于今年在西安、北京、上海、海南等多地落实新项目。

相较于内地地产商，经历香港数次房地产危机的港商们，主张“长周期、慢节奏”，更重视现金流，负债率基本上都低于50%，有足够多的自有资金可供支配，重仓内地。

在这“买买买”和“卖卖卖”之间，中国房地产野蛮生长的时代，也许正在过去。

>> 港资房地产商的 2022

2月，新世界发展表示将预留200亿港元用于收购

3月，太古宣布未来十年将投超500亿元于内地房地产

8月，香港置地内地第五座“中環”系列落地苏州

10月，太古携手中免股份在海南合作开发度假型商业项目

10月，嘉 *** 际、新世界等4家港企与华润签订战略合作协议

12月，太古地产55.5亿收购成都远洋太古里50%股权

12月，新世界发展与远洋集团签署战略合作协议

03

长租公寓，卷土重来

也许大部分人对长租公寓的理解还在“蛋壳暴雷”事件，但这个行业正因国家政策的扶持悄然发生转变。自2021年起，“保障型租赁房”开始推向市场，一系列的政策，也为租赁市场打开了更大的窗口。

很快，包括万科泊寓、华润置地、龙湖冠寓等房地产企业的租赁品牌正纷纷纳入保障性租赁住房体系。而像微领地这样的长租公寓品牌，也同样抓住了政策窗口。2022年11月，微领地在上海的首个保障型租房社区浦江中心社区开业，包含 3116 套租赁住房，而其提供的 4 种房型，单间价格控制在 2000 元左右，远低于内环租房价。

明年，上海市将有新增18万套（间）保租房投入市场，当更多长租公寓不再以单体建筑出现，而逐渐“社区化”时，那么这些以几万名年轻人构成的商业配套将如何完善？这将是长租公寓品牌们在未来的重要机会，也是挑战。

04

电影院线，行业拐点或将到来

2022年前三季度中国电影总票房256.8亿元，同比下降26.1%，是近些年里票房最惨淡的一年。11月，香港英皇UA电影城，宣布全线停业。为此，院线开始寻求新的增量收入，探索新业务，试图通过新业务创收度过低迷的2022年，但这些业务看起来都杯水车薪。

12月，随着疫情全面放开以及阿凡达2等大片的上映，院线营业率开始恢复，接下来，将有20多部电影定档2023年的贺岁档，其中还包括了张艺谋的新作《满江红》，大鹏指导新片《保你平安》，以及《流浪地球2》。

>> 电影院线的 2022

3月，上海所有电影院全部停止开放

4月，中瑞大地、北京苏宁等4家影院宣布闭店

5月，万达电影院开始尝试剧本杀业务

7月，全国院线上半年总观影人次3.97亿，同比跌幅42%

11月，英皇UA电影城全线停业并申请破产

11月，成都莱纳星影城推出“午休服务”

12月，阿凡达·水之道上映，票房不及预期

12月，全面放开后院线营业率超80%，23部电影定档贺岁

05

迪卡侬，好风凭借力

△ 迪卡侬体育公园

2022年，《第一财经周刊》金字招牌项目的评选里，迪卡侬击败了Nike等一众品牌，成为消费者评选为心目中运动服饰品牌偏好度 Top1。这个于2003年进入中国市场的法国品牌，在今年的成绩十分喜人。「618」期间，电商成交额是去年的5倍，而「双11」时，销售额更是同比增长280%。

迪卡侬的乘风而上，与今年户外运动的大火有着必然的联系，但真正让其销量大增的，还得益于其“物美价廉”、“品类覆盖全面”的企业理念。

此外，在零售方面的突破，来自于全球首个「迪卡侬体育公园」在6月于苏州正式启幕。其经营面积共 5500㎡，其中运动场所面积达到 1700㎡，汇集了 80+ 种运动，超35000种运动装备。旗舰店的实验，会否让迪卡侬的零售业务在明年有新动作，值得期待。

>> 迪卡侬的 2022

6月，迪卡侬618成交额为去年的5倍

6月，全球首个迪卡侬体育公园旗舰店开业

11月，迪卡侬京东销售额同步增长280%

12月，第一财经杂志调查中获运动服饰品牌偏好度TOP 1

06

星巴克，如何翻赢中国市场？

面对自己一手培育起来，如今却被后起之秀不断瓜分的中国市场，星巴克对外态度一直是“积极”。9月中旬，在第三度执掌公司的 CEO 舒尔茨(Howard Schultz)的推动下，星巴克发布了“中国2025战略愿景”，其中包括了：未来三年将以平均每9小时新开一家门店的速度，来增加 3000 家门店，总门店数量将达到9000 家，2025 年实现外送业务销售额翻倍；中国业务需要超过美国业务。

但单看今年的数据，星巴克的业绩依旧不甚理想。11月，星巴克发布的 Q4 财报显示，星巴克中国区市场营收同比下滑22%。且从 2022 财年起，星巴克中国市场已经连续陷入同店销售额、客单价的下滑。

2023年4月，星巴克将迎来新任 CEO 纳拉辛汉，新帅是否会帮助集团完成“重夺中国市场”的使命，这将是明年这家公司在全球都会受到关注的一道难题。

>> 星巴克的 2022

2月，星巴克部分饮品涨价，涨幅1-2元

4月，任职五年的CEO正式卸任，创始人舒尔茨第三次回归

8月，Q2财报显示，中国同店销售额下降44%

9月，舒尔茨宣布未来3年在中国新开3000家店

11月，Q4财报显示，中国市场营收同比下滑22%

12月，舒尔茨交棒信任CEO，后者将于明年4月正式上任

07

Blue Bottle，首战内地市场

关于Blue Bottle Coffee 蓝瓶咖啡的新闻和网络讨论，是贯穿于2022一整年的，尽管它在这年只开出了三家店。在年初第一家店裕通店开业后，经过了上海疫情管控的静默期，Blue Bottle在下半年又选择与静安嘉里中心及张园合作，开出二店和三店。

值得一提的是，这三家店，包括该品牌在上海的烘焙工厂，均选择落地于上海静安区。当然，每家店在空间设计上和菜单提供上都做出了店之间的差异化，例如静安嘉里中心的商务风更浓，位子也更多；而张园店则尽可能突出海派里弄风，并推出了“葱油饼华夫”这样的单品，尽可能给到消费者提供不一样的空间体验和服务。

关于明年的计划，这个品牌一如此前保持着“神秘与谨慎”的态度，但一如其他海外品牌一样，当在未来在上海开出更多店时，蓝瓶咖啡如何守住自己的“独特性”，继而持续调动市场与咖啡爱好者的胃口，这是明年这个品牌在业内最大的话题点。

>> 蓝瓶咖啡的 2022

2月，蓝瓶咖啡内地首店上海裕通店开业

8月，蓝瓶咖啡上海静安嘉里中心店开业

12月，蓝瓶咖啡上海张园店开业

08

新东方，神奇的涅槃重生

2021年「双减」政策出台后，教培行业收到了巨大打击，使得众多从事K *** 科类培训业务的公司遭遇了业绩与股价的双杀。其中，当时最为行业关注的新东方，2021年市值跌去了90%以上，营收减少80%，辞退员工6万人，无疑是该公司的最艰难时刻。

转战直播带货的决定出现在2021年11月，创始人俞敏洪“直播助农”的想法正式被搬到台前，但一开始并不被人看好，反响平平。经过半年的试水与坚持，今年6月，东方甄选凭借双语直播和董宇辉等一众由教师跨界转型而来的主播成功出圈，新东方直播业务就此迎来转折点。

据统计，从6月1日至12月7日，东方甄选全平台账号累计日均GMV已稳步增长至2840万元，其中自营品预计超过631万元。从6月10日起的半年多时间内，新东方的股价累计增长1026%。

也就是说，不管从哪个维度，新东方都已经走出了低谷。

09

OTB集团，重仓中国

7月，上海锦沧文华广场盛大开业，迅速在竞争激烈的南京西路商圈，占据了一席之地。锦沧文华顺利开市的背后，是其选择与意大利奢侈品集团“OTB”的合作—— 旗下四大先锋时尚设计品牌Maison Margiela、MARNI、JIL SANDER 、AMIRI旗舰店集体亮相。

对于 OTB 而言，这样的亮相方式能够充分发挥小众先锋时尚设计品牌的协同效应，迅速在中国内地市场引起关注。而会做出这样的选择，主要是基于 OTB 集团定下的三年在中国市场扩张至160 家门店的战略目标。

快速扩张的背后，实际上也是其对中国时尚奢侈品消费市场的看好。据贝恩咨询最新奢侈品研究报告显示，奢侈品行业具有一定的韧性，在经济低迷的当下仍保持着3%-8%的增长率，同时中国市场仍旧是全球奢侈品领域的关键，2022年约有4亿消费群体。那么，如何在极具潜力的中国奢侈品市场脱颖而出？OTB给出了一种很好的范例。

>> OTB 的 2022

7月，OTB旗下四大先锋时尚设计品牌同时入驻锦沧文华广场

7月，OTB集团主席采访时称未来三年将投1/3资金在中国市场扩张

9月，OTB旗下三大品牌同时亮相武汉

10

茑屋书店，走向全国

茑屋书店在中国扩张的计划，要追溯到2020年，在第一家店天目里店开出后，官方曾公开透露要在中国市场开出1100家门店。

经历两年探索期，茑屋书店从华东渗透至更多城市。据统计2020年入华至今，茑屋书店在华落子7店，相应城市分别是杭州、上海、天津、西安、成都、深圳。其中，成都仁恒置地广场，以及深圳C Future City 均为今年新开出的两家店。未来，包括长沙、郑州、南昌、青岛、重庆等城市也已确认入驻。

值得一提的是，茑屋书店在内地的合作方选择也出现了变化，从一开始天目里和上生新所这样的文艺调性园区，到后期均选择高端商场合作。而这些合作模式，几乎都选择了IP授权的方式。如此经营策略，在未来是否持续为市场所买单？确实需要在当下打一个问号。

>> 茑屋书店的 2022

5月，TSUTAYA BOOKSTORE官宣入驻湖南长沙

8月，仁恒置地广场西南首店开业

9月，TSUTAYA BOOKSTORE 青岛海天MALL店开业

12月 TSUTAYA BOOKSTORE 深圳中洲湾店开业

下篇预告：

从大而全到小而精，盘点2022年11个“商业新生”案例