本
文
摘
要
江小亭/发自东莞
自东莞限购区调整，全市大范围住宅不再限购外，失去一大核心优势的公寓产品，在大环境本就出货不利下，无疑再一次遭遇“重击”，更加“失宠”。
而受信心不足影响，“7.04”新政对住宅端有影响但同样甚微，当前整体楼市仍在低谷徘徊；
与此同时，受部分公寓项目超低价、巨大折扣等 *** ，非住宅的热度似乎正在上升，部分热门项目成交反超同区域住宅。
即将加推的民盈国贸商办产品
01
非住宅成交继续上涨
过去的一周（10.17-10.23），据瑞城搜数据，东莞住宅成交431套，环比上升38%，另外的非住宅成交655套，继续领先于住宅成交，环比上升34%。
其中珑远·万江翠珑湾以30套的成交量位列当周商务公寓成交第一，超过住宅成交套数TOP1的19套。
长周期来看，据机构统计数据，今年1-9月，东莞商务公寓成交排名前十项目，合计销售近2900套，同比去年同期保持成交上升。
虽受大环境影响以及后期住宅限购放松需求分流，但不同于跌入谷底，东莞的部分公寓产品实则一直在默默去化，并交出不错成绩单。
位于寮步的保利卓越中环广场与厚街的湖景12，前三季度成交量均超600套，该去化成绩已赶超同期洋房成交TOP1。
02
低价抛售
花式营销
低总价是部分公寓跑量的关键，与此同时，是市场下行期，项目们“无下限”的折扣力度助推。
为防止房价大起大落，按东莞市住房销售政策规定，商品住房项目需严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%，即9折是住宅项目促销的底线。
不过目前市场，为加快去化，个别住宅项目也出现“返首付”或送装修、送车位使用权等形式各异的变相让利手段，但最终的网签价格仍需以最低9折操作。
而不同于住宅的一房一价与严格的调价限制，商办产品拥有更加自由的定价权，相应的折扣力度也似乎没有“下限”。
目前部分公寓为加快回款，便陆续开始价格大跳水，折扣大的可去到低于5折水平，即同一个项目，受市场及阶段性去化目标等影响，价格变动空间或非常大。
仅城区来看，位于东城的华堂城市星光，项目距R2下桥站约900米，为轨道范围内物业，2021年正式入市，精装均价2.1万元/㎡，目前在售均价已下调至1.5万元/㎡，最低1万元/㎡起即可拿下，降价超万元/㎡，几乎已是膝斩。
沙盘 图源：华堂城市星光
直接的降价之外，是形式多样的促销手段。
近期热销项目之一的南城保利欢乐大都会，主推建筑面积约26㎡-45㎡小户型，单价1.88万元/㎡。前段时间，项目推出优惠专场，折后均价1.2万-1.5万元/㎡，最低39万元即可买入，与此同时，还免费赠送一个产权车位。
据贝壳平台最新挂牌信息显示，目前南城共有138个车位挂牌出售中，其中总价最低也去到16万元/个，最高超60万元/个。
来源：贝壳找房
保利该项目直接送车位的操作吸引力可见一斑，据悉，仅活动当晚便售出超40套。
另外保利于万江的保利首铸天际，也曾推出17888元/㎡指定单元任选活动，叠加央企品牌和地段优势，同样去化迅速。
除这些促销力度大的项目外，主城大部分公寓单价仍在“2字头”，不过仔细询问也均有低价活动。如莞城丰华珑远翠珑湾在售均价2.6万元/㎡，目前低楼层2.1万元/㎡即可拿下。
但据一位主城中介表示，由于当前住宅新盘也普遍在促销，联动的优质住宅仍是他们的推售重心，对于公寓项目，只有折扣非常大，才会有吸引力。
03
消费降级
自住客户进军公寓？
由于公寓存在交易税费高、商水电、高梯户比等一些明显缺点，一直以来，市场对于公寓的接受度都并不是太高。
过去限购未松绑，大部分也是一些没有购买名额的投资客入手，作为资产配置的一部分。对于首套首贷的刚需，主流观点还是介意咬牙上车住宅。
不过从目前情况来看，虽投资客大范围退场，但在消费降级、公寓的低门槛与生活观念转变等趋势下，买公寓自住或过渡也不断成为不少购房者的选择，进一步助推公寓成交上升。
如成交遥据榜单前列的厚街湖景12，便凭借产品和价格优势，成为自住客进军的典型公寓项目之一。据悉，以厚街、虎门、南城、东城等为主的刚需自住占比超过7成 。
首先是价格吸引力，该盘最小的31㎡户型折后总价仅30万元起，月供1500元/月，还有首付分期政策，即便是普通的小年轻，供房压力也不会太大。
能收获刚需买单的公寓除了低总价优势外，也更加考验产品力。
以湖景12为例，不同于市面上大部分公寓产品，该项目还自带花园式园林，与住宅一样实行封闭式管理，同时户内有着独立厨房，可通燃气，居住体验优于一般公寓项目。
不过与住宅相比，梯户比过高、不可落户、未来交易税费高等硬伤依旧明显，价格优势能否抹平这些影响，因人而异。
另外，最近的成交热门珑远万江翠珑湾，便同样被绝对体量的自住客买入，据悉，该项目约8成为自住买家。对比“3字头”的洋房价格，项目公寓精装均价在1.3万-1.6万元/㎡。
可以说，只要价格合适，公寓同样可以冲出一条血路。
不过值得注意的是，除少部分热销项目外，与住宅市场一样，公寓的整体环境依旧冷热分化严重，部分位置稍次，且价格无优势的项目，几乎零成交，在中介主攻住宅市场时，朋友圈中也鲜少可见相关宣传。
当促销降价不断，以及低价项目扛起主力去化，据瑞城搜数据显示，东莞公寓的网签价格也从2021年1月的约1.9万元/㎡，下跌至今年6月的1.6万元/㎡。
