本
文
摘
要
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
必答，全程指导。
1、提问：京爷您好！我们预算全款350万在京买一套房，考虑自住和孩子上学，也考虑一定的保值增值性，目前考虑的是通州和亦庄，您觉得哪个比较好？除了这两个板块，您还有其他更好的推荐吗？
回答：你好，通州属于限购下的未来之星，亦庄属于当下热门，两个都非常不错，亦庄短期表现可能会好一些。如果选择通州，那可以重点看看武夷花园板块，比如看看京贸家园。如果是亦庄，那可以重点看看北京经开壹中心。或者你看看海淀小户型，买个学籍，升值性也好。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
2、提问：京爷你好，如果是10层带电梯的房子，顶层、二层、三层、中楼层、次顶层，该怎么排序，价格差多少算能合理范围呢
回答：你好，价差在实际交易中只能作为一个参考，不要过于严格。一般来说，带电梯小高板的楼层排序，可以按照次顶层、中楼层、顶层-三层、二层来排。价差以中楼层为基准，次顶层大概高3-5%左右，顶层-三层低8%左右，二层大概低8-10%左右，当然，这仅仅是大概，实际情况中根本不会严格按照这个来。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷您好，请问永外富莱茵花园这个小区涨幅属于北京什么水平？能跟上大盘吗？
回答：你好，从升值性角度来看，永外富莱茵花园还是不错的。从板块来说，永外毕竟属于东城，板块教育一般，但也属于安全，且教育均衡化后有一定的潜力；富莱茵花园的价值在于其性价比，低总价上车和居住，所以流动性还挺不错。这些因素 *** 在一起，使得这个小区表现还是能超过大盘的，特别是这一波中表现就挺不错。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷您好！我在西城德胜北二环边有一套小一居，小一居卖的价格再增加100-200万贷款，想置换成小两居或三居。请问您，（1）当前是否为置换的好时机？担心卖和买不在点上，置换时间点上您是否有好的建议？（2）在保障低年级小豆包上下学不至于太远太辛苦下，您觉得换到哪里（比如东面东城，西面海淀）哪些小区可以不至于让资产缩水，保值甚至增值呢？一头雾水，期待您的指点。
回答：你好，德胜的房产，因为学区调出去的原因，我估计这几年可能不会有太大的涨幅了，如果有置换的想法，现在就可以考虑出手。你可以考虑置换到小西天的次新房中，比如今典花园、文慧园之类的，居住和升值都能兼顾。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷，你好！总价800自住想买个2居，想问问7号线双井往东有什么小区推荐吗？后现代城怎么样？还有想问问金泰先锋南北为啥价格差那么大，跟京都杭城比推荐哪个，谢谢
回答：你好，后现代城尚可，地段和配套是ok的，也属于次新，当然小区有些乱，品质和环境一般。从升值性来看，能跟着大盘或者略微跑赢大盘。金泰先锋南北，这两个小区有些显著的不同。金泰先锋南区，小区太小，没什么空间，塔楼设计，容易出现差朝向和户型，而且有不少小户型，不够纯粹。金泰先锋北区属于刚改产品，空间、环境、户型等各方面都不错，口碑也还可以，因此均价就高。北京二手房，高有高的原因，低有低的缺点。相对来说，金都杭城的位置比金泰先锋北还是差一些，但金都杭城的品质和环境还可以，所以也可以考虑。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷好！考虑700万上下买一个自主两居室，目前看好朝青和四惠板块。请问是否有合适的小区推荐？朝青和四惠板块优劣如何？请问是更看重小区还是具体户型楼层呢？谢谢
回答：你好，如果是朝青，那就考虑国美第一城、青年汇佳园（户型估计一般）；如果是四惠，可以看看东恒时代一期。朝青和四惠板块其实都不错，都属于东部热点板块，朝青配套好一些，四惠周围界面乱了点，但升值性哪个好，还得看具体小区。小区和户型比较关键，楼层的话，稍微好一些，不要硬伤就可。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京每日捡漏房源汇总》
购房逻辑：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
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