我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

提问：请问雕叔，成都2手房真实待售的挂牌的巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。还有，地价也开始捅破新的天花板。成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答：220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：为了小孩读书，请问买成华小学对应的老小区，以后的发展趋势，会砸在手里吗？

回答：成都区与区之间存在教育集团的教育壁垒，当下成都公认的优质教育还是基本集中在青羊区、锦江区和高新区。在某份不具名的成都学区40强的名单里，前20名除了2所来自武侯，其余全部是上述三个区域。成华区排名最靠前的是第28名的石室小学、第36名的双林小学以及第37名的成华小学。当然，成华小学在成华区肯定优质的，但是成华区初中一般，所以吃亏在小升初。所以很多成华小学的学生在四五年级后会转到锦江青羊继续就读。虽然如此，成立30年的成华小学在区域内属于顶流，生源质量也有极大的保障，整体来看还是备受当地家长追捧的，对口的老小区则多聚集在新鸿路、万年场、双林南支路、积步街等区域，由于老小区和同属该校划片的九龙仓御园、保利康桥等豪宅，价格优势明显，学区房购入门槛较低，所以今后该区域的老小区在增值性有豪宅拉动，在流通性有学区支持，砸在手里的可能性并不大。

提问：请问一下，我把泸州的房子卖了，想在成都买，但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房？主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价，大降的可能性有多大？

回答：你置换方向是对的，有资金，有房票坚定不移买成都，建议速度进场。成都在调控升级之后，现在也处于一个僵持阶段，成交量是下降了，但是价格还没有大跌。1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看，并不缺普通的房子，这种房子价格并不贵，缺的是被附加上了“地段，房龄，教育资源等”这样的条件后的好房子，这样的房子还是少数。2、成都这类大城市，人口一直有净流入，产业机遇对人才的吸引力大。长期来看，对房价有一定的助推作用，但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策，充足的土地供应，严格的预期调控等等，这都是保持房价在合理范围内的保障，否则只会助推泡沫增长，酿成“破裂”风险。3、房地产市场，其实也是一个风险市场，因为人们的预期是买房了，房子价格就会随着时间推移，价格上涨。但只要是商品，自然会因为各种因素，对价格形成波动，没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势，还有待继续转变，其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等，这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。4、在大城市买房，本质就是一个筛选的过程，如果你的收入暂时不如别人高，并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的，另外买房的决心也很重要。如果大的买不起，就先买小的；好地段的买不起，就先买相对次一点的。

提问：最近看了两个相对比较满意的小区，纠结选哪个 一个是成华区的明信鹭湾八十多平的大套二，户型装修都还可以.小区有增值税 一个是锦江的万科金润华府，小区要老一些，六十多平的套二，但是赠送面积比较大.不知道平签户口过去好签不，这种六十多平的产权面积会不会影响娃儿后面上小学.两个小区哪个更好？

回答：明信鹭湾在临近万年场，整体来说由于沙河阻隔，所以有点自成一派的感觉，片区内荒地和刚需楼盘偏多，但也有主干道联通河两岸，基本的生活是没有问题的，但是片区内确实发展不如万年场万象城这边，因此可以说还是有一定的性价比吧，至少比较适合预算一般的，但是又喜欢临近核心商圈的群体。另外万科金润华府在锦江的地位也和明信鹭湾类似，远处是攀成钢，塔子山，近些有东湖和川师，但是它属于沙河堡，周边商业和医疗不错，然后地铁2、6、7号线也环绕（但是都不太近），再加上锦江光环+实得较大，因此单价就高一些了。两个楼盘其实你还是很花了些功夫的，我认为如果比较偏向于自住，可以看万科金润华府（面积小，实得大，配套好），如果偏向于今后的出手，流通性等考虑，那么明信鹭湾则更好一点（单价低，性价比高，吸引人气）。至于你提及的60平会不会影响娃儿，这个我可以说义务教育是公平的，不会因为面积来卡壳，我的答案是不会影响。还有你说的“不知道平签户口过去好签不？”——如果你本就是成都户口了，那么是可以直接买房后申请平迁的，不难，很简单。

提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?

回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。

提问：最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。怎么办？

回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化！不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——1、 降价就被 *** ！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢雕叔戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！

提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？

回答：新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。

提问：请问兴隆湖边上的鹿溪樾府二期值得买吗？单价2.4万而且装修不如一期的装修，有点介意。

回答：我长期的一个观点是，任何楼盘，（基本上）最后每一套房源都卖得出去，没有值不值得的一概而论，只有是否互相匹配，是否看对眼的缘分，比如楼盘对购房者的挑选，购房者对房价的评估。鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈，整体来说值不值得买，主要看你是怎样类型的购房者，比如你的天府顺位度较高，或者说整体预算偏高，四五六七百万那种豪改客户，那它肯定不值得你买，毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格，顺位度较低的，预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围，同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力，那么我就觉得它值得你买。总的来说，从来没有值不值得，只有是否适合。再说鹿溪悦府这个楼盘，整体是刚改性质的，价格2.4万虽然略高，但还算可控，整体我们看它，是更偏重于这个兴隆湖东版块，独角兽产业等未来的形态，配套的完善，天府新区整体的发展态势，这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题，人气问题，以及价格稍高和装修问题，我认为成大事者不拘小节，如果你是普通资格又认可版块，那么这个价格和装修，不是一个严峻的问题。当然，这个版块也存在一些动态的矛盾，比如周边陆续有多块限价地出炉，价格相对鹿溪来说，是更便宜的。所以大家很是介意，不过反过来想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能买得到呢？每个人的观点和评估侧重是不同的，楼盘，包括你自身的利弊你都应该认真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。

提问：雕叔你好，请问成都今年下半年到明年底对于普通买改善的家庭，是利好时期还是严峻期？建议如何应对呢？

回答：买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。当下作为普通改善的话，一方面看时机，一方面看房源。从时机来看，看不了太远，至少从现在到明年初，我认为入手二手房淘笋的时间是比较好的，对待新房的话，则是可以出手，比如武侯、青羊等区域的改善类型的，好多对于普通来说，很友好，能上车。从房源来看，当下二手房才刚开始指导价，所以很多改善盘走向了惜售的时候，房源不会太多，可以先看准楼盘，自己多去观察观察，有一些比较好的房源出来了，捡漏上车。然后新房的话，当下及未来都是整体偏向于改善的，但是新房的地块卖一块少一块，不必刻意地等实际，而是及早地看好了就上车吧。总而言之，一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。