本
文
摘
要
依山傍海，是中国人心心念念的理想人居状态。青岛也不例外，这恰恰是一个有着山海资源的城市， 所以它应该有自己的豪宅产品，能代表这个城市的财富阶层。
1、豪宅崛起浮山之前
富人区并不单纯是个财富分级问题，也不单纯是个地段价值问题。一部富人区变迁史，背后实质是一座城市的发展轨迹和财富的流动史。
有学者曾研究过北京富人区改革开放以来40年间的变迁史，所谓东富西贵。结果很值得思考，因为这跟京城社会财富积累和历史变革有着惊人的重合。
青岛历史虽然短，但脉络也差不多。上个世纪90年代初，青岛市 *** 搬迁到香港中路，城市拉开东移大幕，有钱人也跟着东移。香港中路一跃成为青岛的商务和商业中心，万象城等大型商配拔地而起，新一代富人区就此诞生。
浮山前踩着香港中路的尾巴，新建的高楼一路从香港东路排到石老人，说到底，还是跟这场东部大开发有关。 香港东路也成为富人区。后来麦岛片区改造，东海路沿线发展为又一代富人区，已经是顺理成章的事儿。
在老青岛的观念里，过了湛山再往东就算出了青岛市，当年根本没把这些地儿放在眼里。至于大器晚成的浮山后，在崛起之前，更是被各种看不起。
不难发现，青岛主城区的富人区版图伸展脉络十分清晰。一来占据得天独厚的山海优势，二来紧跟城市发展的大动向。城市往东扩，财富阶层从海边一路往东。所以，富人们充分享受到城市发展的红利，也是理所当然。
崂山房地产当年的崛起，所依托的自然资源除了靠海，还靠着浮山。更准确地说，是浮山前。
早些年，青岛土著间流传一条置业经：宁要山前一间房，不要山后一套房。这山前，说得正是浮山前。言语间的不屑，足以说明，当年青岛本地人对浮山前的执念和优越感到底有多深。
浮山前的住宅正好在市南和崂山两大主城区之间，面朝大海，背靠浮山，天赋地段兼具海天一线，新世纪前后，取代老西部沿海传统富人聚居区，成为青岛新富人聚集区。
只不过浮山前开发之时，也正是青岛地产起步之日，小开发商是主体，产品质量和设计都有点对不住这个山海景色，如今变成老房子，很多都有着各种各样的问题。
豪宅不能只讲自然资源，更要讲房子本身。这就是浮山前目前房子根据时间定价的一个主要原因，新建的房子质量和产品都不是老房子所能比的。
随着主城区土地资源日益匮乏，浮山前的山海资源简直就成了绝版，是青岛金边上的金边，根本无从复制。
很多土豪只能买下一栋旧别墅，再拆掉花大价钱翻新重盖，以求让自己满意。这样却也只能改变自己的房子，与整个小区而言，并没有改变多少。毕竟真正的豪宅是需要一个服务系统的。这几乎已经成了浮山前很多豪宅无法弥补的遗憾。
那么这个遗憾由谁来补？
2、几个亲身经历案例
事实上， 跟上甚至引领一个城市的发展方向，占居最有利的地段和资源， 是富人的逻辑。这二十年来，谁能摸清大势，谁就能先受益，成为财富的拥有者。
百忍老师这十几年来，身边就有无数个与浮山前的房子发生纠葛的案例，他们与这些豪宅有着剪不断理还乱的关系， 很多都是巨大的遗憾来说明了上边这句话。
没买的安徽人:
很多年前，百忍老师房子搞装修，负责瓷砖的师傅也是安徽安庆来的， 带着浓重安徽口音的普通话交流起来没啥障碍。
说起房子，这位安徽师傅最后悔的一件事，是20年前刚来青岛时，租住在麦岛的小平房里。邻居有一套麦岛的小破房，因为迁居北京，想8000元卖给他。而他兜里当时也有这个钱，但是他嫌房子破，也有回安徽之心，当然核心是没有看到麦岛地段的巨大价值，就放弃了，如今这个房子会增值几百倍吧，每到回忆此事，心痛不已。
只能和他说：人世间最痛苦的事，莫过于有一套麦岛的房子等着你，你却不屑一顾。
放弃的老段：
老段同志住在海信天悦旁边的一个老校区，名字都差不多，但是目前的二手房报价只有3万多，不到天悦的一半。
十多年前，可不是这样。当时海信收购了鲁能领秀城，开始做麦岛金岸这个大盘，是麦岛组团的首开之盘，2007年，单价才一万左右，可谓遍地黄金。
但是那时候老段因为去了几次西海岸，结果中毒了，对市区不再感兴趣，把资金都投到了黄岛和胶南的前海一线，买了好几个大套一和小阁楼，虽然也有升值，但因为户型或者周边配套限制太多，幅度终归有限，基本上属于收益率最低的一批房子。
最重要的是选择成本巨大，眼睁睁的看着家门口的房价如同坐了火箭一样上了天，再也追不上了。
买了又卖掉的同事：
有一位年轻同事，家中比较富裕，麦岛金岸一开盘，就拿下一套，一百多万。毕竟年轻，收入不是很高，稍显吃力，后来面积增加需要加钱，车位也要加钱，等等开支不少，这位同事的压力可想而知，于是他做了一个错误决定加价二十万把这套房子倒了出去，当时心里还比较满足。
结果一年以后，房子的涨幅扩大到200多万，他只能避居浮山后了。
老总终于选对了：
到了2012年，海信开发天玺天悦，价格到了4万以上，可谓青岛价格之最。
所在公司老总有一位后辈要买婚房，家中殷实，自然要买一套豪宅。当时可选范围很广，市南尤其多。问百忍老师意见。坚决主张买天悦。尽管已经很贵了，但是潜力依然有。原因就两条：一是容积率只有1.2；二是产品和物业不是老小区甚至前期的麦岛金岸所能比。
结果花了近千万购得大宅一套，如今天悦二手房标价9万，对比当年升值一倍，是青岛最贵之价。而当初作为备选的市南那些前海一线老小区，比如柏丽澜庭，依然标价5万左右。
十几年来百忍老师亲身经历的几个案例，清晰标出了一条青岛前海的财富流动史。抓住机会的，乘势而上，跻身上层。错过机会的，只能再努力很多很多年，才能补回来。
3、 大宅一些简单细节
海信麦岛组团这个总计占地1100亩的大盘，经过十二年一个轮回的开发，已经接近尾声。
2019年秋天，最后一个组团，海信君澜，经过长时间打造，终于要在国庆节前开放其样板间。这也是目前在售的楼盘中最为高档的楼盘了。
这个项目的各种配套就不必说了，因为地处市区核心，该有的自然会有，大家都熟悉。
说说具体产品，揭开一下面纱。
君澜此次的定位是打造一个国际化、纯现代、智能化的社区，包括空气、水、舒适、健身、人文、服务六方面服务的健康社区，为社会精英人士提供的理想居所。
项目由海口路、海江路、海游路和香港东路围合而成，项目中的住宅15.71万平米，住宅区容积率约2.4，绿地率约40%,如此低密度的社区规划，保证了居住的舒适度和最佳的观海体验。
君澜在规划上采用围合型的社区规划，该地段北高南低，东高西低，利用地势高差设计项目地形地势，丰富园区景观。根据看海效果及日照系数，经过反复的科学规划实验，选择楼座角度，既保证了每户充足的日照，又能够将海景最大化。
君澜结合成熟的天悦、君逸的户型进行细节设计和客户调研，进行产品优化升级。君澜户型设计均延用了君逸前排大开间的户型特点，空间和视野更为开阔，注重实用功能，大大提升了户型的利用率。
再说说君澜产品的几个细节，看看豪宅的高档之处。
海信君澜项目采用除霾新风系统HEPA滤网过滤形式——会呼吸的房子，控制室内颗粒物浓度，PM2.5年均浓度应不高于35 μg/m3，PM10年均浓度应不高于70 μg/m3。
为了保证君澜主体结构和幕墙设计的安全性和经济性，实现大开间户型与得房率的最优化设计，海信地产极其罕见的采用了风洞试验和风振计算。目前青岛大多开发商则不在意这些细节，但海信地产本着认真负责的企业精神聘请建研院对项目进行了试验分析，仅试验费用就投入60万。
风洞试验后，正常标准情况下墙体厚度为20cm，君澜项目墙体厚度增厚至25-30cm,这是真正不惜花费巨大成本，而且全部采用剪力墙构造，增强安全性。同时楼板面层采用了特殊构造层，可以减弱撞击声音，分户墙加厚有助于减少户间噪音干扰；弱化项目相邻主干道的噪音干扰，增强保温程度，真正让客户感受到舒适的入住空间。
君澜采用的三玻两腔玻璃的厚度约为39毫米。由于多了一个空气层起各项性能大大提升。由于比普通中空玻璃多了一层空气层，保温性能相对提高，大大降低由于供暖或空调所带来的能耗。
君澜的所有住户无需再安装室内分体空调，冬季通过地暖供暖（卫生间考虑住户改造方便采用壁挂散热器）；夏季采用风机盘管制冷，每个房间可以单独控制温度。室内温度一年四季均可保持在20—26℃之间，室内空气新鲜，满足舒适呼吸需求
鉴于君澜离海很近，夹层全部为储藏室，为了实际解决地下室的潮湿问题，海信研发团队在提升原有防水防潮做法的基础上在君澜地下室均预留了插座和下水口方便后期业主安装除湿机，让业主的地下室从此告别潮湿。
“魔鬼在细节中”。这句话是20世纪世界最著名的现代建筑大师密斯.凡.德罗总结他成功经验时的一句话。
海信君澜虽然价格不菲，可称目前在售楼盘之最高价。具备了山海资源，再有了这些细节之后，也能当得起这个传世之宅的美誉。毕竟财富阶层，在青岛这个北方第三的城市，应该享受到一个顶级豪宅所应有的产品和服务。
当然文章所列举的只是一小部分，具体更多的细节，需要你亲自去现场了解。
这个十一假期，海信君澜的包含了众多细节的实体楼上样板间将迎接八方豪客，包含了新古典和现代两种风格，这次没有什么验资门槛， 只要提前预约，就可一饱眼福。
