■本文作者：谢春龙 北京在明律师事务所

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疫情后第一个春节完了，我还是很感慨。

没有了束缚，2023年开始，看来征地拆迁也要复工复产了。

大的格局里。

三年都没怎么拆迁了，各地方憋着劲为新一年的全面拆迁做准备。伴随而来的，却是更多与拆迁相关的纷争和杂音。

小的生活中。

三年被消耗的心力还没恢复，咱们被拆迁老百姓是不是又要加速滑入那个充满撕裂的循环中？！

或者。

问出这句话，就已经需要勇气。

然而。

该来的总会来。

咱们的房屋拆了，拿到补偿了，往后的日子过好了。这是好事儿啊。

没有理由惧怕。

咱们要做的，就是注意好拆迁中的一些要点，使我们能顺利拿到属于自己的拆迁补偿，过上好日子。

那么，什么才是拆迁补偿的首要依据呢？

要我说，就是房屋评估报告。

房屋价值的评估，是征收工作中的一个重要环节。如果连被拆迁的房屋评估报告都不合法、不合理，就会直接影响到咱们被拆迁人的补偿利益。

因此，当咱们老百姓收到自己将要被拆迁的房屋评估报告后，一定要留神审查下面这四点，缺一不可，避免掉入陷阱，导致补偿过低。咱们被拆迁老百姓一定要勇敢对不合法的房屋评估报告说“不”。

第一、评估机构合法吗？

首先呢，被征收房屋到底价值多少钱，谁说了算？按照相关规定，都是由中立的具有相应资质的房地产价格评估机构，按照既定的评估办法来确定房屋的价值。

那这个房屋评估机构要怎么选择呢？

法律上规定，房屋评估机构是由被征收人来选择。

征收方要先公布房屋征收评估机构的选定方案，并且要公示具有相应资质等级的评估机构的相应情况，之后要和被征收人协商选定房屋征收评估机构。或者咱们被拆迁人也可以自行委托有资质的房屋评估机构来对房屋的价值做出评估。

总之，说白了，要看房屋评估机构是不是咱们被拆迁人选定的。也就是说，咱们被拆迁人对这个房屋评估机构是从始至终都是要知情的。现实中，我们碰到过很多，将要被拆迁的房屋评估报告都做完送过来了，但老百姓根本就不知道这个报告是怎么做的，从没来过现场，更不清楚是谁做的。

因此，如果房屋评估报告不是由法定评选出来的评估机构现场勘察后做出的，那么这个房屋评估报告就不能作为拆迁补偿的依据。

第二、评估时点是什么时候？

其次，要看房屋评估的时点是不是征收决定公告之日。

现实中，因为房屋的价格浮动很大，如今的房子有可能是一天就一个价。所以对被拆迁房屋的价值评估必须要有一个规定的时间节点，这个评估时点就是房屋征收决定公告之日。

如果征收决定公告日与作出房屋评估报告日之间差距较大，确定拆迁补偿款就会与房屋的价值有出入，这样就难以保障被拆迁人得到的拆迁补偿款是合理的，能不能购买与被征收房屋类似的房地产就很难说了，这就体现不了公平补偿的原则了。

因此，您要注意了，如果房屋评估的时间不是征收决定公告之日，那么这个评估报告也是废的。

第三、评估方法正确吗？

在明律师要提醒大家的是，要看房屋评估的方法是不是正当。按法律规定，房屋评估的办法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法。根据被征收房屋类型的不同，选择其中一种对被征收房屋价值进行评估。

同时也可以选用两种以上评估方法评估，要对各种评估方法的结果核对和分析后，最终确定出个合理的评估结果。

咱们被拆迁人对各种评估方法肯定不甚了解，这样专业的问题就要及时咨询专业律师寻求帮助。

其实，咱们老百姓只要记住很重要的一点，就是房屋评估时，房屋评估机构的工作人员一定要来到现场入户勘察。现实中，很多房屋评估人员在评估房屋时，没有入户勘察，随便在被征收房屋的周边看看，在室外拍几张照片就完了，根本没有入户。走个过场，糊弄过去，就草率作出评估报告。

这是绝对不合法的。

如果房屋评估的方法不正确，随意出具评估报告，那么房屋价值就会差距很大，当然最终，这就会导致补偿过少，侵害了咱们被拆迁人的补偿利益。

第四、评估报告有效吗？

最后，很好理解，上面都做好了，评估报告也做完送过来了。咱们就要看看这份房屋评估报告上是否加盖了房屋评估机构的公章。同时，还要注意评估报告上应当有负责房屋征收评估的两名以上注册房地产估价师签字确认，不能以印章代替签字。

如果公章签字都没有，那这份房屋评估报告形式上就不合法，就是无效的，等同于废纸一张。

同时，征收方要把房屋评估报告结果在征收范围内，向被征收人公示。

如果咱们被征收人认为评估报告不合理，应当在10日内，及时向评估机构提交复核申请，坚决维护后续的补偿利益。

经历过三年的巨变，生活被降维至生存。

往后的日子，我们更应该认真的保护好自己。

其实，没有人能替你决定。

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