产业园区与产业地产的建设发展会引发我们很多思考，带来很多启示。在此，不妨以非正规、非严肃的方式，对行业的发展，以及潜在问题进行猜想、戏说。

猜想一：非地产出身的产业地产“老大”。

在一大群地产商当仁不让地转型做产业地产的同时，一群非地产商也义无反顾地杀入产业地产来淘金，当中既有产业界的大鳄，也有大学科技园的翘楚。尽管有先进入产业地产界的地产商高调地喊着“地产为形式，产业为内容”，但 “产业内容”不是犹抱琵琶半遮面，就是“来无影，去无踪”，相反倒是 “地产形式”愈发真真切切、热热闹闹。产业地产自有发展规律与营运方略，产业终究是最核心、最本质的内容。也许某一天，某个大学科技园或某品牌制造企业的产业基地——拥有广泛产业资源和产业运营能力的非地产商出身的机构一跃成为产业地产界的“带头大哥”，也没什么可惊诧和好奇的。

猜想二：美国硅谷到访中国“取经”。

试想，某日硅谷的运营管理团队专门来到中国，就产业聚集区的建设管理来“学习取经”。操着纯正加州音的美国人提出一系列问题：“我们的硅谷只有一个，为什么你们的硅谷有N乘N个？”“美国硅谷没有刻意搭什么平台，为什么中国的硅谷有那么多的公共平台？”“美国硅谷聚集的是创业者和创想家，中国的硅谷为什么那么多地产商？”“我们的硅谷孵化的是引领时代的高科技企业……你们的硅谷孵化的是什么行业的企业？”中国的硅谷的代表环视了一下美国佬，漫不经心地答道：“中国硅谷”，一切皆有可能！

猜想三：“园区打假办”的特别行动。

某产业园管理者笑言，科技、文化、工商、税务、技术监督等 *** 管理部门即将成立“产业园打假办公室”，联合采取专项检查活动，针对产业园区和产业地产项目中“只玩地产，不做产业”、“虚拟公共平台，虚假开展服务”的项目发出整改通知书，勒令限期整改，否则将采取收回预留土地和土地变性的建筑、停止营业等强制措施，并予以税务彻查，对存在税务问题的予以进一步严惩。

猜想四：总部基地变“基地”总部。

网上一则消息，一些非法组织侵占人烟稀少且长期空置的某某总部基地的办公别墅，大肆培训武装人员和策划恐怖行动……经查实，此消息为愚人节发布的假消息。但现实情况确实是中国很多总部基地建在偏僻的城市近郊甚至是郊区，而且其中不少项目不具备产业基础和发展前景，更别提区域配套和产业服务，招商难度可想而知，园区空置率很高，最终不得不以低价租售给称不上总部的杂牌企业，甚至是根本不入流的企业或组织机构。总部基地好像成了“基地”的总部。

猜想五：对产业大佬的圈地“亮红牌”。

中国当代经济发展史堪称一部招商大事记，从国家到区域，招商是重中之重的要务。有人戏称：上至总理，下至总经理都在为招商而日理万机。在“你招、我招、大家招”的形势下，以极其优厚的地价及组合政策吸引实体产业界的精英大腕前来本地投资建设产业基地，已成为司空见惯的现象。

于是，很多“聪明”的产业大佬借机玩起了 *** 圈地运动，甚至同时在多地拿地立项。面对那些“一心圈地赚钱、无心研发生产”的制造业、产业界大佬，区域 *** 、园区管委会是亮出黄牌，红牌？还是听之随之，暂且放过？这既体现区域 *** 的产业发展思路与决心，也是对 *** 管控能力与行政效率的检验。

猜想六：发烧的“养鸡场”降温了。

曾有人把孵化器当成“养鸡场”，这个特殊的“养鸡场”对一个国家、区域的创新创业发展具有巨大的推进作用，这已被世界各国的无数案例所证明。产业园区内建孵化器已成为国内园区的建设模式之一。近些年，国内很多地区为了加速孵化器建设，出台了一系列鼓励政策，孵化器的建设有了显著进展。但一个现象必须引起我们的关注与警惕，这就是在数字政绩的诱导下，孵化器遍地开花，既有产业园区内新建的，也有老办公楼改建的，还有写字楼换个名的，于是乎，孵化器及被孵化企业的数字成倍数地增加，但孵化器运营模式，以及孵化服务未能与时俱进、同步提升，孵化绩效没有质的飞跃。量变到质变需要过程，需要认认真真的思考与扎扎实实的工作，孵化器可比养鸡场复杂得多、麻烦得多。

猜想七：开发区与高新区，越来越有“夫妻相”。

生活中不少夫妻经过日日夜夜地磨合、冲突、交融，模样越来越相像，俗称“夫妻相”。国内的开发区和高新区也有一幅“夫妻相”。开发区和高新区本是定位存在差异的两类产业园区，开发区侧重外资、合资企业的引进和发展制造业，而高新区侧重高新技术产业的孵化与产业化，以及自主技术创新，企业性质和产业性质决定了开发区的GDP往往高于高新区。

伴随经济发展和产业结构调整，高新区开始大张旗鼓地招商引进规模化的跨国制造业外企，而开发区不甘只当加工制造基地，逐渐热衷于科技孵化和自主创新。殊途同归，开发区与高新区的“夫妻相”越来越明显。

现实当中，不仅开发区和高新区如此，很多不同类型、不同规模的产业园由于竞争加剧和利益驱动，也逐渐偏离各自的产业定位及运营模式，相继走入了同一条胡同，致使“千园一面”的现象日益突出。

猜想八：“政策饭”一族继续蹭吃。

众所周知，各个地方 *** 及产业园区都会出台招商引资的优惠政策，除正式见诸文件的优惠政策外，各地往往还会有“一事一议”、“一企一策”的特殊政策。很多企业，尤其是有相当影响力的企业成为各地各个园区争抢的“香饽饽”，于是这些企业能够享受优上加优的政策，例如一定年限的税收减免、进区奖励、项目补贴、租房补贴，以及低价购买土地，等等，社会上把这样的企业统称“吃政策饭”的企业。当优惠政策即将到期时，部分经验老到的 “政策饭”企业或是在原地注册成立一家新的壳公司，或是干脆迁址转移到其他园区再立炉灶，从而继续享受优惠政策。由于中国产业园区众多，竞争日趋白热化，园区招商“压力山大”，于是，颇受欢迎的“政策饭”企业可以继续“蹭吃蹭喝”。

猜想九：“鬼城”到“鬼谷”，瘟疫在蔓延。

鄂尔多斯的“空城计”一夜之间，如同一场瘟疫，在全国各地蔓延。

其实，鬼城背后暗藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等很多风险。

空城、鬼城当中隐藏着产业地产的影子，这些产业地产项目通常以“谷”为豪，号称“ ××硅谷”或“ ×谷”等，这些“谷”或是新区的组成部分，或是自己意在建设产业新城，看着空空如也的片片写字楼群和厂房建筑，我们只能以“鬼谷”相称。

鬼城在全国蔓延，源于各地对土地财政的依赖，根子却在于中央对地方 *** 的政绩考核模式（将GDP、固定资产投资、招商引资等作为重要指标）。 *** 机制不转变，这场鬼城到“鬼谷”的瘟疫，还将继续蔓延。

猜想十：园区购并大戏，终将上演。

当下，房地产业的并购重组悄然进展。随着中国经济改革的不断深入和地产宏观调控的继续强化，房企购并大潮迟早到来。产业园区与产业地产尚处在上升期，但“鬼城”“鬼谷”的出现已经敲响了行业的警钟。

假以时日，一边是具有良好经营模式与业绩的产业园运营商踌躇满志，寻找复制经营的项目；另一边是经营无道或靠传统地产模式打天下的园区遭遇四面楚歌，寻求摆脱困境、获得新生，这时，并购重组的好戏自然会接二连三地上演。