本
文
摘
要
文/刘博团队
01
在这一轮楼市无差别攻击的低迷行情中，不同城市的表现截然不同。
有的城市能够快速深蹲反弹，有的则陷入跌跌不休的泥潭。
因此，关注哪些城市的资产比较抗跌保值，对未来置业买房具有参考意义。
10月11日，上海易居房地产研究院发布9月《50城监测系统房价指数报告》。
在对监测的50个城市房价进行折算归纳后，统计出每个城市的下跌时长和当前状态。
数据显示，成都、北京、上海、合肥，这4座城市房价已经开始上涨。
其他46个城市的房价仍在下跌。
从表中我们可以得出以下结论：
第一，一线和强二线城市房价整体更抗跌。
成都、北京和上海三个城市，房价下跌时长最短，且止跌转涨速度最快，房价保值效果最好。
合肥房价在经过一年的调整后已经止跌转涨。
广州、杭州、海口等经济热门城市，下跌时间在5个月左右。
第二，北方城市在这一轮下跌中损失惨重。
河南省会郑州已经阴跌46个月，目前还看不到止跌迹象。
其次是河北廊坊，房价连跌43个月，济南、青岛、太原、天津都在30个月左右的下跌时长。
结合本轮下跌周期的房价总跌幅来看，下跌时间短的城市，跌幅相对较小。
杭州、北京、成都、海口、上海，跌幅均在1%左右。
杭州总跌幅最小，仅0.8%，不过杭州跌了5个月且还没结束，所以这个数值后续可能还会变化。
目前总跌幅较大的城市为贵阳、哈尔滨、太原、廊坊，跌幅均超过10%。
需要提示的是，这里的房价指数是综合处理后的价格，所以波幅会比我们实际感受到的幅度更小。
实际上，廊坊与郑州房价已回到了五年前年的水平。
总体而言，目前住宅价格景气指数排名靠前的城市有：成都、上海、合肥、北京。
我们重点看看这四个城市的情况。
02
京沪两座城市，综合硬实力全国超前。
截至2022年8月末，最新资金总量排名前十的城市为：北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津。
其中，北京资金总量超过21万亿元，上海资金总量超过19万亿元，深圳资金总量超过12万亿元，排名第三。
据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，在楼市信贷环境较为宽松的背景下，北京二手房表现非常稳健。
9月，北京二手房成交14162套，成交规模实现四连升，环比上升3.09%，同比上升42.20%，同比升势大幅走阔。
价格上，北京二手房市场均价自2月起连续8月上涨，9月北京二手房均价为60430元/㎡，环比上涨0.45%，同比上涨5.40%。
新房方面，北京也走出了金九银十的态势。
9月份单月成交创年内成交高峰，赶超去年同期。2022年9月北京新建商品住宅成交7487套，环比上月上升38.75%，同比上升1.49%。
随着中央三条重磅利好出台，房地产市场信心恢复，预计10月北京新房成交继续上涨。
9月，上海二手房（住宅+非居）共成交2.12万套，其中，上海二手住宅市场成交1.84万套，环比跌4.59%。
近一年上海二手房住宅平均成交量为1.59万套，因此，目前二手房成交量在荣枯线以上。
9月，上海新房成交25051套，环比上涨9.4%。
从近12个月成交走势来看，上海新房月均成交套数为19605套，本月成交近25051套，高于近12个月平均成交量27.8%。
9月份上海市场均价为68330元/㎡，环比上涨0.09%。
尽管4、5月份受新冠疫情影响，上海进入封城状态，但是楼市价格调整幅度不大。
根据情绪指数模型，预计接下来4个月内，上海市场均价仍然以上涨为主，涨幅基本在1%左右。
再看成都。
从经济基本面来讲，今年上半年，成都的经济总量为9965.55亿元，同比增长3.0%，增速高于同期全国、全省分别0.5、0.2个百分点。
2022年前六月，成都“三驾马车”中，固定资产投资增长4.0%，社消零总额4560.5亿元，总额降幅收窄至-0.3%，进出口总额4034.6亿元，同比增长9.5%。
成都的经济发展，呈现投资运行趋稳、消费逐步回升、外贸持续增长态势。
楼市方面，成都的二手房市场，表现较为强势。
从近12个月成交走势来看，成都二手房月均成交套数为10497套，8月成交15185套，高于近12个月平均成交量44.7%。
从涨价房源来看，2022年8月，成都涨价房源为7259套，较上月上涨5.1%，说明业主信心有所提振。
新房方面，近12个月成都月均成交套数为13716套，8月成交近12742套，略低于近12个月平均成交量。
整体来看，成都的成交均价还在涨。9月成都商品住宅成交均价18688元/㎡，环比上月微涨2.8%。
03
合肥目前二手房均价1万8，和成都、武汉、西安等城市房价在一个梯队。
论发展潜力，合肥从2011年到2021年十年间，GDP累计涨幅213.83%，全国排名从三十开外上升到第十九位，是主要经济强市里近十年来经济增速最高的城市。
得益于最牛风投城市的前期投入，在疫情的两年里，合肥经济仍能保持较快增速，2020、2021年合肥GDP增长率分别为4.3%和9.2%。
今年上半年，合肥占安徽全省GDP四分之一，总量和增量均为全省最高。
不过今年上半年，合肥楼市供应量、成交量、成交总额同比均有大幅度下降。
2022年1月至6月12日，合肥市区新房供应量为12632套，相较去年同期，供应量减少8514套，同比下降38.44%；
成交量为15755 套房源，成交量减少15904套，同比下降50.23%；
成交均价20066元/平方米，成交总金额约397.48亿元，成交总额减少约349.93亿元，同比下降46.81%。
为促进楼市消费，合肥近期不断调整楼市政策。
6月，合肥限购松绑，取消企业及外地人购房限制，外地人补缴社保即可购房。
还上调了公积金贷款额度，延长了二手房贷款年限加房龄之和由最长不超过30年调整到40年。
政策放松，加上安徽省内三四线城市外来人口普遍偏好就近迁移，作为省会，合肥已然成为省内外来人口第一聚集地。
所以，合肥楼市在下探一年之后迎来上涨迹象。
据金刚石数据统计，2022年合肥国庆黄金周期间（10月1日-7日），新房成交767套，同比上涨274.12%，成交面积为8.7万㎡，同比上涨234.85%，成交均价为20437元/㎡。
综上，益于二手房限价放松和近期一系列稳市场的新政，成都、合肥等热点二线城市楼市已经开始走好。
一线城市中，京沪房地产市场韧性最强。
深圳由于二手房指导价和限购政策未见松动，市场预期仍然较弱，从去年3月到目前房价已持续下跌17个月。
但深圳的资金总量位居第三，城市价值高，市场的自我修复能力强，未来仍然值得看好。
一般来讲，城市房价跌幅与下跌时长高度相关。
对于郑州、廊坊等长期未见起色的城市，投资性买房的话最好避开，如果是刚需置业，仍要注意 *** 板块。
