本
文
摘
要
我在房地产这头怪兽的第一篇文章中就房地产的发展可能经历的阶段作了论述，（更细化地）概括为六个阶段：
第一阶段：天然属性阶段。房住不炒，房价与刚需（自住）购买力相适应；
第二阶段：怪兽的产生。这一阶段房价高涨，逐渐与刚需购买力相脱钩，刚需需完全透支未来方能承担；
第三阶段：怪兽的成长。由于第二阶段的疯狂成长，对高额收益的冲动无可抑制，资本疯狂寻求自我增殖，第三阶段怪兽将开始疯狂成长起来。房子越来越多，刚需越来越少，但怪兽内部消耗的房子越来越多（左手换右手）。这一阶段，刚需已经开始变得可有可无！
第四阶段：怪兽的反噬。在这一阶段，怪兽的体型越来越庞大，吞噬的社会资源太多，银行越发无力喂养如此庞大的怪兽，于是，内部竞争开始加剧，少数炒房者开始无法变现，破产出现；同时，房产怪兽锁定了大量资源，社会其他行业缺乏资源，造成经济下行，预期信心遭受打击；
第五阶段：怪兽之死。经过第四阶段后，房地产吞噬的社会资源严重超过了其创造的社会价值，同时，集体无意识的诈骗行为越发趋向于制造虚假繁荣和虚假行情。内外两重因素，结果就是银行收回贷款避险，炒房者以及开发商等后续资金无以为继。房地产怪兽开始内部恶性竞争，直到大部分组织开始脱离，剩下空壳的房地产怪兽就会轰然倒地。
第六阶段：全社会的账单和新的轮回。房地产怪兽制造的社会危机开始在整个社会蔓延，所有人为此买单。房价在此阶段开始回归正常，房住不炒，直到下一次成长与毁灭的轮回。
以上就是直接谈到的房地产怪兽的几个发展阶段，这些阶段并不是在现实中已经全部出现，而是基于其发展规律进行的逻辑推断。就现实表征来看，后三个阶段都有所体现，而且每个阶段也不是逐一进行，往往是交错叠加进行，情况会更加复杂。但为了方便逻辑推断，必须概括出每个阶段的主要特征。那么现阶段主要的是处于第四和第五阶段的过渡期，我称之为大逃杀阶段。
大逃杀阶段主要针对的是炒房者，但是否所有的炒房者都必须进行大逃杀呢？其实不然，阶段不同，大逃杀的主体也不同。那么哪些人需要大逃杀呢？为什么要进行大逃杀？首先，房地产发展到第四个阶段后，大量的资源已经被锁死在房地产行业，其他行业缺乏资源，整体经济下行，投资信心受挫，以此引发连锁反应，以致恶化。首当其冲的是高杠杆、高借贷的炒房者。经济下行的直接表现在房地产方面就是成交量下降，少数的炒房者开始无法变现，通过内部置换套取资金的游戏开始出现迟滞。
银行为了资金安全，开始逐步收回贷款，这会引发恐慌情绪并快速蔓延，人人想套现离场，这直接导致炒房者开始无法在内部进行套现离场。这时，市场上的二手房急剧增加或者因此破产拍卖的房子就会越来越多。直到最后的全面溃败，房地产引发的金融危机开始了。所以在大逃杀阶段，套现是第一逃生方案，等到最后就没机会了。
到此，估计很多人会有疑问，推断的情况似乎与现实存在很大的出入。比如，按照大逃山阶段的情况，大量的二手房应该会大幅降价才对，新房价格也会下降才对。当然，按照逻辑推断必然如此，在资本主义国家也有了完全的体现。但在我们国家，这还涉及到更深刻的政治原因，暂且不表。在最后会作论述。
最后，解决一下另外一个疑问，大逃山的主体为什么只是高杠杆、高借贷的炒房者，有多套房子的呢？开发商呢？炒房的大集团呢？原因很简单。有多套房子的散户，只要不是高借贷、高杠杆买的房，在收入允许的情况下，完全是不担心房价问题的，最多不挣钱而已，房子还在。他们最害怕的是房产税！征收房产税的时候才是他们的大逃杀时间。
那么开发商和炒房的大集团呢？很不幸的是，他们不会面临大逃杀。因为我们很多人把股东和有限责任公司（法人）当作一个东西。从本质上看，法人只是股东赚钱的工具，当房地产公司面临破产时，股东通过层层的股权架构、控股的方式，只需负极少的责任。所以在房价不断上升时，不断攫取资本，然后造就一个个亿万富翁；在危机来临时，一个个金蝉脱壳，留下一具空壳的法人来承担责任。所以他们有恃无恐！大不了换个马甲重新再来！如果出现极端情况，你会发现，房地产根本就不需要所谓的刚需，他们只需要左手换右手就可以完成财富的聚集，甚至掏空整个社会。炒房的至高境界是不需要房子。
以上两个方面说明了为什么现阶段房价不会大幅度下降，因为真正的炒房者尚未浮出水面。他们仍旧在与银行上演盗取社会资源的把戏。直到游戏玩不下去，转嫁危机给法人，法人破产转嫁危机给银行（坏账），银行破产，转嫁危机给社会，最后全社会集体买单。
仅个人看法，本人也非房地产行业从业人员或者经济领域专家，有些地方思考不够，姑且与大家分享和探讨。
