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文
摘
要
来源：中国经济网
编者按：2019年，楼市在下行压力中韧性前行，各地楼市限购、限价政策不放松，全年累计调控620余次，“房住不炒”、“一城一策”依旧是主旋律，全行业销售规模再创新高，居民购房行为逐步趋于理性。这一年，各地人才政策持续落地，部分城市“零门槛”落户；国家支持城市住房租赁建设，同时整治租赁中介乱象，规范市场发展；房地产金融定向监管继续从紧，房企破产、资金链危机引关注；这一年，“电商卖房”、“鹤岗房子白菜价”、“深圳免征豪宅税”等同样是全民关心的热词。新年伊始，中国经济网策划推出2019“中国时间”年度经济盘点系列,对一年来中国经济发展做一系统回顾。本期推出十大房产行业新闻。
1、“房住不炒”成全年总基调 中央重大会议多次重申
2019年4月19日， *** 中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市 *** 主体责任的长效调控机制。
2019年7月30日， *** 中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期 *** 经济的手段。
2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
年内中央多次重大会议提及“房住不炒”，体现政策的系统性与连贯性。业内认为，虽然近期部分城市出现微调政策，但整体看基本原则依然没有改变，中央遏制房价上涨的决心没有发生改变。“房住不炒”代表未来楼市政策将会继续打击投机行为，保护真实的居住需求，未来的微调政策将有利于刚需。业内预计，未来房地产市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。
2、百余城卷入“抢人大战” 多地推出租房落户政策
《2019人才政策与安居就业报告》显示，2019年已有百余城市出台了人才政策，超30城陆续出台新落户政策，大部分出台人才政策的城市都将补贴重点放在解决居住问题上，多地开出高额购房补贴。报告称，超过30个城市陆续出台了新的落户政策，广东、黑龙江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、广州、佛山、成都、西安等地，相继对人才政策、住房购买及销售行为等作出规定。大部分出台人才政策的城市都将补贴重点放在解决居住问题上，如：宁波人才安家补贴最高达800万元，柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万元的高补贴吸引优秀人才。
另一方面，2019年11月，海口、昆明、郑州、开封、洛阳相继发布“租房落户”新政。不同城市政策不尽相同，以郑州为例，在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口，凭实际居住地房屋租赁合同，经房主同意，可将户口迁入租房户的地址。另一方面，郑州提出租房落户，也是对国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》政策的具体落实。2019年4月8日，国家发展改革委提出继续加大户籍制度改革力度，提高城镇化率。郑州2018年城镇化率为73.38%，在全国城市中排20名左右。郑州作为河南省的省会城市，城镇化率有进一步提升空间。
业内人士指出，早在十年前，就有城市规定凭借租房办理居住证达到一定年限就可以落户。最近各城市抢人政策愈演愈烈，租房落户政策得到强化，引起更多关注。对于有落户需求的人来说，面对多地逐渐放宽的落户政策，选择范围明显加大，城市之间的竞争也因此愈发激烈，并导致落户门槛逐步走低。人口流动的背后是资本的流动，人口不仅自身带来资本，同时也在吸引资本流动，预计更多城市会加入“抢人大战”中，城市人口争夺战刚刚开始。
3、楼市调控落实“一城一策” 长效机制试点稳妥推进
2019年两会期间，中央首次明确提出“一城一策”、“长效机制方案试点”。据不完全统计，浙江、福建、河南、安徽、长沙、成都、上海等多地表示实行“一城一策”，其中，福州、厦门、长沙、武汉、杭州、宁波、成都、上海等市将研究制定“一城一策”实施方案。
梳理2019年以来各地调控举措可以看到，一些地方从信贷、土地等方面收紧楼市调控政策；另一些地方则适度宽松了限购政策，如深汕特别合作区商品房全面解冻，广州南沙和花都、上海临港、广东佛山等地区放宽了人才购房的社保年限或户籍门槛等。
各地锚定“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，因城、因区、因时施策，积极主动作为，保持了楼市总体平稳运行。2019年，制定完善长效机制的基础性工作稳步迈进。住房和城乡建设部初步构建了房地产市场监测指标体系，开展月度监测、季度评价，及时预警提示。
业内人士认为，2019年各地楼市政策呈现双向精准调控特点，既有放松，又有收紧，楼市调控在持续打击投机性需求的同时，也加强了对真实居住需求的保护。
4、央行调整新房贷利率机制 房贷利率更加市场化
央行发布公告，自2019年10月8日起全面调整房贷利率计算方式，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（英文简称LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。同时，新规主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
过去4年中，国内房贷利率一直稳定在4.9%的水平，新规执行后，房贷利率会跟随LPR市场利率一起浮动，将原来的4.9%调整到了4.85%，下降了5个基点，但是二套房贷款利率上升60个基点，变成5.45%。
业内人士认为，首套房商贷不得低于定价基准，二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点，体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。另一方面，也是房贷价格更加市场化的体现，商业银行定价权提高，借款人可以货比三家选择最适合自己的银行选择房贷。
5、年内超500家房企破产 中小房企洗牌加剧
根据人民法院公告网数据，截至2019年12月13日，年内破产的房地产企业数量已达513家。此房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，也不乏一些知名度较高甚至跻身百强知名房企的身影。
根据2018年全国工商局统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家，按此计算，破产房企占我国房企的总量仅为0.52%。从历年房企破产数量来看，2014年房地产企业破产数量超过2000家。尽管房地产企业破产每年都有发生，但在2019年末引发巨大关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。目前，房地产行业分化严重，中小企业生存压力大。
业内认为，房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。随着各类融资渠道的收紧，房企生存压力越来越大，中小企业整体抗风险的能力比较差。基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速。
6、行业集中度加速提升 30强房企销售额占一半
近些年，房地产业的集中度正在加速提升，根据华创证券的报告，2019年1-10月，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。
易居克而瑞发布的数据显示，2019年前11月，百强房企全口径销售金额约为10.3万亿元，同比增长17.7%。销售的普遍增长，也抬高了行业的规模门槛。按照该机构的统计，截至2019年11月末，已有27家房企的销售规模超过千亿。在5年前，千亿房企仅有7家。
业内表示，房地产行业一直都是以规模为导向，规模较大的企业在融资、拿地中有明显的优势，销售中也容易获得品牌溢价，房企要想提高竞争力，做大规模几乎是唯一的路径。近几年，调控政策持续施压，部分区域市场进入下行期，规模的加持显得更为重要。
7、长租公寓“爆雷”频现 行业渐入“寡头之争”
2019年8月7日，乐伽公寓终于宣布“停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款”。乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涉及合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆等7个城市。美东时间2019年11月5日，青客在纽约纳斯达克证券交易所挂牌上市，成为中国长租公寓第一股。另一长租公寓蛋壳于10月底向美国证交会递交了招股书。自如则表示暂不急于启动IPO。
2019年，长租公寓行业跌宕起伏，一方面头部企业已经或即将在美上市，另一方面，一些经营不规范的小公司频繁遭遇资金链危机，“套路贷”等乱象环生，据不完全统计，目前全国爆仓的品牌长租公寓近50家。
2019年12月25日，住建部发布政策，明确要求：加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。
业内人士认为，目前长租公寓正处于第二阶段，即行业集中度提升的“寡头之争”，并且目前这一阶段还将持续较长时间。预计明年长租公寓将持续分化，产品力将成为竞争力，而在未来2-3年长租公寓市场中，头部将占据七成以上份额。
8、“双十一”房企花式营销 扎堆电商卖房
2019年“双十一”，除了各大电商优惠满减的算法令人头疼外，最令人热议的就是“电商卖房”了，大批开发商在天猫、京东和苏宁推出特价房购买页面，卖房战场从线下扩大到线上。其中，天猫主要是阿里拍卖的模式，“双十一”期间推出上万套特价房，类型涵盖学区房、地铁房、景区房，不仅有二手房，特惠新房也参与拍卖，以及“捡漏盘”；京东推出京东房产“双十一”卖房活动，联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元；苏宁商则是与恒大合作，通过99元意向金的形式即可购买一口价的特价房。
业内人士认为，房地产市场金九银十不再火热，地产商开始进行各式各样的营销，线上卖房这种此前被认为效率不高的营销模式被各大房地产商青睐，从其促销形式来看，电商卖房本质上仍是营销手段，是房地产企业在销售不利的大环境下的一场自救。有专家指出，电商的流量对于房地产销售影响不大，因为房地产消费属于区域市场行为，需要多次看房，与电商全国性消费带来的流量并不对等，三个电商平台“双十一”售房总量不超过3万套，不会对当下房地产市场的销售有实质性影响。
另一方面，虽然把房产搬到“双十一”的货架上必然会引来更多的关注，但是房产与传统的商品不同，售后服务能否得到保障，信息披露能否做到全面和细致等，这些问题需要电商平台给出更加完善的解决方案。此外，“双十一”网上上架的特价房不少是“法拍房”，需要注意风险，“捡漏”还需谨慎。
9、5万元在鹤岗买套房 “煤城”房子“白菜价”引关注
2019年，黑龙江鹤岗因房价引发大量关注，有网友称，鹤岗部分二手房单价已经降至400元/平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可买到。随后，一篇名为《流浪到鹤岗，五万买套房》的文章中，一位舟山网友通过网络直播在鹤岗低价买房的过程，再次将鹤岗这个四线小城拉入大众视线之内。
鹤岗方面接受采访称，2019年前11个月，超过2000套鹤岗的房子被外地人购买，比去年同期增长超过30%。鹤岗市住房和城乡建设局党委委员、副局长臧富强表示，“在鹤岗，网上报道的一两万元的低房价情况确实存在，但也只是个别现象。”
媒体报道显示，2013年至2018年6年间，鹤岗市大力推进保障性住房建设，共计建设约11万套住房，当地很多老百姓一家手里都有2套房甚至更多的住房，每年暖气费就要交1000-2000元，因此有房主不想持有闲置的房子，索性低价卖出。鹤岗曾经是黑龙江省四大“煤城”之一，这座因煤而兴的城市，在2011年被确定为资源枯竭型城市，此后的脱煤转型之路并不容易。2017年，鹤岗地区生产总值282.9亿元。全市总人口从2015年将近106万人，降低到2018年99.5万人。
业内人士表示，房价便宜不是一个城市的竞争力，它是一个结果，“比如美国的底特律，一美元一套房子都没人要。一个城市正常运行，房价不会便宜到这个地步。”也有专家认为，房价的事情要分两面看，一方面，部分群体觉得大城市的就业机会不是很有吸引力，又觉得大城市的房价贵是个很大的问题，那么低房价就有可能成为吸引这部分人去买当地房子的原因。
10、深圳144平方米以下住宅免征“豪宅税” 引发业主加价
2019年“双十一”当天，深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税，而不再问总价。以南山为例，之前一套120㎡、市场价1000万元、原价300万元的房子，按照之前南山高于490万元满两年的要缴差额增值税，增值税大约要缴37万左右，按照新规，就可以免征37万元增值税。
所谓“豪宅税”，是一种通俗的说法，指的是超过普通住房价格标准的房产将享受不到相关的税收优惠，因此在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。此消息一出，有业主瞬间加价30万元，有业主撤盘不卖了，有网友戏称：“双11你们都去剁手吧，我去抢房了。”
深圳市住建局称，深圳目前适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。市住建局强调，此次调整普通住房标准，并不影响深圳市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。
对于新政的影响，分析人士指出，这是一个减负降税的政策，相信对深圳房地产交易市场的 *** 是明显的，可能体现为交易量快速上升。深圳楼市会重现炒作吗？分析人士称，在“房住不炒”的大环境下，市场各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味着房价的快速上升，那种期望房价暴涨的心态要不得。
