本
文
摘
要
撰文 / 武恒光
精准调控，这是新房限价的高级说法。
杭州限价到底从什么时候开始的？其实一直都没有清晰的界定，如果非要找个时间点，那么你应该会知道从2016年底，杭州楼市就开始“魔幻”起来。
这个时间点，就是G20峰会后。彼时起，新房限价就成了楼市不成文的规定，这几年，无论新房，还是二手房，杭州楼市发生的事情都能与限价沾上边。
限价带来的一二手房价差，市场迅速升温，催生“号子费”“茶水费”“车位捆绑销售”“天价车位”等市场乱象，这些问题产生了连锁反应，倒逼摇号政策出台，乃至后续的“万人摇”。
杭州房价也是从峰会后进入新的价格体系。
随着杭州新房分布越来越广，土拍“双限”政策的实施，各城区以及内部板块新的房价“盲区”逐渐清晰。我整理了目前已经明确的区域房价（限高层产品价格），涉及杭州十区70个板块，也列出了代表性的楼盘。
通过这张表，能够清楚地看出杭州的房价分布，应该说，在亚运会之前，杭州的新房价格体系基本是这一水平。当然，也不排除部分区域会有所调整，此前本号就写过一篇文章，部分区域房价有所上调（点击查看☞☞多板块房价有所突破，那些上涨的区域你看出来了吗？）。
由点及面，归纳总结。对于各区域逐渐清晰的房价，我们总能发现一些规律，比如限价的规律。当然，本文仅仅是个人的观察，如有不同意见，欢迎讨论。
1. 主城六区购房门槛：3万元/㎡
一个残酷的事实是，刚需留在主城区的机会寥寥无几。
主城六区（上城、下城、西湖、江干、拱墅、滨江）均价3万元/㎡以下的楼盘屈指可数，除了西湖三墩北、江干丁桥，主城六区房价都在3万元/㎡以上。
主城六区能分出六个价格梯度：
第一梯度：钱江北岸沿江板块，比如南星（无房可售）、望江新城、江河汇，这些板块是杭城的“金贵”，房价限在6.98万元/㎡左右。这个价格其实是给有钱人省钱，同样，也并没有真正在房价上体现区域的价值；
第二梯度：老文教区西湖翠苑、以及豪宅“新贵”拱墅申花板块，价格在5.4万~5.8万元/㎡；
第三梯度：下城三塘、东新、江干城东、滨江西兴、拱墅拱宸桥东，价格在4.5万~5万元/㎡；
第四梯度：西湖之江转塘、龙坞、江干艮北、笕桥、祥符、运河新城（拱墅），价格在3.7万~4.2万元/㎡；
第五梯度：下城华丰、灯塔、拱墅桃源、铁路北站、江干九堡，价格在3.3万~3.6万元/㎡。
第六梯度：江干丁桥、长睦、西湖三墩北，价格2.8万~3万元/㎡。
丨钱江新城
第一、第二梯度的价格比较容易理解，一个是近十多年新崛起的城市中心带，一个是老城区的外溢改善区；第三梯度中滨江区可以单独分出来，它的价格更适合作为南岸沿江带的房价参考，而三塘、东新、城东新城基本是以西湖文化广场为中心，5公里的直线范围内；第四梯度和第五梯度，一个是主城区次级边缘带，一个是主城边缘带。
3万元/㎡成为主城购房门槛，更多的“2万+”楼盘集中在余杭区，比如勾庄、崇贤、临平新城、星桥等。
2. “杭州中环”沿线组团成最低购房门槛
仔细看上面的表格，发现没有，价格洼地正在消失，均价2万元/㎡正成为杭州的购房门槛，在这价格梯度内的板块主要包括余杭临平山北、塘栖、仁和，钱塘新区大江东片区，萧山瓜沥、戴村、党湾等南部村镇，以及富阳、临安。
通过观察这些板块，我又把杭州交通网看了一遍，发现这些板块基本在杭州规划在建的第三条绕城环线“杭州城市组团环线”这条线上，这条线也叫“杭州中环”，介于“一绕”和“二绕”之间。
丨杭州中环线
杭州中环串起了北岸余杭瓶窑、良渚、临平副城组团，南岸大江东新城、瓜沥、临浦组团，以及富阳片区，这些区域基本上是杭州的远郊区。
除了余杭部分组团，如良渚、未来科技城、老余杭这几个板块房价不在这一梯度，其余板块基本在2万元/㎡上下，萧山南部分村镇价格甚至更低。
远郊房价趋同，房价差异不明显，但是区域内无论是居住价值还是未来潜力仍然还是有差距，比如余杭的临平山北，与瓶窑、仁和、萧山的所前、空港新城这些正在开发或还未开发的区域相比，虽然价格相差不多，但临平山北中心区的居住氛围更占优势。
3. 区域规划及板块价值是房价重要支撑
且不说价格已经站在高位的主城六区，仅仅看萧山和余杭这两个大区，就能看出来区域规划以及产业，给区域带来的强进发展动力，直接反映在房价上。
余杭未来科技城就是典型的板块，一个阿里捧红了未来科技城以及周边板块，调动更多科创型企业落户，注入了更强有力的产业支持，虽然目前房价还没有“破4”，但毫无疑问未来科技城是余杭的头部板块。
丨阿里巴巴西溪园区
区域价值的优势已经在房价上凸显出来，比如未来科技城核心区刚挂牌的地块限价3.61万元/㎡，而这块地西侧约500米的距离，今年1月份中梁成交的地块项目住宅精装限3.45万元/㎡。
另外，像老余杭，也因菜鸟的落户，房价直逼3万元/㎡。产业、人才不仅能激活区域产值，被激活的还有房价，毕竟供需也是影响房价的重要因素。
萧山的发展路数主要还是“拥江发展”，当下炙手可热的奥体就是典型，首先 *** 将其的定位就很高，城市封面和未来中心，比肩钱江新城，4.5万~4.7万元/㎡的房价可能不是定点。
丨钱塘江南岸封面
沾着奥体的光，市北、甚至是南部卧城都能够辐射到这波红利，3.35万~3.75万元/㎡的市北也有不少购房者购买，2.6万~2.98万元/㎡的南部卧城也受到不少刚需的欢迎。
但是，除了奥体辐射圈，萧山再往南的村镇就显得很安静，不沿江、没有特色产业加持，所以房价也是全杭州的洼地，基本在2万元/㎡以下。
不过，南部村镇还有大片待开发的土地，也许规划在路上。可以逆向思维，在上面说的中环线上，应该不会留下这片空白，或许也有一些机会，如果你觉得目前虚高，也许是在房价上提前释放了“信号”。
4. 板块内部房价精准调控
板块内的房价体系不是一个定数，而是在一个区间内。从更小的板块单元来看，每个板块内部同样存在价格的差异。
板块内部的房价差，原因很简单，主要受是否靠近区域中心、周边配套丰富程度、距离地铁口的远近等因素影响。
这就是“精准调控”，毕竟地块或项目分布位置不同，享有的资源不同，拿地价格不同，若售价相同，这无论是开发商还是购房者，都不能接受。
这样的差异在多个板块中都有体现，比如价格差较为明显的拱墅申花、祥符、萧山市北东单元。拱墅申花板块中心区的高层房源精装价基本在5.4万元/㎡，而上个月申花板块边缘靠近祥符的一块地，精装限价则在4.5万元/㎡。
同样的情况还表现在萧山市北东单元，楼盘靠近市心路地铁沿线的楼盘，房价精装都在3.75万元/㎡，而靠东侧铁轨线周边的房价则在3.35万元/㎡。
这些都是比较明显的板块内部限价差异，当然也有位置基本相同，但房价却有微小的差距，比如江河汇流区，去年新鸿基竞标的江河汇地块，新房精装限价6.98万元/㎡，而前不久滨江拿下的地块仅一路之隔，精装限6.85万元/㎡，存在1300元/㎡的价差。
价格上“区别开”，才能凸显优质地块的优越性。
目前，杭州仍然处于大刀阔斧的建设中，等到新的城市面貌呈现出来，会有越来越多的板块内部房价精准调控进一步突显，比如城北的勾庄、还有大运河新城内部分割的各个单元，未来配套落地后，房价设定会更加精细化。
