本
文
摘
要
当夜深人静，你一个人坐在家里，吃饱了撑着的时候。是否曾有那么一个瞬间，一个可怕的念头在脑中一闪而过——" 我现在住的房子，之前住的是谁，有没有可能死过人？是个凶宅？"
什么是凶宅？
“凶宅”的定义，目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。
从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是：
1、房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的，非人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。
2、房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死；因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。
好房却低于市场价 你或许买的是“凶宅”
隐秘在城市各处的凶杀和自杀并不少见，而在重视命理风水的中国人眼中，这些发生过命案的屋子便成了叫人避而不及的凶宅，不论租买，价格通常都会比市价低上两成，凶案特别恐怖的甚至可能半价出售。凶宅恐怖，楼市凶猛，两头博弈的凶宅市场到底如何？
8.8万人抢凶宅 申请者：穷鬼不怕鬼
香港的住房问题有多夸张？ 看一看香港的八卦杂志就能感受到了。即便是身处社会上层的香港明星，购置一套90平米的公寓楼已被狗仔唤作“千尺豪宅”。
在香港发生过命案的公屋，则会被房屋署纳入计划，提供租金优惠，但一经推出就得到极大的欢迎，申请凶宅的人数也在逐年上升，需要等待四五个月之久。
香港《明报》和《苹果日报》曾刊登出一则新闻：“8.8万人抢公屋凶宅！申请者：百无禁忌：我是个穷鬼”。
市民在网络上留言：穷鬼才是众多鬼里最凶猛的一只。
不光普通市民抢凶宅，连香港明星也不例外。梁咏琪的妈妈就曾以1500万元港币超实惠的价格买下香港湾仔顶级豪宅星域轩27楼这座凶宅。
凶宅三折拍卖 大妈：哪间房不死人？
去年，凶宅市场最受舆论关注的就是“南京碎尸案”凶宅拍卖了。这栋别墅有3层，建筑面积422.77㎡，市场评估价1236万元。而起拍价只有435万元，相当于市场价的3折，每平米单价只有1万出头，而该小区的二手房均价，在3万余元。
6月11日上午10点拍卖开始。“凶宅”开拍后仅3分多钟，就有竞买人出价435万元。经过多轮竞拍，最终，一位神秘买家以786万竞拍获胜。
重庆“凶宅”有1000套？
自2014年开始，就有房产中介开始在网上建立“凶宅数据库”，随后上海、广州也相继跟进。数据库系统显示，仅北京一地的凶宅数量就达到了3000多，其中又以朝阳区为高发地带，多为坠楼身亡。
北京有近 3000 套凶宅，香港则超过 3000 套，广州和上海也分别有数千套凶宅，其他城市想必也不会少。按比例计算，重庆保守估计也是有1000套了。
重庆有哪些著名的“凶宅”？
1.巴渝世家
重庆有句俗语叫“七星岗闹鬼，上清寺镇邪”，七星岗在解放前是一个坟坪坪。重庆地方志曾记载：“通远门，锣鼓响，看埋死人。”为此，在重庆，各种“闹鬼”传说尤以七星岗为甚。
话说时光飞逝，进入二十一世纪，位于此事非之地的“巴渝世家”仍未逃脱各种猜测和谣言。
巴渝世家位于七星岗，离解放碑咫尺之遥，在重庆解放碑十字金街。众所周知，巴渝世家的业主大都是富贵之人，犯罪份子和小偷们便将该小区业主做为重点行凶对象。据七星岗附近的居民回忆，“几年前巴渝世家发生了几起命案，最近又有人入室抢劫，把一个女娃捅死了。真是个‘大凶宅’。”
因为凶案频发，外界都将原因归结于巴渝世家的地理位置。七星岗是解放前的乱坟岗，风水上是大忌。“七星岗闹鬼的嘛，住进这样的房子肯定不会安生。”
但很奇怪的是，对于外界“鬼宅”、“凶宅”口沫横飞的传言，巴渝世家的业主却“没得感觉”。他们认为自己居住得舒适，也没感觉到有什么不妥。
真相：通过实地走访，该物管人员谈及到这些江湖传闻时，物管人员澄清道，巴渝世家离解放碑较近，地段繁华，容易引起不发分子的注意不难理解。“但外界把这种命案和＂凶宅＂联系起来，怎么可能嘛，没得你们说的这么邪。”
因为巴渝世家是一个老小区，房子外观的颜色经过这么多年的风吹日晒，怀旧色彩浓厚。从外面仰望一栋一栋建筑，密密麻麻的房间和解构，看着头晕。但进出小区的业主，也一副悠然自得的样子，外界传言并未对他们造成心理影响。记者随机采访了一位阿姨，她露出一幅“你还相信这个”的表情，给记者说：“反正我住了这么多年，也没碰见什么怪事。你们年轻人难道还相信这些？”
2.魁星楼
魁星楼的江湖传闻很多。其中有一个老婆婆的故事让人印象深刻，可能因为80后小时候都住在没有电梯的高层里，对于走楼梯很有心得也很有阴影吧。
据传有两个人在魁星楼租房子。一天晚上，两人喝了酒回家看到一个老婆婆在楼道里烧纸钱。那时已是半夜12点多，这两个人顿时被吓了一跳。其中一人喝了酒就说了句酒话：“半夜三更的，撞鬼哟，在楼道里烧纸钱”。那个老婆婆回过头站起来，看着他们两人：“你说啥子呀？”俩人喝了酒就壮着胆子说：“说啥子嘛，是啥。”然后一边说一边走，等回了屋，两人对望了一眼，吓人的来了。他们两人都说这个婆婆站起来有点高，至少两米，他们两个是仰视着和她说话，那天以后，两人再也不敢晚上出去喝酒了。
真相：对于赫赫有名的魁星楼，重庆人不知道的很少。印象最深的是，中国古代建筑的外观，外面的门面不是火锅就是洋快餐，还有个书城，小时候经常去买书。对于这种年代久远传闻的证实，还真不太容易。
不过，从魁星楼老商家那点，记者还是掏出了点信息。在魁星楼和重医附二院中间做小面生意的仇爷爷说，以前的人逢7月和清明，就喜欢在楼道里烧点钱纸给过世的亲人。“老房子楼道窄，火光照出来的影子都拉得很长。莫说喝麻老的人，就是清醒的人看着都会产生对方很高的感觉。”
而魁星楼在修建的这么多年间，也很少发生命案。位处最繁华的临江门，除了书城渐渐没落之外，其他餐饮商家的生意都红火得很。
3.上品拾陆
上品拾陆竣工于2010年4月，到目前为止，该小区内已发生多起事故，发生过火宅，淹死过小孩，摔死过青年。看多了，重庆人都晓得这个小区“每年夏天都会出命案”。这种种迹象让某些大神们不得部分分揣测其中的“端倪”。
不过就风水来说，上品拾陆确实令人堪忧。上品拾六对面是天江鼎城，据说是曾经的乱葬岗，为了压制此处的阴气，便在旁边修建了龙头寺镇邪。老话说，庙前庙后不住人，回想重庆庙旁住人的除了磁器口还真没有其他的地方。
真相：从公司坐车到上品拾陆，要不了30分钟。这个楼盘位于黄泥磅片区，交通发达，小区也很新。周围商业街已经形成气候，每天车水马龙热闹非凡。你很难把这个朝气蓬勃的项目与“鬼宅”、“凶宅”扯上关系。
不过，据黄泥磅周边老居民介绍，项目所在这块地以前是垃圾场，周围的生活垃圾都集体堆放在这里。后来开发商买了地修了楼，还赚了钱。对于上品拾陆以往所发生的事故，小区物管工作人员说，当时上品拾陆的相关负责人就出面进行了澄清。“这些事情怎么可能扯上风水。你想哈嘛，这些事故都发生在夏天，夏天本来就是事故多发的季节，天气热容易有火灾，大家都来游泳，发生溺水事件的机率就很高。”
记者在小区内转了转，看到小区阳台为了美观，都做的玻璃。这种设计危险度很高，之前就有个21岁的男生撞碎了玻璃从11楼坠亡。现在小区物管也开始系统排查安全隐患，提前做防范措施。不过，记者从一些业内口中得知，当年“上品拾陆靠近龙头寺，风水不好”的传闻，对当时楼盘的销售以及后来的业主入住都产生了极大的消极影响。看来，大家还是“宁愿信其有，不可信其无啊”。
如何避免买到凶宅：
（1）多走访四处问：邻里，居委会，派出所，物业，中介。
（2）收录凶宅信息：询问是否有凶宅库，是否有凶宅审查机制。
（3）找敢承诺有赔付的中介：询问经纪人遇到凶宅怎么办？有无承诺保障，有无真实赔付案例？
（4）签订购房协议时注明“无凶杀案发生”约定：规定“凶宅”事实发生时的赔偿责任和要求。
买到“凶宅”该怎么办？
1、如果买房者是在不知情的情况下购买的
(1)买房者享有撤销权
如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的；即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否有效的重大因素。
故此，《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。
(2)应承担违约责任
依合同法实践，合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任。
对于物的瑕疵担保责任的概念，是指有偿合同中的债务人对其提出的给付，应担保标的物的质量符合合同的约定，违反此种担保义务，所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。
在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约。
2、对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金即可，如果没有，则依据《合同法》，买房者有两种救济途径：
(1)可以请求出卖人在一定范围内降低房价款
《合同法》第111条规定，当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。
“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定，法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。
(2)可以请求法院解除合同
请求解除合同不同于请求确认合同无效：前者是形成之诉，在法院判决合同解除之后合同才没有效力；后者是确认之诉，在法院判决合同无效之后合同从订立之时自始不发生效力。合同解除权来源于《合同法》第94条，其规定：当一方的违约行为致合同目的不能实现，守约方可行使解除权。
