• 1、商品房最终成交金额和房管局备案销售价有什么区别？
• 2、楼市新房里的“备案价”有何猫腻，买房时的“销售价”为何有出入？
• 3、贵阳是二线省会城市，现在商品房一级市场最高为20000元/m²,你认为高吗？
• 4、一般商品唯薄利才好多销，而有人说商品房则是越涨越买、越贵越买，越降越滞销，你怎么看？
• 5、安置房的价钱比商品房要便宜嘛，为什么？
• 6、2019年楼市交易依然惨淡，将进入房地产寒冬吗？三、四线城市怎么样？

商品房最终成交金额和房管局备案销售价有什么区别？

商品房最终成交金额和房管局备案销售价的区别：

1、不同的性质

房管局备案的销售价是网签价，即一开始房子打算销售时的评估价。

商品房最终成交金额是成交价，就是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。

2、影响因素不同

商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议（认购书等）样本等内容在内的商品住房预售方案。

3、价格波动

商品房住宅销售价格备案预售价格变动幅度原则上不超过5%，具体由各地房地产主管部门结合当地实际确定。很多的商品房销售价一定是高于备案价格的。商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容在内的商品住房预售方案。

　　商品房最终成交金额和房管局备案销售价的区别：

　　1、不同的性质

　　房管局备案的销售价是网签价，即一开始房子打算销售时的评估价。

　　商品房最终成交金额是成交价，就是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。

　　2、影响因素不同

　　商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议（认购书等）样本等内容在内的商品住房预售方案。

　　商品房最终成交金额与房地产商的促销、打折或者与消费者最后签订的购房合同的细节有关。

　　3、价格波动

　　商品房住宅销售价格备案预售价格变动幅度原则上不超过5%，具体由各地房地产主管部门结合当地实际确定。

楼市新房里的“备案价”有何猫腻，买房时的“销售价”为何有出入？

新房备案价指的当地房管局给的可销售的最高价。销售价指的成交价，可以低于备案价，超备案价销售属于违规销售。

一房一价表，备案价是有章的，住建局和开发商的章！看不到原件，复印件也能看到章！而销售价是没有住建局的公章的，最多开放商盖个章，有些根本都没有章，还他么的说是备案价！

房价不能低于备案价，那开发商卖房高于备案价谁来维护老百姓的利益。住建局为什么要管房价不能低于备案价，房价应该由市场来定价才对。

备案价，是房地产开发过程中，在项目取得预售证之前，必须向房地产价格主管部门对拟销售的房源价格进行备案，包括总价和单价，经批准同意后，才能取得预售许可证，并对外销售。如当地对房价有限制，则备案价不能超过当地限价的价格。

备案价要求一房一价，实际销售价格原则上要求以备案价销售或者适当低于备案价销售，但绝对不能以高于备案价销售，否则后续无法办理网签等手续。

购房者普遍遇到的情况都是实际销售价低于了备案价，属于正常情况。如果实际销售价格低于备案价30%以上了，说明备案价存在虚高情况，也就是开发商为追求利润最大化，对房价进行备案的时候，故意抬高了房价，为后期自己涨价留下了空间。

购房者购买五证齐全的房子的时候，可在售楼处查看自己所购房源价格与备案价的比较情况，做到心中有数！

贵阳是二线省会城市，现在商品房一级市场最高为20000元/m²,你认为高吗？

20000元/平米？感觉受到了惊吓！还是一级市场？

2万元的价位，其实就要看对“一级市场”怎么来理解了，因为土地和房地产市场，分为很多个步骤和阶段，而“一级市场”的说法，通常在于股市比较常见，也就是股票的发行市场，那么如果按照这样来理解，相当于土地拍卖市场，土地的楼面价能拍到2万元的话，对于现在的贵阳而言，那就很夸张了，毕竟现在重庆最高的土拍价格也才差不多破一万的样子。

△近期贵阳部分二手房成交数据

贵阳目前而言，估计还没有哪块土地的楼面价能够拍到20000的价格吧，如果按照20000的楼面价，那么开出来的房价该是多少了，真的很让人不可思议。

但是，如果说，对“一级市场”的理解，只是一手的新房价位，还稍微靠点谱，但是也还是比较高的头部那种价格了，毕竟现在贵阳楼市，我还没听到过有哪个楼盘开盘就敢卖2w+的，一般1万出头像一万三、一万四五之类的，已经算比较高的头部价格了。

如果说，20000元每平米的单价，在二手房市场出现，其实也不足为怪，因为有些房东可能挂价是这么多，但是人家可能并不诚心卖，根本不管有价无市的状况，人家还想持有，喊价多少是人家房东的财产权利。

△贵阳大盘林立，二手房市场广阔

但是，如果对于房开来说，特别是新盘开张，如果喊到2万的高价，那么可能光顾的人并不多，销量可能会下滑，而销量下滑，对于房开商来说，是很麻烦的，比降价优惠还更严重，因为降价优惠只是赚多赚少的问题，可能利润稍微薄一点，但是如果销量下滑，甚至是开盘没有人问津，那么就不是利不利润的问题来，直接很可能就是亏本的问题了，现在不少房开商的资金链还没那么雄厚，亏本的买卖谁也不愿意做。

一般商品唯薄利才好多销，而有人说商品房则是越涨越买、越贵越买，越降越滞销，你怎么看？

感谢邀请回答这个问题，相信观众房产的朋友应该都知道这样一个事实：房产确实在很长一段时间，都存在了越涨价卖的越好的情况。要知道，对于如今多数的商品来说都是薄利多销的，为什么房产会出现这样的逆反情况呢？借此机会简单谈谈我的观察。

第一、商品是在市场经济情况下出现的产物，我国的房地产市场并不能算是完全的市场。看过我文章的朋友应该知道，我国房地产业从开始出现到现在为止都有很多的力量干预。上世纪90年代是为了鼓励房地产业的发展，解决城镇居民的住房问题所以出台了很多鼓励措施。比如：政策性银行贷款、预售制度和公摊面积等，可以说正是在这种政策性照顾下迎来了房地产行业的快速发展20年。

第二、我们平常所说的商品其实都是消费品，但是投资品却不是这样。什么是投资品？简单来说就是资本进入的越多那么价格就会越涨，价格越涨自然投入的资金就越多，反之亦然。其实这跟股市是一样的道理。房产在这么多年的发展过程中，已经逐步成为财富积累的产物，投资品的属性愈发明显。这也是为什么很多人都说商品房则是越涨越买、越贵越买，越降越滞销的原因。

第三、房产本身是依附于土地而建造的，土地理论上本身的稀缺性是任何人都知道的，这也是吸引人投资的重要原因。这也是为什么包括日本和美国等国在内的发达国家都会走入房地产经济危机的主要原因。因为从理论上来说土地资源就是稀缺的，随着城市发展和不断扩张，优质的土地资源肯定是价格越来越高。也正是这样， 投资者都愿意将资金投入房产和房地产行业。可以说在某种程度上房产其实是一种投资品，并不是完全的消费品。

安置房的价钱比商品房要便宜嘛，为什么？

安置房属于国家政策性住房，一般是小平米住房。提供给一些住房困难如低保户等，有安置房源需要提交申请价格低廉。但无房销售许可无法再次交易买卖

成本开发差距，商品房开发成本从拿地就开始计算，安置房土地使用没有太多成本还有没有广告宣传和销售成本

1、土地性质不同

安置房的土地是属于划拨土地，因此与正常商品房(商品房开发用地是通过 *** 土地出让)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋权证，可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

2、产权区别

商品房的产权是完整的，但是安置房的产权不一定完整，很多安置房是划拨土地，也就没有缴纳土地出让金，安置房就不是完全产权，即具有完全的房屋权。而商品房是完全产权，即完全的房屋权和土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。

3、交易限制

商品房买卖双方确定交易意向之后就可以办理房产过户的手续了，但是安置房不一样，安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地 *** 相关的地方政策的约束。

2019年楼市交易依然惨淡，将进入房地产寒冬吗？三、四线城市怎么样？

进入2019年后，楼市继续沿续了2018年第四季度的低迷趋势，虽然目前数据还没有出来，但总体看一二线城市房地产成交冷淡，三四线城市成交量也正在逐步降温之中。今年1月份深圳地区的拍卖房新增了1880套，较2018年全年翻了接近一倍，这间接的说明深圳市场上弃房断供的人数增加了。

其实，房地产自去年第四季度开始，已经进入到了冬季。主要表现在三个方面：首先，大型房企纷纷转型去地产化，像万科、万达、保利等企业把名字也改了。这主要是因为，房企也知道房地产的繁荣期已过，以后企业业绩要大幅增长，就必须走转型之路。有些房企甚至将部分业务转向长租房市场。

再者，开发商降价促销，本来房企宁愿房子买不出去，也要死杠房价不能下跌。主要是害怕老业主 *** ，以及投资者跟涨不跟跌，降价后反而房子销售不了去了。但是现在房企遇到了债务集中到期、新开楼盘滞销，现金流不足的情况。也知道房价提高去化进程，快速回笼资金，才能保证企业流动性不失。尽管，开发商采取降价措施，但是真正买房成交的廖廖无几。

最后，一二线城市的二手房业主面临“有价无市”的尴尬。老业主即使让利促销也应者廖廖，而且现在各地的房产中介门店也出现了关门潮。对于老业主来说，自己在房地产上也赚了不少钱，所以想急于变现，一套房产主动降价二三十万的都有，但是购房者认为价格还应该继续下降才会出手。所以，一二线城市二手房也出现了滞销。有老业主反映一套房源挂出去大半年都没有成交。

目前，一二线城市房价出现了销售量急剧下降，购房者的热情在快速降温，房价也在稳中有降的趋势之中，整个2019年的房价将呈现，由原来的投机性购房逐步回归刚需为主的群体。未来监管部门既会采取鼓励刚需购房，同时会防控一二线城市所带来的系统性金融风险。

同时，三四线城市房价今年还将降温，有三类城市的房价将会有较快的回落：第一类，棚改化币化安置改为实物安置的三四线城市，房价很容易大涨之后出现大跌。目前开发商、炒房客都因利好出净退出，所以，三四线城市会有大调整。

第二类，像东北、西北等地的三四线城市，很容易引发暴涨之后的暴跌，因为这些地区经济并不发达，房价之所以涨是这些城市还处于估值的洼地，跟三四线城市房价上涨主要是农民工返乡购房置业进行新一轮的补涨，现在农民工购房需求结束，房价又将重新回归下跌。前期房价涨得快的城市，下跌也很快。

2019年与2018年将呈现分水岭，去年多数时间房价呈现成交繁荣期，而今年多数时间房价将会出现向下调整，且成交萎缩趋势。一二线城市房价要控制防止大起大落，而三四线房价会出现较大分化，部分三四线城市大涨之后的大跌恐怕在所难免。国内经济目前呈现下行状态，房地产下行也在预期之中。