深圳，一座令全世界刮目相看的崭新城市。

2020年是深圳经济特区40周年，楼市也迎来了新的 *** 。

上半年，深圳楼市就一直领涨全国。下半年，深圳抓紧通过政策打补丁，限购限贷加码。

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深圳过高的房价，虽然涨得快，但是投资回报率却十分一般。

深圳的房租，一直都在下降，房东望而生叹。

相比之下，小产权的回报率竟然完胜商品房。

今天，让我们一起来看看这种“怪相”。

深圳城市夜景

房价涨，房租跌，算什么投资？

2020年11月已经过去，国家公布了各个城市的房价情况。

从近一年的房价涨幅看，深圳当仁不让地位居第一，涨幅14.6%。

深圳也是全国唯一一个房价涨幅超过10%的城市。

除此之外，唐山、银川、成都等城市的涨幅也都在8%以上。

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11月各城市房价涨幅

虽然房价飞涨，但是租金却一直在降。

根据诸葛找房11月的数据，深圳租金水平环比没变，同比下降了8.26%。

这真是一种奇葩的现象，房子越来越值钱，租金却越来越低。

不光是深圳，北京、广州、杭州等城市的租金同样也在下跌。

租金上涨的城市，都是二三线城市，例如无锡、福州、珠海、成都等。

全国40城租金情况

再来看看深圳的情况，自从2019年以来，深圳的写字楼市场就一直不景气。

从季度数据来看，深圳写字楼价格下降2.54%，租金下降1.75%；从半年数据看，深圳写字楼价格下降4.56%，租金下降6.89%。

可以看出，深圳的写字楼市场已经发展到一定阶段，等待转型。

深圳写字楼市场

再从普通住宅情况看，深圳的房价在5年的时间里，上涨了166%，是之前的近3倍。

但是从租金情况看，5年的时间，租金只上涨了25%，相当于每年只有5%涨幅。

可以看出，买房的都是有钱人，大家不惜花大价钱买入深圳。

但是对于租房的人，大家都只能支付特定的租金。

那些为深圳贡献青春的人，都是支付能力有限的租客。

深圳5年房价与租金的涨幅

深圳商品房租金收益率：全国垫底，低于香港

房价不断涨，租金不断降，能够遇见的就是租金收益率的降低。

从数据来看，深圳租金收益率的确垫底。

锦州、乌鲁木齐等城市租金收益率均在3.5%以上。但是房价牛气哄哄的深圳、厦门，租金收益率只有1.2%。

在50个城市中，排名倒数后两位。

50个城市租金收益率排名

从具体板块来看，罗湖和坪山、盐田是收益率相对较高的区域。

收益率最高的盐田和罗湖地王板块，收益率都能超过2%。

但是对于房价火热上涨的光明、龙华、宝安，收益率都在1%左右徘徊。

所以买这里的房子，就别想通过租金来还贷了。

只能等待房子升值，否则就是给银行打工。

深圳各个板块租金回报率

从国际视角来看，大部分的亚洲国家租金回报率都在2%以上。

印度尼西亚的租金回报率最高，达到了7%。柬埔寨、菲律宾、泰国的回报率能够超过5%。相比之下，日本、香港、台湾、印度等回报率则不足3%。

像深圳这样不足2%，甚至有地方不足1%，真的有点离谱。

亚洲主要经济体的租金回报率

深圳小产权：租金收益率16%，秒杀商品房

相比于商品房价格高租金低，小产权算是价格低租金适当的典型。

从下图的小产权租金收益率地图可以看出，投资收益还真不错。

坪山的租金收益率达到了16.79%，简直秒杀商品房。光明、平湖、观澜等区域，收益率也能够达到10%；福永、龙岗等区域，收益率也能超过5%；最低的是蛇口、白石洲，收益率不足3%。

虽然这些小产权房的回报率不错，但是很可能就是违法建筑。

早在2006年，深圳就明确了违建的定义。

一户只能建一栋，一栋基底面积不得超过100㎡，建筑面积不得超过480㎡。

但是对于很多农民房来说，一栋盖个5-6层很常见，显然已经超标了。

据统计，在2013年，这种违建房屋就有57820栋，集中在龙华和宝安。

深圳违规建筑分布

深圳小产权，你敢买吗？

深圳是一个有着4.28亿㎡小产权的城市。

小产权，地理位置不错，配套比较丰富，价格不贵。小产权，也难以拿到房产证，不被国家认可。

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成片的小产权房

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