本
文
摘
要
在前几天的文章中，我们梳理过济南楼市的几大在售现房项目，其实除了那几个老大哥之外，还有一些楼盘，同样实力不俗，正走在成为新一代大哥的路上。
提起凤凰路，很多济南东部的朋友都很熟悉，向北可达工业北、新东站，向南可达二环南高架，是一条名副其实的交通主干道，有“东西向经十路”的美誉。
近几年，在经十路以南，凤凰路沿线，改善项目扎堆进入，已经成为东部改善群体的重点选择之一，但可惜，站岗的多，赚钱的少。
受市场低迷及自身地价较高影响，汉峪片区前段时间稍显落寞，后来，老大哥烟建集团强势接盘将军地块，又将众多目光重新聚焦到这一区域。
在区域内的众多改善项目中，不乏绿城、华皓等口碑尚可的项目，但也有一些片区的“老油条”，重新回锅，想要在市场中分得一杯羹。
接下来，就介绍下今天的主角，销售四年，如今已熬成现房的凤凰国际。
项目开发商为济南东拓置业，曾开发过龙园、丰奥嘉园、理想嘉园等多个楼盘，建筑质量不算好，物业管理特别不好。
项目整体容积率3.0，从容积率上来看，难言改善，学区是金谷一小和高新实验第二中学，还算不错。
项目位于凤园路和华盛路交汇处东侧，西邻中铁逸都，紧靠莲花山，没错，就是那个大家都懂的莲花山公墓，直线距离大约200米，这一点有利有弊吧，就看如何去理解了，有的人可能比较介意这一点，但有的人觉得没什么，靠着山，景色还挺不错的，毕竟，不远处的文旅城卖得就不错。
项目东侧，目前仍有两块居住用地待出让，根据规划，为居住用地，如果后期有房企摘地，房屋建成后可能会减少莲花山公墓的影响。
项目分为南北两个区，相对来说，北区位置更好一些，前期组织过一波团购，当时汉峪片区还没有汉峪金谷，片区价格也不高，整体定位刚改，当时的团购价格在8000元/㎡左右。
目前在售的是南区，目前所剩房源也不算很多，主要是11#和12#两栋33F大高层产品，两梯四户，公摊在24%-27%，毛坯交付。
目前主力在售户型是88㎡两室两厅两卫和102㎡两室两厅一卫，这下你该明白项目为何到现在仍在售了吧。
首先，两室住宅在济南市场上近乎绝版，90㎡产品都会做成紧凑三居来迎合市场需求，更何况，102㎡的两室，很难满足如今客户的需求，哪怕是前段时间在朋友圈通过特价噱头吸引了很多客户关注，但是了解完产品之后，客户心理抗性很大。
凤凰国际这个项目很有特点，剩下的产品要么是上面的这种小面积产品，要么就是像下面的这款187㎡四室两厅三卫大户型产品，这款户型比较符合现在的市场主流趋势，比较方正，南向大面宽。据说开发商曾一度把它当作压箱底的产品，不舍得卖，可从经验来看，这种刚需社区里的改善产品是最坑的。
这款产品从面积和总价上来看，肯定对位的是品质改善客群，可是项目的整体容积率、定位、品质又很难满足这部分客群需要，但对于面积改善客户来说，一方面，面积需求没有这么大，另一方面，心理预算没有这么高，所以，这一款产品相对来说比较鸡肋，进退两难。
如果单纯是以上因素，还不足以导致项目如今的困境，毕竟，项目的价格在整个片区很具吸引力，加之现房销售，肯定会吸引很多手头预算不多，又着急入住的客户，毕竟，车库塌了的融汇城都可以靠低价在西南方大肆收割。
其实，项目自身还有别的问题和隐患。
第一点，就是项目之前因延期交房而引发的 *** 事件，东拓跟绿地同样属于拖延症晚期患者，延期交房或质量问题也算是东拓特色节目了。
第二点，就是项目内存在大量的群租房，虽然 *** 已出具相关管理条例整治群租房乱象，但是在济南如今的房价水平下，问题恐怕短期内很难解决。
第三点，就是二手房在市场上无竞争力，项目目前价格在16000元/㎡左右，但二手房价格挂牌价仅为15000元/㎡出头，真实成交价格更低。
如今的汉峪市场，竞争越发残酷，打折促销天天见，其实相对于刚需项目，改善项目今年面临的形势更加严峻，沉默多年，前段时间刚入市即促销的济高·梧桐郡就是一个很好的证明。对于打算今年购房的客户，建议多看看，不用太过着急，不要轻易交定金，等一个合适的时机，合适的价格，反正涨是不可能会涨的。
