本
文
摘
要
据说，这两天楼市回暖了，很多楼盘的售楼处热闹非凡。但是，我们内心并无太 *** 澜。
冰冻三尺非一日之寒。
在济南房地产市场，二手房价格已经连续下跌12个月，自去年9月至今年8月，一直处于下跌通道。
很多社区的二手房价格都在下跌，花费150万元，甚至100万元就能在很多地方都能买到房子。
济南新房价格坚挺，那是因为近一年多来济南新楼盘供应短缺。但随着二手房价格的下降，二手房市场会变得越来越大。也许在不久的将来我们就能看到，二手房的交易量超过一手房！
1、跌，连跌，不停跌！济南二手房价格持续下跌！
对于济南的二手房市场，用一个字形容是“跌”，用两个字形容是“连跌”，用三个字是“不停跌”。
几天前，国家统计局发布全国70个大中城市8月份房价指数，济南新房价格在8月份环比上涨0.2%，但二手房价格却下跌0.4%。
我们查阅历史数据，发现济南的二手房价格自今年以来没有1个月上涨，全部是下跌。
继续查阅历史数据，济南二手房价格上次上涨，还是在去年8月份。也就是说，自去年9月份以来，济南二手房价格已经下跌了12个月。
在连续下跌12个月之后，济南二手房价格与去年8月相比，同比下降了3.6%，达到了近年来较高的水平。
2、大量小区房价下跌，部分跌幅可达两三千元/㎡
二手房的价格下跌，不仅体现在统计数字上，更发生在我们每个人身边。
目前，很多改善族买房时都需要卖掉手中原来的房子。今年以来，不断有人向我们抱怨，他们手中的房子越来越难卖，价格越来越低。
当我们仔细研究身边很多社区的二手房价格时，大家会发现，大部分社区的二手房价格都有较为明显的下降。我们来看几个例子。
历下区老旧学区房，燕山小区南区：
去年8月份之前，其二手房成交单价动辄两万五六，甚至两万六以上。现如今，其二手房成交价格已经只有两万二三。房价下跌幅度达到两三千元/㎡。
市中区的大型老旧社区，玉函小区南区：
去年8月之前，其二手房价格可达一万二三、一万三四；今年8月之前成交房源基本只有一万一二、一万二三。
济南东部，在二手房市场上较为活跃的万科城：
这个跌幅不明显。但我们依然能看到，今年8月之前其有多套房源的成交价格只有两万一千多。而在去年8月之前，它的二手房没有低于2.2万的，房价同样是下跌了。
在济南西部，西客站片区的中建锦绣城:
去年8月之前，这里的二手房成交价格可达一万四五，高的可达1.5万元/㎡以上。今年8月之前，其二手房成交价格基本在1.3万元/㎡左右，下跌势头比较明显。
济南楼市目前较热的雪山片区，紧邻经十路的保利花园：
去年8月之前成交的房源，多数能在1.4万左右，价格低的也在1.3万元/㎡以上。但今年同期的成交价格就偏低了，只有少数能到1.4万左右，低的到了1.2万-1.3万元/㎡。
3、150万预算无处选房？二手房余地很大
目前，济南刚需买房人要买一套新房子，预算基本需要150万元左右了。而且，选择余地也不是很大：
在绕城高速以内，济南东站片区、雪山片区、西客站片区、药山片区、党家片区等有这样的房源。
而且，现在刚需人比较痛苦的是，新楼盘数量越来越少，原有楼盘库存在不断降低，给大家带来一定的压力。
放眼未来，新房价格大幅下降的概率应该也不高。因为土地价格在那里摆着，开发商拿地意愿较低，市场上真正成交的土地较少，新增楼盘自然较少，在售楼盘就有较强的“抗跌”性——反正买房人选择余地不大，开发商有底气扛。
但是，二手房市场所占的地位可能会越来越重要。
其实，放眼北京、上海、深圳等一线城市，其二手房所占的份额都要大于新房。现阶段，济南新增楼盘持续减少，新房价格居高不下，二手房价格连连下滑，在未来过了某个平衡点后，二手房市场也许就会超过新房市场。
最后，如果大家关心二手房市场，我们倾向于大家选择次新房。
在前面举例中，我们为了获得充足数据，选择了几个老旧社区。但如果大家想买二手房，建议大家重点选择有电梯、户型方正通透、园林景观较好的次新房。
因为，随着老龄化的不断加深，老旧社区的抛售压力会不断加大；随着生活水平的提高，大家会越来越追求高品质的房产。因此，次新房在保值性、流通性方面会更胜一筹。
