本
文
摘
要
11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出六大项16条要求。
本次通知对金融支持房地产市场的表述更为明确，其中提到，要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求等。
房地产市场信心增加，银行股受益上涨。沉寂了许久的银行股，今晨（11月14日）集体翻红。根据wind数据显示，招商银行、平安银行等上市银行股价在早盘的涨幅均超过7%。市场人士认为，这主要是由于日前央行、银保监会出炉“支持房地产市场平稳发展16条举措”（以下简称“金融16条”），对银行股形成利好。
有业内人士指出，“金融16条”是当前金融支持房地产市场平稳健康发展的又一重要措施。这些措施的核心目标是为涉房融资托底，完成保交楼任务。若措施落地，存量楼盘风险化解模式、资金提供方更加清晰明朗、可执行性强，银行潜在损失敞口预计能够得到控制。
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金融支持房地产政策全面加码
东方金诚首席宏观经济学家王青指出，“金融16条”措施出台，标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。背景是楼市“金九银十”成色不足，近期部分头部房企信用风险仍在持续暴露。当前房地产市场对宏观经济运行仍有拖累，着眼于四季度及明年初稳增长、控风险，“金融16条”措施覆盖面广、针对性强，政策力度显著加大。
此外，在“金融16条”中，供给端支持政策内容最为丰富，涵盖除股市融资外的各类融资渠道，包括商业银行贷款、政策性银行贷款、债市融资、资产并购以及信托等资管产品融资等，针对金融机构，也明确要求“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”。
银河证券房地产行业分析师王秋蘅也表示，“金融16条”重磅举措提振市场信心，为近段时间以来最强有力支持政策。央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了房地产关联各方主体目前的主要任务和方向，供需两侧双管齐下，为本轮下行周期以来最强有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。
王青认为，这些措施不仅会加大四季度“保交楼”进度——预计10月当月商品房竣工面积将同比转正，年底前两个月都会保持较快正增长，而且还会有效缓解房企流动性压力，控制房企信用风险，遏制房地产投资下滑势头。
需求端方面，“金融16条”要求“支持个人住房贷款合理需求”，特别是鼓励受疫情等因素影响的个人住房贷款延期还本付息，不影响个人征信。这些措施主要是以适度降低首付比例、合理下调房贷利率为核心，加大对刚性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，稳定市场情绪。
王青指出，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。
王青判断，年底前5年期LPR报价还有15至30个基点的下调空间。这是当前“支持个人住房贷款合理需求”最有效的一个发力点，最快有可能在11月21日落地。若各项政策调整到位，年底前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。
最后，“金融16条”中也涵盖了对住房租赁市场发展的支持措施。这主要是着眼于建立房地产市场调控长效机制，坚持房住不炒基调。由此，当前包括“金融16条”在内的支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌；未来房地产支持政策、包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。
信贷、债券、股权“三支箭”有序推进
值得注意的是，在人民银行的支持和指导下，对民营房地产企业的融资正在有条不紊地推进。11月8日，交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
11月10日，交易商协会再度表示，受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。
下一步，交易商协会将坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。
申万宏源首席债券分析师孟祥娟指出，助力民营企业融资的三支箭分别指的是以信贷、债券、股权三种方式促进民营企业融资。本次交易商协会“第二支箭”融资支持涉及的民营企业范围较广，具有较强的信号意义。
受利好消息影响，上周（11月7日-11月11日）地产债市场情绪明显提振，尤其是未出险的民营房企境内债价格普遍上升。波动较大的中资美元债中，本周新城、碧桂园、远洋集团、龙湖、金地等主体的美元债券领涨。
银河期货研究员王超对新京报贝壳财经表示，此次银行间交易商协会提出的“第二支箭”对民营房企来讲是雪中送炭，可以在很大程度上解决目前房企现金流紧缺问题。
王超指出，“第二支箭”仍以改善民营房企改善现金流为主，对大宗商品价格影响仍着重在未来需求预期上，未来随着对民营房企债券发放范围扩大，房企顺利完成保交楼后才有可能增加新开工面积从而对大宗商品需求形成实质性拉动。
银行股冲高集体翻红
有业内人士认为，“金融16条”对支持房地产市场平稳发展的力度较强，这让市场信心有所增加，亦让银行因此受益。事实上，尽管今年以来上市银行高管不断对外表示“银行在房地产市场风险可控”，但房地产市场风险在今年已成为市场对银行最担心的风险点之一。有上市银行行长直言，该行风险资产来源主要是房地产等领域贷款。
“当前疫情防控和地产风险化解均已发生积极变化，有望形成共振。”浙商证券银行研究团队认为，总体上看，若措施落地，存量楼盘风险化解模式、资金提供方更加清晰明朗、可执行性强，银行潜在损失敞口预计能够得到控制。
光大证券金融行业首席分析师王一峰亦表示，该政策承前启后、同时涵盖房地产供给需求两侧。以支持房地产市场平稳发展“金融16条”、交易商协会“第二支箭”支持房企发债融资等为代表的维稳政策进一步出台，有助缓释地产风险，降低银行体系资产质量压力。
根据“金融16条”，商业银行自该文件印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放配套融资，在贷款期限内不下调风险分类等。王一峰认为，文件对于展期作出明确制度安排，将有助于房企融资更好作出应展尽展、能展尽展安排。
王一峰还指出，未来一段时间，银行股利好因素较多。存款挂牌利率调整的红利持续释放，有助缓释息差压力。随着疫情防控措施的优化，经济景气度及市场化融资需求有望随之修复，有助于微观资产负债表改善、提振有效信贷需求。同时，在各项“稳增长”举措持续发力背景下，全年经营业绩具有稳定基础
“综合来看，银行板块具有一定向上空间，优质银行仍有望取得更好表现。”王一峰表示。
房企融资环境持续向好
“根据全文内容来看，此轮新政主要有四大方面内容值得关注，涉及了短期和中长期的政策，给房地产市场吃了一颗‘定心丸’。”植信投资研究院资深研究员马泓表示，这部分主要涉及与房地产相关的银行信贷、债券、信托这三大类金融工具，与之前政策相比，新的变化在于对部分开发贷、信托贷款等存量融资予以合理的展期。近期已经看到房企融资边际出现明显改观，预计未来一个阶段房企资金来源状况将持续向好。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华亦指出，从趋势看，国内防疫政策调整，防疫精准度提升，经济活动复苏有所加快，国内纾困稳增长政策持续发力，金融支持房地产市场政策措施力度大，楼市信心有望逐步恢复，房地产供需两端有望逐步进入良性循环。
今年以来，金融监管部门曾多次强调金融机构要满足房地产市场的合理融资需求。据新京报贝壳财经记者了解到，多家银行正在行动，不断调整房企融资的相关策略，在风险可控的情况下为相关房企进行融资。如今，房企融资环境已有所改善。
中信银行公司银行部（乡村振兴部）副总经理殷亮表示，中信银行积极采取支持表内房地产贷款投放、支持公开市场债券投资及债券承销等方式，支持房地产合理融资需求，同时区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷。
而在“保交楼”政策方面，殷亮表示，该行运用中信集团产融协同化解风险的创新模式，在中信集团和地方 *** 大力支持下，通过“注入流动性+设立信托封闭运营”模式，成功化解某民营房企项目风险，实现纾困民营房企、推动项目复工复产，带动盘活数百亿项目货值的效果，提供了一种可借鉴可推广的风险化解和房地产纾困新思路、新模式。
招商银行行长王良亦在该行三季度业绩发布会上指出，该行将继续坚决贯彻执行国家关于房地产行业的相关政策，加强房地产风险形势前瞻性预判，持续对房地产客户、区域、业务和产品进行结构调整，聚焦中心城市和战略客户，关注头部企业的并购融资，进一步强化投贷后管理，严格执行房地产贷款管理要求，加强项目风险监测分析，根据具体项目风险情况逐笔充分计提拨备，及时优化风险管理措施。
值得注意的是，近期房地产市场信贷逐渐有所回升。数据显示，2022年三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点；前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点，结束了此前连续15个季度余额增速下降的态势。据统计，年内新增房地产开发贷款6600亿元，当季同比增长1.6倍。
此外，周茂华建议，对于金融机构来说，确实要发挥主观能动性，降低顺周期影响，支持因短期冲击而陷入困难，聚焦主业，资质较优的房企合理融资需求，同时，满足住房刚需，促进楼市加快重返平稳健康可持续发展轨道。
“金融机构还要确保资金用到实处。”周茂华表示，银行需要其他部门配合减少信息不对称，银行部门尽职履责，对民营中小房企进行尽调，同时，建立账户资金闭环管理，加强贷后管理等。
新京报贝壳财经记者 姜樊 张晓翀
编辑 陈莉 校对 赵琳
