本
文
摘
要
金九银十的爽约，让本就信心不足的楼市变得更加扑朔迷离，随着公积金的“商转公”即将释放，利率的持续下探及市场信心的逐渐提振，未来两个月房地产市场或会有所改变。
10月31日，克而瑞青岛机构发布1-10月房企销售榜单：包括2022年1-10月青岛房企销售金额排行榜TOP10和1-10月青岛房企销售面积排行榜TOP10。
2022年1-10月青岛房企销售金额榜TOP10
2022年1-10月青岛房企销售面积榜TOP10
海信地产以113.53亿元销售业绩夺得1-10月房企销售榜第一，霸榜一方面崂山区解除了限购，改善客群得到释放；另一方面凭借良好的产品赢得市场。业绩主要得益于海信君澜（50.18亿）、海信依云小镇（16.41亿）、海信璞悦（7.96亿）、海信·灵山岛（6.91亿）、海信城（3.5亿）和海信·湖岛世家（3.3亿）等项目的业绩贡献。1-10月共有有19个项目销售业绩过亿元。海信地产以41.63万㎡销售面积夺得面积榜第三名。
融创中国获得2022年1-10月青岛房企销售金额榜第二名，实现销售业绩105.21亿元，以58.99万㎡销售面积夺得销售面积榜第一名。
中国金茂以75.27亿元夺得销售金额榜第三位。业绩表现得益于大云谷金茂府项目的热销；其它项目如中欧金茂府、中欧国际城、西海岸·创新科技城等项目销售表现良好。加上即将面市的金茂世园项目，主城四座金茂府，业绩会在四季度再往上冲一冲。中国金茂在销售面积榜中，以35.53万㎡销售面积排在第五位。
政策/利率/市场/土地分析
政策端：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表述与“十九大”报告中的一致。接下来，房地产整体政策大概率还将持续宽松，各城市“因城施策”的政策会进一步深化。
截至2022年10月29日，全国共有380余个省市（按省市政策次数统计）出台约700余次房地产放松政策。10月单月，全国楼市政策发布约70余次，本月政策集中在公积金方面。政策主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金提额、公积金一人购房全家帮、税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍及融资端放松等。
尽管疫情反复，中国经济第三季度仍然增长了3.9%，前三季度GDP增长3.0%，但综合众多因素，市场潜力还是存在的。
公积金放松：自2022年10月1日起，据不完全统计，包括杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州以及海南省全省等约30余城已发布了相关的利率调整信息，一人购房全家帮形成常态。此前，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
距离上一次调整公积金利率，已经过去了七年。基于全国统一的公积金利率下调和各地公积金提高额度、一人购房全家帮、商转公等操作，客观上有助于进一步增强公积金对购房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。
商贷利率下调：据统计，九月末央行发布“阶段性差别化调整住房信贷政策”后，已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳、秦皇岛、宜昌、襄阳、济宁等地。
贷款利率在破四进三之下，已经是历史最低。
政策
10月部分重点政策一览：
10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，该中心将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。
10月27日，目前已有5个城市和地区明确了 *** 回购商品房的信息。
10月26日，哈尔滨市：多子女家庭购买新房给予最高2万元购房补贴，《通知》明确，具有哈尔滨市户籍，符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭，分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。
10月26日，【国务院办公厅：要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作】。
10月20日，【证监会相关人士：允许部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业企业在A股市场融资】自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
10月18日，青岛开展“手拉手”活动，约57个项目参与，医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体组织开展“手拉手”特价房专题活动，由优质房企推出部分特价房，满足不同群体的购房需求。
青岛今年以来，土地端取消配建人才住房指标、契税补贴，西海岸城阳商办用房可以落户，公积金新政夫妻最高80万，市南、市北、李沧、崂山王哥庄可以卖一买一，7月5改2，8月LPR下调，低于2009打7折后的市场贷款利率，9·15新政，放开崂山与老四方限购，紧接着释放崂山与老四方的认贷不认房等措施，青岛中高端改善迎来一波 *** ；进入10月，市场处在今年3月以来的最低点。
市场层面：从青岛市场成交看，1-10月商品房成交1276万㎡，商品房前三位西海岸新区、城阳区及胶州市：
西海岸新区依旧领先，总销售面积达到366.05万㎡，占1-10月青岛市商品房总销售面积的28.7%；西海岸新区销售金额达到597.15亿元，占1-10月青岛市商品房总销售金额的29.1%；排在第二的是城阳区，销售面积222.96万㎡，占全市1-10月销售面积的17.47%；销售金额313.93亿元，占1-10月总销售金额的15.3%；胶州市以162万㎡销售面积在第三位。在不确定的市场中，实际去化上各区市分化严重，积极开盘加推，加大工抵房供应力度，增加渠道佣金及线上直播促销等方式加速去化等都是常规操作，近期0首付项目逐渐增加。
随着限购政策逐步放松，崂山、老四方开启认贷不认房，从市场反馈来看，以崂山改善为主的主城区市场相对稳妥，价格相对坚挺，得益于优质的人口因素及良好的经济环境，去化压力相对较小；西海岸新区暂时比较平淡，价值疫情，市场低迷；城阳购房券执行，市场表现尚可；而远郊的胶州、即墨市场仍是“以价换量”，继续维持低位运行，从到访和认购数据来看，市场依旧相对“停滞”的状态，热盘销售个位数成为常态。
从单月成交量来看，今年3月走高，4月走低，5月持平，“5月政策能出尽出”体现了中央救市的急切性，而青岛放松政策集中在6月，半年度冲刺以后达到顶点，7月市场回归常态，但供求量双降，处在低位，降幅达到70%左右。8月市场供应成交维持相对稳定，受政策影响，筑底行情显现。9月市场一波利好政策释放，拉高月度成交，受解除限购及崂山、老四方等非限购区域政策影响，崂山区改善类住宅成交“绝地反击”。10月成交量再次回到8月的规模，市场低位运行，信心亟需补足，叠加疫情影响，市场走向比较难预判。
数据来源：CRIC系统
土地层面：根据2022年青岛市辖区供地计划，商品住房用地全年计划供应737.13万㎡，前三批次合计供应226.15万㎡，占计划供应量的31%，但市南区、李沧区超额供应，供应量分别为计划量的183%和150%；市北区供应比例为80%，而崂山区和即墨区均低于10%。青岛四批次暂未供地，刚刚“两集中”的南昌打响第一枪力争退出“两集中”，供地模式或许会迎来调整。
金九银十双双爽约，在房企爆雷、行业下行、实体经济低迷的大背景之下，购房者对楼市无乐观预期，信心不足是主要问题；展望四季度剩下的2个月，刚刚纾困资金释放3000亿，首次证监会放松融资，未来融资政策以保交楼、保交付为宗旨，并继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。
