本
文
摘
要
对于年后即将来深创业的老板们、打算换租的公司们，以及准备收租的商业巨头们来说，深圳2023年办公楼市场的行情成为关注焦点。众所周知，2022年，面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，甲级办公楼市场急转直下，租金走势与供需格局都不容乐观。
那么2023年深圳哪里的办公楼供应量最多？哪些行业的租赁需求最旺盛？近日，道远咨询发布了《2023年深圳甲级办公楼市场行业趋势报告》，分析深圳办公楼市场的现状并展望未来，为办公楼供需双方提供了新的思路。
115万㎡！前海仍是供应量最大的细分区域
道远咨询统计，2023年全市预计新增549万平方米的办公楼供应，租赁市场迎来新一轮的供应高峰。其中，南山区是未来办公楼市场上新增供应最多的区域，占比达到54.6%，前海、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地的快速建设将丰富区域内办公空间的多元选择。
2023年重点新增项目集中在南山。
从细分商务区上看，2023年前海片区预计将释放约115万平方米的办公面积，仍是全市供应量最大的细分区域，大体量的新增供应将为深圳打造西部经济中心提供优质产业载体，同时也将继续带动片区企业的内循环。
前海片区 南都·湾财社记者 孙阳摄
另外深圳湾超级总部基地将迎来片区内第一波的集中供应，全年供应量预计将达到29万平方米，深超总的高速建设让深圳期待下一个重点商务区的建成；而在龙坂片区，星河双子塔也预计将于年内交付入市，区域内地标办公楼的落成或将增大片区的吸引力。
预期市场下半年转强，五大行业值得关注
办公楼大批新增供应即将来袭，深圳是否有强有力的需求支撑市场发展？道远咨询预测2023年市场复苏将分两步走：上半年预期转强，企业养精蓄锐，扭转经营颓势，为复苏蓄能；下半年业务落地，企业或将重振旗鼓，在租赁市场上释放需求。
同时，其指出2023年值得关注的行业趋势为：律师事务所、数字经济、银发经济、大健康、新能源。
上述判断来自对行业数据的分析。以律师事务所为例，规模方面，2018年至2021年，国内百人所年均增长率超过17%；与此同时，规模化趋势仍在持续，2022年中国TOP60规模化律所的平均人数增速为13.6%，行业集中度日趋增高，头部规模律所的格局更加固化。传导至办公楼市场，2022年深圳律所行业租赁面积指数较上年显著增长，以律所为代表的专业服务机构扩张整合仍在继续。
南山办公楼预期空置率进一步上升，最高至38.2%
随着2023年迎来供应高峰，深圳各商务区的格局也将迎来新一轮的变化。据道远咨询分析，2023年重点商务区除福田中心区外，包括科技园、后海、前海的空置率将进一步上升。究其原因，在供应端，福田中心区已基本全面进入存量物业竞争格局，除部分原开发商自用面积或将进入租赁市场外，短期内片区并无新增供应入市。福田中心区稳定的去化节奏将带动片区空置率小幅下降，预计2023年空置率为17.4%。
对于2022年经历了科技行业退潮、龙头企业搬离片区等困境的科技园片区来说，2023年办公市场仍不容乐观，信心亟待修复。道远咨询预测，2023年科技园片区办公楼租赁市场仍将持续承压，空置率预计将被抬升至20.7%。
与此同时，作为细分区域供应量最大的片区，前海区内项目的去化能力受到挑战。展望2023年，前海片区强落地性的产业政策将继续拔高企业对片区的青睐程度，吸引区外企业入驻，优质企业的片区留存率将提高，年内大量高品质办公空间的入市，为企业择址提供多元化选择。供需两旺的格局下，2023年前海片区的净吸纳量有望创新高，而空置率也预计将在办公空间高峰供应的挤压下上升至38.2%。
南都·湾财社记者孙阳
