本
文
摘
要
现在的甲方策划，就专业度而言越来越差，很多人都不知道价格表要怎么测算。今天，就详详细细为大家详解一下价格表要怎么做。
确定均价后，将均价分布到每套房子当中形成各个单位的价格表，这是一个讲究科学的技术工作。
在制作价格表之前，我们首先明确单价形成的原理和公式：
单价＝基准价＋平面差＋层差。
价格=单价x建筑面积
一个楼栋有那么多套房源，那价格是怎么生成的？
101号房价格=（基准价＋平面差＋层差）x建筑面积
102号房价格=（基准价＋平面差＋层差）x建筑面积
以此类推。。。每套房子的单价构成中，基准价是全部相等的，差异就在平面差和层差，所以每套房子的单价不一样，故而总价不一样。
对于价格的制作，难点就在平层差的计算，下文将重点说说这个“小玩意”。
平面差：
什么是平层差？
同一个楼层，有很多套单位，单位与单位之间存在差价，这就是平面差。影响平层差的因素有哪些？
朝向、通风、采光、景观、视野、噪音、面积、户型格局、把山等等什么是把山？
把山：是北方对于东西端头山墙位置单位的简称，因天气寒冷，端头户冬天温度低，尤其是西边端头户存在销售抗性，因此北方项目在价格表制作时需要考虑此因素，南方项目不存在。下面开始计算：平层差
第一步：要算平层差，先定标准层。选标准层有个规矩，不能选顶层也不能选底层，其他楼层均可以。(别问我为什么，问就是规矩，解释起来太复杂）
第二步：打分之前，先确定影响因素，毕竟楼层和楼层之间的采光，通风、景观视野等等都存在差异，就算同一层的不同房子，东首和西首也存在差异的嘛。一般考虑的影响因素有：
以上都是必须考虑的因素，实际要考虑的比这个要多说明：具体选择哪些因素，主要看项目各个单位之间的情况，比如有的项目户型之间的差别较小，所以在考虑权重时“户型格局”因素基本就不用考虑。第三步：定好影响因子，确定权重。也是不一样的。操盘人员制定权项时，主要考虑当地市场消费习惯、前期积累客户反应以及项目自身的特殊情况确定。
权重加在一起是100%说明：有的项目朝向占的权重一般较大，尤其是朝南非常关键，西北朝向的房子一般就要便宜得多。有的项目挨着河景和湖景资源，这又是稀缺资源，自然占比的权重就会大。第四步：终于到了最关键的一步，爬楼打分。
所谓爬楼打分，就是登上销售单位的实际位置，观察其在朝向、通风采光、户观格局等各方面的差异，然后进行打分。为避免打分人员的主观因素，打分按照评分标准表来打。
比如“朝向“这一项，要打分的单位共存在五种情况，南＞东南＞东＞北＞西，接下来按5分制打分 。
朝南的为5分，朝西的0分，在打分的时候，要注意，必须有最高分5分和最低分0分。其他的，如东南向4分，东向3分，北向1分，西向0分。用这张图来说明，应该能让你看明白：
打分不是瞎打的，是有标准依据的说明：你打分的时候，给朝向打分就考虑朝向，不管其他的；你在景观打分就只考虑视野，不管其他的；千万别给朝向打分，你又想着视野。每次只考虑一项！第五步：计算每一项影响因素的得分=权重x打分
每个影响因子的最终得分，就一目了然了第六步：计算每一户综合得分，每一户综合得分=朝向得分+通风采光得分+面积得分......，最终会出现一个最高分、一个最低分。
第七步：计算差分值。综合得分最高减去最低
第八步：计算极差
所谓“极差”，是指在同一个标准层中，最好的单位与最差单位之间的差价。一般来说，极差的经验值为楼盘均价的15%一20%。在实际操作过程中，极差可以根据需要调大或者调小。比如，为了树立价格标杆，促进难点户型的消化，就可以拉大极差，尤其是豪宅，极差一般都较大；反之，如果平面之间差别不大，为了不出现价格过高的现象，也可以缩小极差。第九步：计算每一单元评分的价值
第十步：计算原始调差
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