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2021合肥房价到底怎么了(怎么看待合肥 的房价知乎)

本文所采用数据为某平台的实际成交数据,板块划分如下图:

成交量变化

从2021年3-12月合肥二手房成交量变化表来看,3月份达到成交高峰期,成交量为3050套,4月份合肥限购收紧,此后成交量逐月下滑,在10月份时达到历史最低点的424套,这个数值仅有高峰期时的14%,随后两个月逐步回升,但与正常月份相比,恐怕还差得远。

分板块来看,政务区的天鹅湖南、翡翠路西,滨湖区的46中、核心区、金融西,高新区的蜀山西,庐阳区的环城河内,包河区的二环路外,较低谷期时出现一定回暖,这些是各区域的领头板块。与此相反,肥西县和长丰县成交开始出现萎缩,肥东县则基本持平。

4月份之后,限购区和非限购区成交量都发生了大幅下降,同样都在10月份时达到底谷。但不同的是,非限购区在11和12月份成交量并未发生显著变化,限购区则几乎翻倍,即使如此,如果以4月份作为参考,限购区只有正常时期的1/5,非限购区只有1/4。

分板块来看,近两个月成交量较10月份出现显著回升的有政务区,瑶海区38中,庐阳区的45中和42中,以及滨湖区,很明显主要集中在相对强势的学区房。而像50中新校分校的稻香村小学,45中橡树湾和森林城校区,168玫瑰园东和南校区,48中学区,这类学区房并没有那么强势。

此处学区房所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园校区),50中西校,50中新校(天鹅湖校区),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校。

因为限购政策主要针对的是合肥重点学区,再叠加去年针对学区房的一些打压,所以我们看到学区房成交受影响还是比较大的。4月份限购之后学区房成交就一路下滑,一直到10月份达到最低点,仅有限购前的2.6%。

因为11月份到来年3月份是学区房成交高峰期,所以我们看到近两个月成交有所增加,但跟正常时期相比,还相差甚远。学区房成交占比近两个月也有所回升,但还远远达不到去年同期,说明支撑目前学区房市场的可能仅仅是刚需自用性需求,投资需求恐怕还难言入场。

房价变化

从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,合肥二手房价格在9月份开始出现下跌,此后连跌4个月,新房价格在10月份和11月份也出现了下滑,而这一趋势都发生在4月份限购之后。

从安居客合肥房价走势来看,合肥过去一年来房价一直呈上涨趋势,8月份达到顶峰,也就是限购执行4个月之后,此后一路下滑,目前有企稳回升的迹象。

从12月份全国50城房价环比涨幅来看,下跌城市为36个, 10月份下跌城市数量为40个,11月份时为38个,下跌城市数量逐月减少,但下跌趋势并未发生根本扭转。

分地区来看,长三角表现最为强势,还有一半城市呈上涨趋势,并且整体是上涨的。华南珠三角其次,只有三个城市还在保持上涨。全国其余城市圈的其它城市,几乎全军覆没。充分说明,经济基本面较好的东南沿海城市,其房价支撑也是最足的。

从2020年5月-2021年12月合肥二手房成交均价走势来看,11月份至3月份是合肥房价的高峰期,都维持在1.8w以上,之后合肥房价回落至1.7w区间,在9-11月份经历了1.6w的低谷,12月份重回限购之后的高点。

限购区成交量在10月份时达到最低,成交均价也达到了最低的24412元/平米,随着11月份和12月份成交回升,成交均价又创新高,达到2.8w,这可能多少拜学区房所赐。非限购区限购之后均价也一路走低,目前基本稳定在1.5w左右。

学区房成交均价在10月份时也达到了最低点的2.621w,但在12月份涨至3.73w,这又创下了历史新高。不过因为学区房成交量比较少,结构性统计误差可能会比较大,需要再观察几个月才能得出相对客观的结论。

下一步合肥房价分析及购房建议

房地产的本质是金融,而金融是经济的基石,房地产某种意义上就是中国经济最大的一块基石,正因为房地产对中国经济有着至关重要的作用,每次中国经济遇到危机时,房地产都不得不承担起定海神针的作用。

这种事情在2008年全球金融危机时发生过,在2014-2015年中国经济转型时发生过,在2020年新冠疫情爆发时也发生过,每一次危机爆发,都伴随内部和外部的量化宽松,这些超发货币在避免经济进一步陷入泥沼的同时,也推高了资产价格。

所以每一次经济的危,就意味着房地产的机,有人把房地产比作中国经济的夜壶,从某种意义上来讲有一定的道理。新冠疫情暴发时,中国经济几乎按了暂停键,整个2020年GDP增速是2.3%,而M2增速是10.1%,M2增速远远高于GDP增速,货币超发是显而易见的。

然而2.3%这个数字放在全球主要经济体里无疑还是最亮眼的,这完全归功于中国优秀的防疫工作。新冠疫情在全世界蔓延,导致全球供应链出现紧张,只有中国能几乎不受影响,全世界订单短时间内向中国集中,外需出现空前爆炸式增长。

极为有利的外需环境,使得中国经济能够迅速回到正轨上来,甚至还能超水平发挥。2021年第一季度,我们GDP同比增速达到18.3%,应该说是远超预期的。在提前奠定全年增长基础的前提下,我们有机会关起门来处理内部矛盾,这个时候,中国对一些行业动了刀子。

互联网资本的无序扩张,房地产领域的高杠杆,教培行业的野蛮生长,这些都不是现在才出现的,我认为国家之所以没有整治,还是因为投鼠忌器,担心经济失速,弊大于利。新冠疫情带来了难得的转型机会,国家在这样一个窗口,下定决心解决内部矛盾,长远来看无疑是一个正确的选择。

然而随着世界主要国家疫苗接种率提高,各国疫情防控常态化,全球产业链逐步恢复,再加上中美贸易战愈演愈烈,对我们有利的外需环境将不可持续,所以我们进一步提出国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展策略,提振内需被摆到了前所未有的高度。

三大领域的整治对经济必然产生一定影响,对内需提振也会有一定的抑制,所以我们看到2021年第三季度GDP增速为4.9%,第四季度则降到了4.0%。 *** 总理曾经说过,我们要保持一定的就业率,就必须将GDP增速维持在一定水平,GDP增速底线每年可能都会不一样,我认为今年应该在5%左右。

近几年,保民生频繁出现在 *** 工作报告中,保就业就是保民生,而保就业首先就必须保证经济不能失速,如果2022年第一季度的经济增长还继续2021年第四季度状态的话,我估计全年经济发展的压力会比较大,失业率也会进一步推高。

因此我们看到国家又进一步开启降准降息的窗口,央行甚至罕见表态“把货币政策工具箱开得再大一些”,为经济提速频频提振信心,但从目前市场反映来看,政策还未达到预期效果,我觉得后期应该还有继续加码的可能。

我们再回到房地产,从合肥二手房市场表现来看,最黑暗的时期已经过去了,至少在政策层面,已经不会更差了,但此时说房地产回暖,我觉得还言之过早,毕竟合肥二手房月成交量才仅仅达到正常时期的1/4左右。

从目前掌握的数据来看,合肥二手房1月份成交量预计比去年12月份增加30%-40%,即便如此,也只有正常月份的1/3左右,这还是在降准降息预期下,年初信贷放开时完成的。我认为市场信心并没有发生根本转变,成交量放大仅仅是前期需求的集中释放,还不能完全反映市场的真实情况。

对于合肥二手房价格走势来讲,未来可能会有以下四种情形,分别是:

1、持续下跌;

2、触底平稳;

3、触底小幅反弹;

4、触底大幅反弹。

考虑到刚刚经历过大涨,房地产政策连续性和未来货币政策的不确定性,二手房价格短期再次大涨的可能性不大,所以我倾向认为:1>2>3>4。其中4的可能性极小,几乎没有,政策即使发生大幅转向,市场还得有反应时间,现在离真正的触底可能还有一段距离。

量在价先,真正的底我认为可能需要在市场成交量恢复到正常时期70%以上时才会出现,而目前这个值只有预期的一半左右,我估计触底时间点可能会在今年年中。

基于这个判断,对于市场上绝大多数房子来讲,目前并没有到最好的入手时机,即使出现误判,市场转向也不会非常突然和陡峭,你应该有足够的反应时间进场。

由于11月份到来年3月份是学区房的成交高峰期,一些学区房刚需不会因为价格下行就改变购房计划,所以我们看到目前学区房成交有所回暖,但这并不意味着学区房的转折点就到了,得看明年4月份以后的市场表现,所以对于此时入手学区房来讲,我仍持谨慎态度。

尽管如此,市面上少部分优质资产已经出现触底苗头,包括一些1档小户型学区房,有兴趣的同学可以去淘笋,但价格必须足够吸引人才行,不然目前策略主要还是集中在市面上为数不多的打新盘。

由于开发商可以采取精装修、装配式建筑等方式变相提高新房备案价格,这个可操作空间最高能够达到3000-5000元/平米,所以后期新房与二手房倒挂的现象应该会越来越少,打新这种机会以后也应该会越来越少了,购房者视线会逐步往二手房市场转移。

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