本
文
摘
要
本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图：
成交量变化
从2021年3-12月合肥二手房成交量变化表来看，3月份达到成交高峰期，成交量为3050套，4月份合肥限购收紧，此后成交量逐月下滑，在10月份时达到历史最低点的424套，这个数值仅有高峰期时的14%，随后两个月逐步回升，但与正常月份相比，恐怕还差得远。
分板块来看，政务区的天鹅湖南、翡翠路西，滨湖区的46中、核心区、金融西，高新区的蜀山西，庐阳区的环城河内，包河区的二环路外，较低谷期时出现一定回暖，这些是各区域的领头板块。与此相反，肥西县和长丰县成交开始出现萎缩，肥东县则基本持平。
4月份之后，限购区和非限购区成交量都发生了大幅下降，同样都在10月份时达到底谷。但不同的是，非限购区在11和12月份成交量并未发生显著变化，限购区则几乎翻倍，即使如此，如果以4月份作为参考，限购区只有正常时期的1/5，非限购区只有1/4。
分板块来看，近两个月成交量较10月份出现显著回升的有政务区，瑶海区38中，庐阳区的45中和42中，以及滨湖区，很明显主要集中在相对强势的学区房。而像50中新校分校的稻香村小学，45中橡树湾和森林城校区，168玫瑰园东和南校区，48中学区，这类学区房并没有那么强势。
此处学区房所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。
因为限购政策主要针对的是合肥重点学区，再叠加去年针对学区房的一些打压，所以我们看到学区房成交受影响还是比较大的。4月份限购之后学区房成交就一路下滑，一直到10月份达到最低点，仅有限购前的2.6%。
因为11月份到来年3月份是学区房成交高峰期，所以我们看到近两个月成交有所增加，但跟正常时期相比，还相差甚远。学区房成交占比近两个月也有所回升，但还远远达不到去年同期，说明支撑目前学区房市场的可能仅仅是刚需自用性需求，投资需求恐怕还难言入场。
房价变化
从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，合肥二手房价格在9月份开始出现下跌，此后连跌4个月，新房价格在10月份和11月份也出现了下滑，而这一趋势都发生在4月份限购之后。
从安居客合肥房价走势来看，合肥过去一年来房价一直呈上涨趋势，8月份达到顶峰，也就是限购执行4个月之后，此后一路下滑，目前有企稳回升的迹象。
从12月份全国50城房价环比涨幅来看，下跌城市为36个， 10月份下跌城市数量为40个，11月份时为38个，下跌城市数量逐月减少，但下跌趋势并未发生根本扭转。
分地区来看，长三角表现最为强势，还有一半城市呈上涨趋势，并且整体是上涨的。华南珠三角其次，只有三个城市还在保持上涨。全国其余城市圈的其它城市，几乎全军覆没。充分说明，经济基本面较好的东南沿海城市，其房价支撑也是最足的。
从2020年5月-2021年12月合肥二手房成交均价走势来看，11月份至3月份是合肥房价的高峰期，都维持在1.8w以上，之后合肥房价回落至1.7w区间，在9-11月份经历了1.6w的低谷，12月份重回限购之后的高点。
限购区成交量在10月份时达到最低，成交均价也达到了最低的24412元/平米，随着11月份和12月份成交回升，成交均价又创新高，达到2.8w，这可能多少拜学区房所赐。非限购区限购之后均价也一路走低，目前基本稳定在1.5w左右。
学区房成交均价在10月份时也达到了最低点的2.621w，但在12月份涨至3.73w，这又创下了历史新高。不过因为学区房成交量比较少，结构性统计误差可能会比较大，需要再观察几个月才能得出相对客观的结论。
下一步合肥房价分析及购房建议
房地产的本质是金融，而金融是经济的基石，房地产某种意义上就是中国经济最大的一块基石，正因为房地产对中国经济有着至关重要的作用，每次中国经济遇到危机时，房地产都不得不承担起定海神针的作用。
这种事情在2008年全球金融危机时发生过，在2014-2015年中国经济转型时发生过，在2020年新冠疫情爆发时也发生过，每一次危机爆发，都伴随内部和外部的量化宽松，这些超发货币在避免经济进一步陷入泥沼的同时，也推高了资产价格。
所以每一次经济的危，就意味着房地产的机，有人把房地产比作中国经济的夜壶，从某种意义上来讲有一定的道理。新冠疫情暴发时，中国经济几乎按了暂停键，整个2020年GDP增速是2.3%，而M2增速是10.1%，M2增速远远高于GDP增速，货币超发是显而易见的。
然而2.3%这个数字放在全球主要经济体里无疑还是最亮眼的，这完全归功于中国优秀的防疫工作。新冠疫情在全世界蔓延，导致全球供应链出现紧张，只有中国能几乎不受影响，全世界订单短时间内向中国集中，外需出现空前爆炸式增长。
极为有利的外需环境，使得中国经济能够迅速回到正轨上来，甚至还能超水平发挥。2021年第一季度，我们GDP同比增速达到18.3%，应该说是远超预期的。在提前奠定全年增长基础的前提下，我们有机会关起门来处理内部矛盾，这个时候，中国对一些行业动了刀子。
互联网资本的无序扩张，房地产领域的高杠杆，教培行业的野蛮生长，这些都不是现在才出现的，我认为国家之所以没有整治，还是因为投鼠忌器，担心经济失速，弊大于利。新冠疫情带来了难得的转型机会，国家在这样一个窗口，下定决心解决内部矛盾，长远来看无疑是一个正确的选择。
然而随着世界主要国家疫苗接种率提高，各国疫情防控常态化，全球产业链逐步恢复，再加上中美贸易战愈演愈烈，对我们有利的外需环境将不可持续，所以我们进一步提出国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展策略，提振内需被摆到了前所未有的高度。
三大领域的整治对经济必然产生一定影响，对内需提振也会有一定的抑制，所以我们看到2021年第三季度GDP增速为4.9%，第四季度则降到了4.0%。 *** 总理曾经说过，我们要保持一定的就业率，就必须将GDP增速维持在一定水平，GDP增速底线每年可能都会不一样，我认为今年应该在5%左右。
近几年，保民生频繁出现在 *** 工作报告中，保就业就是保民生，而保就业首先就必须保证经济不能失速，如果2022年第一季度的经济增长还继续2021年第四季度状态的话，我估计全年经济发展的压力会比较大，失业率也会进一步推高。
因此我们看到国家又进一步开启降准降息的窗口，央行甚至罕见表态“把货币政策工具箱开得再大一些”，为经济提速频频提振信心，但从目前市场反映来看，政策还未达到预期效果，我觉得后期应该还有继续加码的可能。
我们再回到房地产，从合肥二手房市场表现来看，最黑暗的时期已经过去了，至少在政策层面，已经不会更差了，但此时说房地产回暖，我觉得还言之过早，毕竟合肥二手房月成交量才仅仅达到正常时期的1/4左右。
从目前掌握的数据来看，合肥二手房1月份成交量预计比去年12月份增加30%-40%，即便如此，也只有正常月份的1/3左右，这还是在降准降息预期下，年初信贷放开时完成的。我认为市场信心并没有发生根本转变，成交量放大仅仅是前期需求的集中释放，还不能完全反映市场的真实情况。
对于合肥二手房价格走势来讲，未来可能会有以下四种情形，分别是：
1、持续下跌；
2、触底平稳；
3、触底小幅反弹；
4、触底大幅反弹。
考虑到刚刚经历过大涨，房地产政策连续性和未来货币政策的不确定性，二手房价格短期再次大涨的可能性不大，所以我倾向认为：1>2>3>4。其中4的可能性极小，几乎没有，政策即使发生大幅转向，市场还得有反应时间，现在离真正的触底可能还有一段距离。
量在价先，真正的底我认为可能需要在市场成交量恢复到正常时期70%以上时才会出现，而目前这个值只有预期的一半左右，我估计触底时间点可能会在今年年中。
基于这个判断，对于市场上绝大多数房子来讲，目前并没有到最好的入手时机，即使出现误判，市场转向也不会非常突然和陡峭，你应该有足够的反应时间进场。
由于11月份到来年3月份是学区房的成交高峰期，一些学区房刚需不会因为价格下行就改变购房计划，所以我们看到目前学区房成交有所回暖，但这并不意味着学区房的转折点就到了，得看明年4月份以后的市场表现，所以对于此时入手学区房来讲，我仍持谨慎态度。
尽管如此，市面上少部分优质资产已经出现触底苗头，包括一些1档小户型学区房，有兴趣的同学可以去淘笋，但价格必须足够吸引人才行，不然目前策略主要还是集中在市面上为数不多的打新盘。
由于开发商可以采取精装修、装配式建筑等方式变相提高新房备案价格，这个可操作空间最高能够达到3000-5000元/平米，所以后期新房与二手房倒挂的现象应该会越来越少，打新这种机会以后也应该会越来越少了，购房者视线会逐步往二手房市场转移。
