本
文
摘
要
你是不是总好奇，为什么没有人说美国房子每平米的单价，而只是说一整套房子的价格？
在美国，人们的确不说每平米的房价，是因为美国房产定价有多种要素，今天我们就一起来了解下，与国内不同，美国房价是如何定价的。
定价区别一：除了房子本身，还有土地价值
美国房屋几个主要类型，常说的一般有独栋别墅 single family house、联排别墅 townhouse、公寓 condo 为主。
除了公寓condo以外，独栋和联排除了房子的面积之外，还涵盖另外一个面积：占地面积。美国土地私有制，你购买一幢独栋别墅，除了房子本身属于你，这房子下面的地皮也归你私有，拥有的是永久产权。房子本身会随着时间推移而老旧，但是土地却会一直升值，不同房子的占地面积大小差异又比较大，所以就很难以简单将房价除以面积得出单价。
如果简单用房价除以面积，确实可以得出一个单价。
3,000,000(房价)/391(面积)=7,672美金/平米 (单价)
折合人民币是近5万每平米。但这种计算方式完全没有考虑到土地的价值，而在一些美国的热门城市，房子的位置好，比如在洛杉矶、硅谷一带，一栋完全烧毁的废弃房屋也可以卖到100万美元，所以说忽略土地的价值，简单计算单价其实很不科学。
定价区别二：美国没有公摊面积
国内无论在大小城市买房，都会有公摊面积这个说法。
公摊面积根据房产类型不同而不同，一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。
也就是说，在国内买了一个 100 平米的房子，如果是普通板楼，相当于只买了 88 平米；如果是塔楼，相当于只买了 72 平；如果买的是办公楼，就更惨了，实际能使用的只有 55 平米。有朋友买的高层，一梯服务两户，公摊的部分比一个次卧的面积还要大。
那么没有公摊面积的美国房子，面积是怎么计算的？
在美国，如果买了 100 平米的房子，就是实实在在的 100 平米。而且还有很多可以使用的面积，并没有计算在这 100 的数字之内。
在美国，房屋面积是指带有生活功能的区域面积，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等区域面积相加之和，得出住房总面积；其他如车库、储藏室、走廊、楼梯、阳台、地下室，包括内外墙体都不包含在内。
另外，有些房子有实际可用的面积，比如一些半装修的地下室、车库或者阁楼等，有些家庭会将这些空间用于储藏、放置工具、或者给孩子活动玩耍，这些都没有计算在总面积里，这就使得房屋实际可使用的面积更大，可能是 120 平，甚至更多。
定价区别三：学区划分
美国有“划分学区”的概念。房价高低和学区好坏直接关联。
学区的划分跟行政区划不完全一样，学区有自己的边界，是按照教育管理体系运作的独立系统，地域上有的可能与行政区划一致，也有些地方不一致。有时同一个学区也会覆盖到不同的城市，你可以把地址输入下面的网站搜一下http://www.greatschools.org，查看自己所在学区，以及学校评分。
美国学区划分是精确到门牌号的，你的房子所在学区很可能和邻居的学区是不一样的，所以在租房或者买房之前一定要查清楚该房源是否属于你心仪的学区。
学区的好坏直接影响房价的高低。学区有权征税，主要为居民的财产税，为学区配置优质的教育资源提供了有力的保障。好学区吸引重视且有能力负担好教育的家庭，学区的财政得到源源不断的支持，形成了良性循环。
还有一个好消息是，美国没有户籍制度，划片入学只跟你是否居住在本学区有关，与你是否拥有房子的产权没有关系，与家长是否为美国公民没有关系，甚至与家长是否拥有合法身份也没有关系。
定价区别四：装修价值没有计算在内
在美国买房，不管你买的是新房还是二手房，房子按照中国的标准，都属于精装修，除个别情况外，绝大部分房子都可以拎包入住。一般在二手房的房源照片都是所见即所得，只要照片上有的，交易房产的时候都会带着。
我们以购买新房举例说明，美国新房的房价当中，包括：
室内装潢：如地板、地毯、房门、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别；厨房：如煤气/电炉、烤箱、橱柜碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全；洗浴：瓷砖、浴缸、马桶、洗手池、淋浴装备、壁式储藏柜等全部到位；温控：包括冷热空调、壁炉；防灾：防火、防煤气预警装置；车库：车库刷漆、自动门系统都完备。如果你对房子的装修有特别的偏好，比如特别喜欢大理石台面，可以与建筑商沟通，当然，由此产生的费用由买家支付。
以上四种定价区别，是否解答了你的疑问呢？
