本
文
摘
要
咱们【聊天津】系列正式开启。【聊天津】将会很详细的带您了解和解读天津。【聊天津】会分为天津教育板块，天津房产板块，这二个方面，让你对天津更加深入的了解和认识，篇篇干货，诚意奉献！
从今天开始咱们开启天津房产板块，【聊天津】将会从天津远郊区、环城四区、到市内六区的顺序依次为大家详细的解读。
————————无情的分割线————————
滨海新区定位及目标
滨海新区是天津东部临海的经济区，地处京津和环渤海两大城市带的交汇点，东临渤海，与日本、韩国隔海相望，地理位置优越，腹地广阔，是我国“三北”地区的主要出海口和对外开放的重要窗口。天津滨海新区的面积很大，有2270平方公里，超过天津总面积的1/5，位于天津东部沿海，距离天津市 40 公里 ，距离北京国际机场 180 公里 ，距离天津滨海国际机场 38 公里 ，距离天津港 5 公里。
2006年5月，国务院批准滨海新区成为上海浦东新区之后，中国第二个改革配套试验区。
滨海新区的定位及目标：依托京津冀，服务环渤海，辐射三北，面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
总体布局
一轴、一带、三个城区、九大功能区
一轴 ：沿京津塘高速公路和海河下游建设 “ 高新技术产业发展轴 ”
一带 ：沿海岸线和海滨大道建设 “ 海洋经济发展带 ”
三个城区 ：在轴和带的 T 型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城
九个功能区 ：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、南港工业区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、滨海旅游区、临港工业区、中新天津生态城
滨海新区区位分析
滨海新区由天津港保税区、天津经济技术开发区、塘沽区、大港区和汉沽区组成。
天津保税区 1991 年 5 月经国家批准设立，是我国北方规模最大，华北、西北地区唯一的保税区。天津经济技术开发区是中国首批国家级开发区。塘沽已有近千年的历史，主要以港口和制造业为主，汉沽和大港区则一直是地广人稀的地方。
滨海新区交通
滨铁3号线（Z2线）
由于建设规划方案需要进行重大变更，京滨城际引入滨海国际机场并设站。将把京津城际铁路联络线、京滨铁路引入T3航站楼，轨道交通M2线东延至T3航站楼，引入轨道交通Z2线至机场交通中心。
滨铁1号线（B1）起自黄港欣嘉园地区，终至保税区临港区域，连接高铁滨海西站、高新区塘沽海洋科技园、塘沽老城区、上海道商圈、于家堡区域、中部新城等地区。
Z1线将联通滨海和静海（Z1线）
途经团泊新城的天津轨道交通Z1线，正在做规划设计。沿线经过子牙产业园、静海新城、团泊新城、葛沽、于家堡金融区等区域，该线路未来将与地铁5号线和10号线连接，实现换乘。
滨铁2号线（Z4线）
滨铁2号线（Z4线）一期工程南起新城停车场，北至汉沽营城街站，途经中部新城、于家堡区域、滨海站（原于家堡站）、滨海文化中心、经开区、北塘、中新天津生态城。
滨铁2号线将衔接京津城际延长线，未来滨铁2号线（Z4线）还将进入滨海高铁站，与京津城际延长线进行有效衔接。
津雄高铁途经滨海南站
日前，《京津冀核心区铁路枢纽总图规划》已获批，其中津雄高铁明确将经过天津南站！津雄高铁将由天津南站抵达滨海南站，然后南下并入京沪二线。
滨海西站将成为重要枢纽
2019年底，京滨城际滨海西站市政配套工程已批准建设，预计2022年3月底完成。
另外，规划中的环渤海城际铁路，起自滨海西站，经汉沽南、南堡西、唐海南、曹妃甸东、京唐港至秦皇岛。
这意味着，滨海西站是一个非常重要的枢纽站：津秦高铁（已通车）+京滨高铁+环渤海高铁+地铁B1线。
京滨铁路 滨海将有第二条直达北京的高铁
京滨铁路起自宝坻南站，终至滨海西站，全线共设置宝坻南、宝坻周良、北辰、滨海机场、滨海西5座车站，建成后北京直达天津滨海新区只需57分钟。
滨海新区将建滨曹城际铁路
据悉，滨曹高铁贯通天津市滨海新区—曹妃甸—唐山海港开发区—秦皇岛河北北部全路，计划今年办完前期手续，明年开工建设。而未来滨曹铁路通车后，两地车程只有30分钟，同时也将结束曹妃甸到天津之间没有通达旅客列车的历史。
————————无情的分割线————————
今天咱就细化的讲讲滨海新区的房产几大黄金区域
1、塘沽老城区
2、泰达开发区
3、中新天津生态城
4、北塘片区
5、中央大道紫云公园片区
塘沽老城区
首先，我们先聊聊塘沽老城区板块。老城区的片区已经比较成熟了，配套也很完善，生活便利，房价低，适合资金有限、又希望生活配套齐全的上车。
房价有多低? 比如上海道片区，基本上100W预算是非常充裕的，选择面也大。
不过需要您注意的是这些总价低的房子大多数都是八九十年代的房子，面积小，户型老，居住的环境不是很好。
天津的老城区基本上都是这样的，充满了老城的特色。选择塘沽老城片区，你要有生活在北方三线城市市区的心理准备。
塘沽老城区有三个地方可以选择，第一种选择就是塘沽老城片区普遍价格在1.5到1.8万元之间，一套小面积的总价不过几十到一百多万，对资金实力有限的购房者来说，上车不是难事。
第二种选择就是，选择区内高端一些的次新房，单价也不过两万元左右。塘沽城区相对好一点的学校是新港一小、浙江路小学、实验小学、草场街小学等，当然，这个好也只是相对于塘沽区的其他学校而言，和天津城六区的教育质量完全不在一个水平线上。
第三种值得推荐的是胡家园片区，轻轨胡家园站周边次新盘较多，由于该片区开发力度小，没有老城区的便利和繁华，价格很低。有小区南北通透的次新房单价不过1万5左右，居这个片区是是钱少又追求居住品质刚需的福利。
最后一个值得推荐的是新港片区，这一区域相对塘沽老城区，没有很多的拥挤，更宜居一些，这个区域的次新盘较多，另外，又有新建成的万达广场，是很多有置换需求又不愿意离开塘沽的本地人的优选区域。二手房单价普遍在1.8-2.2万元之间。
————————无情的分割线————————
第二个隆重推荐的就是泰达开发区
在滨海新区住泰达可谓是有身份的象征。泰达开发区规划的是职位一体的模式。首先，设计的商务区规模相对合理，建设了大量中高端住宅。其次，卖地获得大量资金，又通过销售住宅引进人口，在资金和人口准备充足的双重前提下，再去发展商务区自然事半功倍。
泰达MSD总建筑面积25万平方米，包括行政中心、金融中心、商业中心、商务中心和高端住宅区，泰达MSD是泰达开发区的核心和灵魂。
泰达开发区由于片区内基本都是新房和次新房，而且普遍品质高端，所以自然价格也不低。目前二手房价格普遍在2.8-4万元之间。新盘最高卖到5万。
泰达开发区的教育资源也是比较优质的，泰达开发区学校包括泰达实验、泰达一小、二小、泰达一中等，开发区的学校片区内招生，教育质量中等偏上。不过，泰达这样的片区，天生就有高端私立学校的生长土壤，比较出名的就是泰达枫叶国际学校了。
所以，如果不差钱，住泰达高端住宅，工作在泰达MSD，孩子上泰达国际学校，也算是滨海人生赢家了。泰达开发区适用人群为经济状况比较给力，对居住环境、社区环境、楼盘品质要求较高的人群。
第三个要说的就是中新天津生态城
中新天津生态城是中国和新加坡共同合作的项目，项目希望以新加坡的生态城镇为样板，打造成为一座可持续发展的城市型和谐社区。
第四个要说的就是北塘片区
北塘地处潮白河、永定新河、蓟运河三河交汇处，目前常住人口约3万人，Z2、Z4两条地铁线穿城而过，这就已经给北塘的房子定了个“地铁盘”的调子。
商业综合体、滨海新区中医医院、昆明路小学、北塘第一幼儿园等生活配套设施也已经启动建设，两、三年内就将完工。而这样的配套水准，房价还维持在1W，实属难得。
北塘新建小区多以别墅和洋房为主，特别是北塘大街两侧，清一色的小别墅，红砖墙的小洋楼，专注打造一个环境优雅的低密片区。今年以来北塘凭借高端、低密度居住区以及适中的价格，吸引了很多购房者的视线。
中心生态城规划面积30平方公里，规划模式是大力建设路政，住宅开发，产业带动，同时依靠临海的特点，布局旅游产业。城很新，但是人却很少，比泰达开发区的人还要少得多。
中心生态城的楼盘2010年开盘时就卖到1-1.1万元，几乎追上了城六区，现在的房价也不便宜，虽然疫情影响，价格下跌，个项目新盘从1万到2万不等。
我们在网上查阅的资料说，动漫大厦是目前生态城内最为活跃，人气最旺的园区，自2011年开园以来，经过5年多的发展，已累计注册企业2000多家，包括博纳影业、华谊兄弟等大批行业翘楚，成为天津文化创意产业发展的排头兵，吸引了大批优质的企业和人才进驻。其实实地去探访一圈走下来，你会发现动漫大厦一片寂静，很难看出它的繁荣景象。
生态城在规划之初重点在建设生态小镇和旅游产业。中新生态城布局了诸多度假景区和游乐项目，包括方特、水魔方、印象海堤公园、贝壳堤公园、古建筑群、海鲜街等等。
生态城试图靠发展旅游观光业来吸引人流和资金这个方式过于乐观了，缺乏产业是生态城的一大致命短板另外，天津虽然海岸线很长，但是缺少独特自然景观，再加上生态城远离中心城区，单靠一些人造的生态公园和游乐场，是很难吸引到本地和外地的游客长途跋涉来此观光游览的。
行走在生态城中，你也可以感觉到这里的人烟之稀少，环境空气很好，但是居住率很低。
最后要说的是中央大道紫云公园片区
最后我们再来说说这个片区，为什么把他放在最后呢，大叔对这个片区的发展是最看好的。临近于家堡高铁站、区 *** 、万达、滨海文化中心、Z4线、B1线……妥妥的政治、经济、交通、文化中心。
更别提正在建设的茱莉亚音乐学院，本身这块区域就是四通八达，距离塘沽老城区核心洋货市场不到5公里；与开发区核心仅一街之隔；与金融区于家堡比肩而立。从交通来看，中央大道是滨海新区南北向城市级交通干道，将滨海旅游区、开发区、于家堡等都串联起来。
周边两大轨道交通站：紫云公园站、于家堡站，周边目前规划轨道交通工具线路：B1、B2、Z1、Z4通往北塘、老城区、中新生态城、海洋高新区、市区、大港、津南、西青等区域。从配套来看，医疗及商业配套也慢慢趋于完善。
————————无情的分割线————————
总结：
滨海新区依托天津港，作为北方第一大港，环京城市圈的崛起必然少不了天津港这一环。只是购买房产，要选好恰当的板块和时间。
从规划上看，滨海新区的最西边是禁止开发的绿化隔离带，向西边投入公共配套的效益并不如往已经投入重金，交通更为发达的东部地区效果好，另外新区财政紧张，也不支持全面铺开建设，未来东部享有的各项资源还会领先西部。从这个角度来看，东边的几个功能区，要比西边的塘沽湾，黄港水库一带升值潜力大。
从产业布局上来看，南部临港，和更远的大港，是石油化工等重工业聚集区，受制于环境，很难发展出高品质居住区。相反北部的中新生态城，主打生态宜居，又有学区优势，是新区冉冉升起的明星区块，因此生态城周边从北塘至汉沽南部一带，未来的发展前景就远好于临港和大港。
从购房的时机上来看，资金充足者可选择泰达开发区，资金有限者可选择中新生态城和塘沽老城区的房产。
