本
文
摘
要
最近在做关于不同城市的专题
我正好有一个朋友李，在厦门已经待了有四年有余，前两天和他聊了好几个小时，了解除了有关厦门楼市数据外，更多其他的信息
这是一个房价很神奇的地方，神奇之处在于它很早就达到高不可攀的价格
而极致的价差存在，岛内外购买力和生活的不同，也是这座城市高房价外，神奇的另一面
01
厦门岛内10万，岛外2万，价差8万
事实上，厦门平均房价已经位列全国第四，除了北上深，全国房价最高的城市就是厦门了
数据来源：中国房价行情网
我重新梳理了一下从2011年到2021年，这十年里厦门楼市的价格变化
从2011年的1万出头到2021年的5万左右，这10年厦门房价的涨幅大概是5倍
其实，厦门房价并非一直这么高
在2008年的时候，受全球经济泡沫影响，厦门房价跌到6000元/㎡。之后陆续出台楼市调控政策，房地产也开始复苏
2011年，厦门房价已经恢复到金融风暴之前的1万多的均价，之后一直持续着上涨趋势
同时，再对比上海近十年来房屋均价来看，你会发现厦门和上海的房价差距越来越小，目前厦门房价已经赶超5年前的上海
厦门楼市经历的这十年，是一路颠簸过来的，有低谷也有巅峰。不像上海的房价可以保持稳步增加
事实上，撑起厦门房价的在岛内
从2015年至2020年，厦门市岛内新房均价一路攀升。短短5年时间，岛内房价从3.6w/㎡上涨到6.3w/㎡，涨幅近2倍
数据来源：克尔瑞
思明是岛内的核心区，各个板块里以市 *** 、实验小学周边两个板块房价最高在7-8万/㎡
数据来源：链家
因为在这里有最优质的教育资源实验小学、厦门大学等，以及旅游资源鼓浪屿、环岛路...
湖里，岛内另一个核心，以五缘湾板块最高均价6.6万/㎡，再往靠近到岛外的边缘板块价格最低，在4万/㎡
如今，岛内很难再找到均价6万以下的新房。目前在售的新盘中最贵的是思明区筼筜湖旁的帝景苑，单价已经超过14w/㎡
再比如湖里区五缘湾建发五缘湾玺项目，售价也在7.1w/㎡
实际上，岛内二手房更是高的离谱，特别是学区房。在链家网上实验小学附近挂牌单价超过20w/㎡
根据“中国房价行情网”数据，截至2022年3月，厦门近一个月二手房挂牌均价为50851元/平方米，在全国城市中，仅次于上海、北京和深圳
而福州的同期挂牌均价是27782元/平方米，厦门的二手房均价是福州的将近2倍
当把目光放到岛外，情况就有所不同的了
岛外目前二手房在3w/㎡左右，新房均价也维持在3w/㎡左右，一二手房也没有特别明显的倒挂现象
数据来源：链家
尤其是岛外同安和翔安两个区域，板块内价格普遍在2-3w/㎡，更适合刚需入门。但这边还处于待开发状态，配套资源比较匮乏
岛外和岛内相比，更像是一个真正的二线城市，甚至说是一个弱二线城市
所以总体来看，厦门岛内和岛外的房价差距就像是上海市区和郊区的差距，很神奇，但也是事实
02
这么大的价差，还是因为岛内外的土地资源的差距
厦门是我们国家为数不多的同时拥有陆地和小岛的城市之一
厦门岛内岛外全市6个区，岛内也就是思明、湖里两个区，岛外分别是集美、海沧、同安、翔安四个区
厦门的市中心就是岛内，这里的面积仅占厦门全域的十分之一。岛不但小，它还不能像陆地那样可以外扩，可用的土地是有限的
这个特殊性也导致了岛内外资源的本质不同
关注厦门你会发现，厦门岛内每年供应都很少，在2013年-2018年厦门岛内连续5年断供
最夸张的是思明区曾连续十年没有一块地可拍。近十年岛内也只拍了19块地
地价高，体量也很小，十年厦门岛内的平均楼面价约5.2万/㎡，体量共计约200万平方米，岛内十年相当于厦门全市一年的供应量。也说明了厦门岛内土地的稀缺
2019年土地市场回温之后，全年岛内也仅出让3宗地块，当时成交最高楼板价就已经超过了4.5万/平方米
2021年，岛内的土地价格却一再刷新全市单价，近7万/平方米
为避免房价上涨的太厉害，2022年厦门部分地块采取“限房价、限地价、竞配建”方式出让
两次集中土拍中，土拍楼面价较之前有所下降，岛内地价又回到了4字头
虽然楼面价降了，但不意味着新房房价也会跟着降
按照岛内住宅限售价7万/平方米，将来开发商大概率也会压着限售价格卖的
因为岛内土地的稀有，很多开发商好不容易竞拍到土地，本质上地价的昂贵导致了成本的增加，房价很难降下来
反观岛外，一直是厦门供应大户，每年厦门一半以上的出让土地都在岛外。今年两次土拍成交的18宗土地中，岛外就有9宗地块
但岛外土拍价格却远远够不上岛内，普遍在2万/平方米左右，距离岛内的价格差了一大截
本质上，土地资源的稀缺决定了岛内岛外的价格差距。岛内开发至今也越来越稀缺，根本上推动着房价的上涨
03
岛内的价格因为有富人的购买力在
厦门岛内也是福建省内的富人区了，为什么当地有钱人会偏好在厦门买房
首先，福建人有钱
这个可以追溯到福建省的发展历史：福建人是中国最早一批出海者
因为福建地形山比较多不适合务农，但地理位置沿海，为了生计当地的居民都会选择出海经商
来源：南方周末@列游志
闽商出海做生意其实比在国内发展早多了，在唐宋时期就开始了。且从改革开放之初到现在，从福建走出去的闽籍商人410多万人
福建人将做生意这件事发挥到了极致，从一开始的丝绸，到经营起杂货、零售等商业，以及国外华人社区，开的餐馆和Buffet 店...
但福建人家族意识比较强，通过亲戚带亲戚，一个个带出去的。在外面一起学到了技术，他们会回到家乡发展
在第一批海外商帮里，前十的富豪里福建人占一半以上。但海外漂泊久了很多人都需要一个安心的家，也因此福建人都有一个买房情节
还有一个很明显的特点就是家庭观念比较重，家长更愿意给孩子带来更好的教育资源
也因此福建家中有家底并且重视教育的家长，都会选择把孩子送到厦门来读书，所以家长在泉州做生意，孩子在厦门读书，这样的情况很常见
这也是厦门实验小学的学区房涨幅快于别的住宅甚至其他学区房的原因
包括全国最美的厦门大学本部，三甲医院、重点企业也都在岛内
来源：南方周末@列游志
另外，厦门作为国内为数不多的岛屿城市之一，岛内的气候环境、自然资源也是很不错的
一年夏天长达7个月，从厦门大学到会展中心有最美的环岛路，也是最美的一段海岸，每年吸引很多游客到此
来源：小红书@荤荤的碎碎念
综合来看当属福建省最好的居所
客观上来看，大部分福建有钱人买在这里是最好且唯一的选择
来源：小红书@GOOM
不只是当地富人，厦门同样吸引着全国各地包括一线城市过来的投资客。岛内的购买力来自全省乃至全国的投资和改善客户
换句话说，厦门的房价是由全省乃至全国富人决定的
04
普通人在厦门住的依旧是城中村
如果说岛内在富人区，那么岛外的城中村才是普通人最真实的生活
朋友李告诉我说，厦门的工资水平在三四千左右。这个工资其实还比不上老家合肥
然而，他在这个城市的生活成本却不低
一个月的花销，房租占大头差不多工资的1/3，随便吃一顿饭也要15-20元左右，海鲜也不是不要钱，一些景区边上的野生海鲜大餐远远超过预算
来源：小红书@刘子舒
用一句话总结就是，除了沙滩和大部分景区不要钱，其他花销都挺高
厦门可选择的就业岗位也不多，想赚钱的普通人大多选择送外卖，送快递。因为在旅游城市厦门夜生活比较丰富，夜市经济消费排在全国前十名
这几年厦门已经在整改城中村，随着老房子的旧改和拆除，新的城市面貌也会越来越好，这是好事
对于他来说，以前的路边摊也越来越少见，意味着留给他们的“城市角落”伴随而来的生活压力也会变大
来源：南方周末@列游志
在厦门这个城市，收入上限和生活成本决定了不是所有人都买得起
所以当地人是很少买岛内的房子的，大部分刚需客更倾向于选择岛外，均价差不多两三万左右
有人可能会问厦门工资水平低，明明物价也不低，房价高不可攀，还有谁愿意去厦门发展呢
05
本质上厦门的房价高不高，是看谁在买
首先说厦门房价高，其实是岛内比较贵。岛外两万多的价格也算正常，其实和上海环沪城市相比水平差不多
另外，工资低主要是相对于房价来看的，客观上来看厦门的工资水平整体上还是正常的
2019年厦门市年平均工资为96193元，其中，在岗职工（含劳务派遣工）平均工资97779元
同时，在第七次人口普查中显示厦门人口增长163万，增长46.23%，甚至超过了省会福州，人口增长量在全省居首
也说明了人们对于城市的选择，房价只是一个因素，但不是所有，有更多富人选择厦门定居，也有很多人奔赴这里发展
正是因为这样资源的分割，厦门既带给富人圈更好的居所，又兼顾了外地来的普通工薪阶层的普通生活
大家都在用脚投票，选择了这个浪漫海岛城市定居生活
