本
文
摘
要
致力闽西南楼市，专注厦门地产
CRIC观点
2022年，厦门商品房市场新增供应300.22万㎡，环比下跌41.9%，成交322.58万㎡，环比下跌40.7%，供不应求格局持续，库存继续小幅缩减，主力因素为车库/车位的库存大幅减少，市场环境依然严峻。成交均价结构性持续下行至27070元/㎡，全年呈供销价齐跌态势。
从各物业成交结构来看，2022年各物业成交全线下跌，其中，商品住宅仍主导成交，但占比收缩约9.1%，其次是车库/车位，占比较21年扩大了8.2%，商业市场占比扩容了0.9%，也为整体市场去库存贡献了绵薄之力，办公市场成交探底，创近12年的年度新低，商办市场全年供、销皆表现疲软，整体不容乐观。
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政 策
⊙聚才引智促发展，筑巢引凤升活力
厦门2022年度落户政策面增益，持续发挥引才聚才效应，逐步 *** 需求；与此同时，完善保障性商品房供给结构，通过筑巢引凤留下人，为城市持续提升活力。
⊙宽松政策小幅频出， *** 力度仍存空间
从需求端看，本年度政策主要方向为宽松 *** 型，由利率、首付、限购、公积金等多方面降低购房门槛，支持刚性需求，鼓励刚需、刚改客群，但市场信心提振尚不足，限贷等政策仍存在松动空间。
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土 地 市 场
2022年，厦门市共四批次供地，完成27幅住宅用地出让、共揽金611.85亿元。岛内市场放量，成功出让12幅优质地块；同安供地持续高位，全年供应8宗宅地、其中，7宗成功出让。
⊙宅地成交量价回调，溢价率大幅下挫
2022年厦门全市商住用地成交总建251.14万㎡，主因为地块规模普遍收缩，导致地块幅数增长情况下，建面仍现下跌现象；楼面价回调至26313元/㎡，岛内和集美个别优质地进入摇号竞拍，其余多底价兜售，使溢价率下挫。
⊙供地板块多点开花，利润空间或有提升
⊙央国企强势主导，民企集体隐身
厦门全年全市共计18家实力房企成功包揽27宗地块。以国企央企摘地为主导，共取宅地24宗；近年民企频频暴雷，融资难抵，年内土拍仅金地、万泰、弘桥各摘1幅；国资主导土地市场进一步强势，民企一级市场退潮。
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商品住宅市场
商品住宅
⊙成交量几近腰斩，价格攀升创新高
2022年厦门商品住宅市场进入盘整期，相对于2021年供求均出现了明显的下行趋势，跌幅皆超四成，成交金额回落至739.86亿元，未能延续去年的千亿行情。
2016-2021年厦门商品住宅成交走势
⊙市场分化加快，改善需求支撑房价正增
受市场下行、疫情、经济下行等影响，国民购买力透支严重，购房信心明显下降，厦门楼市虽然有岛内高端市场撑市，但也难掩成交趋冷事实。全市均价在岛内多盘集中放量助力下突破4.1万/㎡，创历史新高。
开盘情况
⊙一二手倒挂+稀缺性助力去化，区域冷热分化显著
市场推案主要集中在下半年，尤其以四季度集中开盘年度冲刺最为突出。思明和集美项目在稀缺性和优质区位资源加持下，去化较佳；同安性价比凸显助力去化率上升；湖里和翔安年度开盘去化率显著走低。
库存走势
⊙库存高位持稳，去化周期增至20个月
截止12月，厦门证载存量为299.35万㎡，较21年末缩减仅2.53万㎡，去化周期受年度低位成交的影响，增长至20.0个月。整体呈核心热，外围冷，外围区域库存扎堆，后期去化承压。
产品结构
⊙刚需首改类比重收缩，改善类涨幅明显
100㎡以下户型仍是市场主力，其中除70㎡以下产品占比有所上涨外，其余皆有收缩；改善型需求结构变动，110-144㎡户型成交占比涨幅显著，增幅达8.1个百分点；单价段峰值呈“M型”分布，700万以上产品占比达17%。
产品力
⊙行业竞争加剧，豪宅产品再迭代
由于近两年岛内土地集中供应，市场开启了“超竞争”模式。项目不再仅凭借“岛内”这一地段优势便可热销，竞争环境倒逼岛内项目在各维度进行了全面提升。对应的豪宅客群，对项目品质的要求也更为全面，地段、品牌、社区环境、套内空间等缺一不可。
⊙产品力赛道升维，品质项目唤新风
“创新”成为了岛外项目在众多楼盘中脱颖而出的重要因素，年内仍有不少新盘项目争相致力于产品精琢，回归客户体验本身，在人居品质方面迭代升级，给市场带来惊喜。
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二手房市场
⊙二手房市场低位徘徊，观望情绪浓郁
2022年厦门二手住宅市场成交套数缩量显著，同比下跌4成，但仍高于新房成交。随着下半年岛内新房供应加大，二手房市场观情绪蔓延，加之疫情下居民购买力的不确定性，8-10月成交出现明显下滑，年末政策利好释放，成交止跌回稳，但亦未超过月均水平。
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商业市场
⊙供应创年度历史新低，首现去库存
2022年，商业市场供销双降，供应量下跌超7成，跌破10万方，创年度历史新低。供求比为0.47，首现供不应求局势，库存得以小幅去化，但因库存基数较大，市场整体难言乐观。
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办公市场
⊙市场供销价齐跌，集美区主导成交
办公市场供应依旧起伏不定，有8个月出现零供应，7月因软件园三期大体量放供，达年度供应峰值。年度成交几近腰斩，为近4年低值，整体受个案影响较大，集美区因软件园三期的集中备案，区域成交占全市7成多。
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SOHO市场
⊙SOHO连续断供4年，成交反复探底
SOHO市场低迷已成常态，难有波澜，自19年开始至今连续4年“0”供应，成交皆不超过5万方，2022年再度刷新历史低值，全年成交仅3.46万方。受岛外低价项目高占比影响，成交均价结构性持续下行至16926元/㎡。
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CRIC总结
2022年厦门楼市现“4大特征”：
政策特征：政策工具箱频开，精准松动空间仍足土地特征—板块热度分明，地价同比下探，国资撑市市场特征—分化进一步加快，岛内外轮流撑市市场特征—岛内新盘上榜率83%，岛外依靠热点维持9
展望2023
上半年分化持续 下半年整体回稳
政策预判：楼市政策继续宽松化，精准施策 *** 市场
土地预判：供给多点分布、开发走向提质增效
市场预判：上半年延续冷热不均，下半年整体企稳
节选自《CRIC-2022年厦门房地产年报》
