本
文
摘
要
4月，杭州新房市场供应收紧，成交回落。
截止4月26日，十区商品房供应面积约71.3万㎡，较3月下跌27.8%；成交面积78.4万㎡，环比下跌2.7%。
预计节后新房市场供应节奏有望加快，且大盘将发挥中流砥柱的作用。分板块来看，九乔、临平新城、星桥及未来科技城均有大盘可推，如天瑄城、中骏·鼎湖未来云城、月映星语园、华润·杭珹未来中心等。
相较于新房市场的冷静，本月土地市场则表现更为亮眼。
杭州22年一批次集中供地封顶率40%，虽低于去年三批次拍地表现，但合计揽金超800亿元，综合溢价率6.6%，热度明显高于已完成首轮供地的其他城市。
从此轮土拍可见，房企整体参与度较高，对杭州市场保持谨慎乐观的态度。滨江、绿城、大家、众安等本土房企坚定深耕；越秀、葛洲坝等外来房企择机补仓。
值得注意的是，现阶段新房市场和土地市场均呈现核心高热、外围清冷的两极分化行情。对此，企业该如何调整推盘节奏，优化土储结构，驱动业绩增长，稳固市场占位？克而瑞浙江区域发布《2022年1-4月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜万科地产、滨江集团、融创中国荣膺1-4月杭州房企销售流量榜三甲！
恭喜滨江集团、融创中国、万科地产位列1-4月杭州房企销售权益榜前三！
恭喜滨江集团、万科地产、融信集团成为1-4月杭州房企销售全口径榜三强！
流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，代建计入流量；
◆权益榜单：按照股权划分销售业绩；
◆全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径；
◆ 统计口径：商品房官方对外公布数据，统计时间均为2022.1.1-2022.4.26，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 发 布
榜 单 解 读
榜单概述
►流量首位门槛突破90亿，三强业绩仅为去年5成
流量榜中，首位门槛达90亿元，TOP3房企门槛为45亿元，TOP10房企门槛为23亿元，入榜门槛超8亿元。TOP3流量金额合计约221亿元，占TOP20流量总额的38%。
权益榜中，首位门槛超68亿元，TOP3房企门槛超41亿元，TOP10房企门槛超20亿元，入榜门槛超8亿元。TOP3权益金额合计约156亿元，占TOP20流量总额的31%。
全口径榜中，首位门槛超过107亿元，TOP3房企门槛超51亿元，TOP10房企门槛为32亿元，入榜门槛11亿元。TOP3全口径金额合计约252亿元，占TOP20流量总额的36%。
头部阵营虽然业绩规模稳步上升，但与去年同期相比仍有较大差距。以流量榜为例，TOP3整体业绩仅为去年同期的5成。
►头部房企增速明显，后位阵营竞争激烈
头部房企业绩规模增长迅速，尤以滨江、万科和绿城表现抢眼。
以流量榜为例，单月增量排名前三的分别是滨江（50亿+）、万科（38亿+）、绿城（24亿+）。
后位阵营由于业绩规模相近，竞争更为激烈，排名变化较大。
其中，杭州新天地集团冲劲十足。凭借主城商业和远郊住宅续销，以9亿的业绩规模跻身流量&权益双榜TOP19，排名较上月分别提升17、14个位次。
典型房企
► 万科地产
万科势头强劲，本月继续位居三大榜单三甲之列。
·流量榜中，以90.00亿元的流量金额位列TOP1；
·权益榜中，以41.04亿元的权益金额位列TOP3；
·全口径榜中，以93.41亿元的金额位列TOP2。
万科之所以能持续保持业绩优势，离不开3方面突出能力：
第一、凭借强大的产品力，打造城市热盘的能力。正如钱江世纪城的星潮映象府，精准定位高端客群，落地万科映象系首个产品，项目2次开盘均限售，且2.78%的中签率是今年新开盘项目最低中签率纪录的保持者，单盘业绩贡献超35亿元。
第二、携手实力强企，联合拿地、合作开发的能力。例如，与杭州地铁合作的“2座城”，一个是位于萧山新塘的地铁万科彩虹天空之城、另一个在未来科技城的地铁万科天空之城，TOD综合体模式深得目标客群的认可，2盘合计业绩贡献超14亿元。
第三、打造多元物业的综合开发能力。万科的产品覆盖面广，不缺从刚需到改善的纯粹住宅项目，不缺年轻化的商住复合型活力社区，也不缺赋能一方的大型TOD综合体。
土储方面，万科继续深耕杭州。首轮集中供地以溢价率超11%，合计约58.2亿元，将良渚和北部新城2宗纯宅地收入囊中。通过在熟悉的区域内持续加仓，进一步强化市场占位和巩固品牌影响力。
► 绿城中国
绿城发挥深耕优势，进入十强阵营。
·流量榜中，以36.17亿元的流量金额位列TOP6，排名较上月提升7个位次；
·权益榜中，以27.61亿元的权益金额位列TOP8，排名较上月提升8个位次；
·全口径榜中，以37.89亿元的金额位列TOP8，排名较上月提升6个位次。
以高周转实现货值转化是绿城排位大幅提升的主要原因。目前绿城在售项目大多为去年三批次拿的地，其中，萧山经开区的沁桂轩、星桥的月映星语园、萧山南站的山澜桂语轩三盘业绩贡献最大，合计货值转化约22.47亿元。
为及时补充土储，绿城于首轮集中供地中积极拿地，豪掷146亿元拿下运河新城、北部新城、大学城北、下沙沿江、浦沿五大板块的7宗纯宅地。其中，北部新城（勾庄）为绿城首次进驻的板块。
从投拓布局来看，突围近郊板块，全面渗透刚需刚改市场，是目前绿城深耕杭州的重要路径。一方面，坚持区域深耕，稳固企业底盘。如补仓下沙沿江、大学城北、浦沿等板块；另一方面，积极开拓新板块，打造业绩新增长极。如此次首入北部新城便连拿3块宅地，新增土储超40万方，为后续业绩增长提供支撑。
