本
文
摘
要
转眼间2021已经来了，2020年楼市走势虽然出现了转折，但是房价依然位居高位。
房子作为人们生活的必需品，不仅是家人居住的位置，更是家的象征。特别是在城市中，现在房子已经和婚姻、教育、福利待遇以及财富挂钩。所以在接下来春节回家之后，很多家庭就又会将买房子这件事情提上日程，因为买房子不仅仅是年轻人一个人的事情，对于一整个家庭来说也是一件大事情。比如随着房价的不断上涨，不是就有很多人“掏空6个钱包”购买的吗？在过去，买房就很简单了，只要凑够购房的资金就可以买房，并且是越快买房越好。因为过去房价一直上涨，越早买房越便宜，房价上涨后还可以挣钱，所以过去刚需只要有钱买房就不会犹豫。
但是对于2021年的楼市行情，很多刚需就算有钱也不敢再随意买房子了，主要是担心房价会下跌，让自己和家人辛辛苦苦挣的钱亏损掉。在2020年，楼市已经出现了重大的转折点，全国很多城市的房价都出现了下跌现象，比如天津、北京、青岛、武汉、石家庄、郑州、太原等城市房价都出现了很明显下跌。还比如在全国大部分城市的二手房市场，都出现了二手房挂牌量激增，二手房供大于求的现象，二手房房价也出现了不同程度地下跌。更重要的是在2020年房企们第一次公开降价卖房子，打破了人们“房价只涨不跌”的认知。
因此，在房价还位居高位并且有可能出现下跌的2021年，对于很多准备买房子的家庭确实有些难以抉择。不买房，不但急需房子，也担心房价会继续上涨。买房，现在房价那么高，一旦房价出现下跌回调，可能就会亏不少钱。那么现在已经2021年，202年的房价到底会如何走呢？打算今年买房的人们，建议提前了解。
就如著名经济学家马光远说的那样，2021年的房价走势是最没有悬念的一年，因为今年整体的房地产政策不会有太多的变化，房价已经不可能大涨了，但会保持一个温和上涨，总体不会太差。在笔者看来马光远的观点还是非常有道理的，他说的房价保持温和上涨也正常，毕竟全国平均房价一直都在上涨。因此，对于担心房价会突然大涨的人们可以放心了，这种情况在2021年并不会出现，因为房价已经失去了大涨的基础。
当然，经济学家马光光说的只是总体房价走势，在笔者看来，在2021年，除去那些经济发达、产业链集中的南方发达城市之外，全国大部分城市的房价在2021年都有可能持续走低。主要有以下几点原因：
第一：很多城市楼市库存压力增大，房企资金链紧张。
2020年9月份之后，虽然房企们开启了降价促销的模式，但是楼市的库存压力依然在不断增加。根据易居研究院发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截至2020年11月底，全国100个城市新建商品住宅的库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。这已经是楼市的新建商品房住宅库存总量连续24个月增长了。很明显到了2021年，随着越来越多新建商品房入市，楼市库存压力会越来越大。
在2019年下半年央行严查违规资金流入楼市之后，房企们的融资渠道就受到了监管，很多房企那时候就已经出现了资金链紧张的问题，甚至很多房企出现了经营异常的现象，比如同是百强房企的泰禾集团和福晟地产。到了2020年房企资金链紧张的问题不但没有得到缓解，反而是越来越严重。著名经济学家马光远在最近也预测，房地产金融政策不会放松，房企倒闭企业数可能创历史新高。可见，2021年房企将面临高库存压力和资金链紧张的压力，面对这两个压力，在房地产金融政策不放松的条件下，只能通过卖房子回笼资金来解决，而降价促销就是一个卖房最快的方式。
第二：调控政策非常密集，并且在“三条红线”压力下，房企会继续降价促销降低负债率。
在2020年全国30多个省市累计出台了400多个调控政策，可以看到，调控政策出台得有多么密集。那么在2021年，就算调控政策没有2020年多，但是数量也不会太少，同样可以看作是非常密集。并且在2020年9月份央行和住建部出台的“三条红线”这个新规定，对房企的影响不仅仅只在2020年，而且越往后几年，对房企的影响越大。
在央行给出的3年缓冲期里，2021年是房企们降低负债率的第一个年头，所以大部分房企在2021年里降低负债率的任务量会非常大。现在房企们降低负债率都比较大，毕竟现在大部分房企都不符合“三条红线”新规，其中不乏龙头房企。所以为了在2021年更好地完成降低负债率的任务，大部分房企都会继续加大促销力度来吸引更多的购房者。
第三：房价还位居高位，很多刚需想买房，但是依然买不起。
虽然2020年全国不少城市房价都出现了下跌，但是下跌的幅度和以前房价上涨的幅度相比确实是可有可无，这也是很多人一直不承认房价下跌的原因。现如今的房价确实还位处很高的位置，特别是很多中小型城市，房价严重偏离了当地居民的收入水平，并且房价还在死撑着不降。比如笔者的老家这个农业为主的小县城，这几年刚“脱贫”，但是县城里的房价都涨到了七八千的价位，还有一些楼盘的价格突破了万元大关。面对这么高的房价，对于当地的普通刚需怎么买得起呢？
就如房改专家孟晓苏说的那样，现在社会中还存在大量刚需，但是笔者并不认为这些刚需是被调控政策所压抑，而是因为房价太高而买不起房子。2021年房企们想卖房子回笼资金降低负债率，降价才是吸引刚需买房最好的方法。虽然很多人是“买涨不买跌”，但是现在的房价都已经买不起了，再涨也没用了。
第四：人们的购房观念发生转变，供给大于需求，二手房将冲击新房市场。
在这几年国家的不断调控中，改变的不仅是房价的走势，人们的购房观念也在慢慢改变。在过去，不管是刚需还是投资客都是以投资为主要目的买房的，但是现在，随着“房住不炒”慢慢深入人心和房价走势越来越稳定，投资房产也不再挣钱，人们的购房观念已经慢慢转变成以居住为目的。
所以，现在人们买房更多的都是为了自己和家人居住，投资房产的人越来越少。相反的，现在不但投资房产的人越来越少，炒房客反而开始抛售自己手中囤积的二手房。据目前全国二手房市场的行情来看，目前全国大部分城市二手房市场新增大量二手房房源，导致供过于求严重。所以很多业主着急出售二手房，不得不通过降价在众多房源中脱颖而出，吸引到购房者关注。
因此，现在二手房的房价都出现了不同程度地下跌，这对新房市场会造成不小冲击，毕竟现在很多二手房都是准新房，并且交通方便、周边基础配套设施齐全，还是现房，在各个方面都优于新房。而新房相对于这样的二手房唯一的优势就是价格优势，现在二手房价格降低，对新房房价会有促销的冲击。特别是对于那些死撑着不降价的三四线城市，二手房房价的下跌，很可能打破现在三四线城市楼市的僵局。
通过以上4点可以看出，2021年的房价走势已经失去了悬念，因此对于今年准备购房的人们应该对今年房价走势了然于胸，该不该买房还是需要看自己的实际情况。如果是急需用房的刚需，在经济条件允许的情况下自然是越早买房越好。如果是以投资为目的买房的话，不是说2021年投资房产就一定不挣钱了，但是就如著名经济学家马光远说的那样：
房地产已经从过去的一个大众投资转变成了专业投资，以后想靠投资房产挣钱你需要专业知识，像过去闭着眼睛买房就能挣钱的时代基本已经过去了。对此，大家有什么看法和见解呢？欢迎评论区留言讨论！
