本
文
摘
要
去年，宁波二手房成交量再次超过新房，在经历疫情的短暂冲击之后，二手房再次回到楼市的C位。许多人关注楼市，眼睛只盯着新房，但其实宁波早就迈进了存量房时代——自2017年起，宁波二手房的成交量就开始超越新房。这个形势或许有反复，但从5-10年，甚至更长时期来看，宁波楼市将越来越以二手房唱主角。在人口增速放缓，城市扩张脚步减慢的大背景下，新房的占比萎缩，二手房占比提升，是无可逆转的大趋势。因此，分析和判断楼市，缺了对二手房市场的了解，无疑是极大的失误。
今年1月，宁波六区成交二手房2220套，同比去年1月增加368套，增幅近20%。考虑到今年1月包含了春节长假，与去年的春节月（2月）相比，成交增幅更是高达40%。二手房成交量的底部，目前看已基本走完，受到疫情反复冲击，这个探底过程贯穿了去年下半年。
对于熬过寒冬的中介公司和从业人员来说，无疑2023年更值得期待。剩者为王，其实从去年四季度开始，中介的人均成交量就已经开始回升了。
从出清过程来看，产能的出清，比库存的出清来得更迅猛。与成交量相比，大家更为关心二手房价格——在下跌近二年之后，暂时告一段落了吗？
从2021年初最高点算起，许多二手房价格跌幅是惊人的，大部分跌幅超过20%，多的甚至超过30%。因为基数高，房东遭受的损失也非常显著。
一套400万的房子，跌得少的20%，即跌去了80万；跌得多的30%，损失已经过百万了。
现在普通人赚百八十万多不容易。
但从最近一两个月的价格走势看，多数二手楼盘的挂牌价格已经趋稳，无论是老小区还是次新房，无论是新城还是市中心，价格都有逐渐走平的趋势。
重复一遍， *** 说的是主城区。
*** 翻看了近2个月（也就是2023年以来）宁波各主要板块的挂牌价，绝大多数已经连续两个月保持平稳，甚至有个别板块出现上涨。
以下是挂牌量较大，也是具有代表性的几个板块，请注意绿线近期的走势。蓝线是板块内代表性楼盘，走势亦可参考。东部新城
江北万达
老海曙
*** 东
南部商务区
姚江新城
中心区
镇海新城
当然，2个月的时间还不足以完全证实拐点已经产生，或许等到3月，这个趋势会更加明显。
近期， *** 也与部分中介门店负责人有过交流。春节过后，门店的带看量的确有明显回暖，但成交量还没有显著放大。看房的客户多了，下单的客户还不多，整体上比较犹豫。
其实新房市场回暖更加明显，尤其是一些卖得不错的盘，春节后进一步收紧了优惠，去年底放出来的分销佣金，近期也纷纷打起了折扣。毕竟新房楼盘不多，许多板块甚至没楼盘。
从节奏看，这一轮调整二手房先跌，跌幅大时间长，很可能最后晚于新房上岸。联想到目前仅2月初，学区房行情尚有1个月左右才会到来，整体上今年的小阳春行情会比大家预料的时间要长。
可能热度也会超出预期。
从全国范围看，强二线城市成为本来复苏的排头兵，典型如成都、苏州、南京、天津、西安、东莞。
宁波和杭州一样，属于调整比较晚的，同时又是投资客占比比较大的二线，估计复苏要晚一步。
为什么二线比一线回暖明显，因为一线就没有差过，除了深圳。
过去两年，宁波的二手房价在节节下跌，隔壁大上海却在节节走高；帝都虽然这些年人口负增长，但二手房价格却在去年下半年逆势上扬。
一线楼市不仅稳得一逼，而且还是调控最严厉的，到现在也没松过。二线就不同了，现在是脱了裤子狂奔，什么限购、限贷，现在是个人都可以买房，是个人都可以贷款。
在中国未来的人口分布中，一线是超稀缺资源，二线是稀缺资源，尤其是强二线。
所以，强二线的调整是完全可以修复的，也是难得的机遇。
前不久， *** 写过一篇《宁波算强二线城市吗？》，引发不少争议。从经济体量、尤其是财政收入来说，宁波是个妥妥的强二线；但从人口数量、密度和城市规模来说，宁波在二线里属于排位落后的城市。
*** 看到一篇报道，改革开放前，北方和南方的经济比重差不多，到现在，北方的经济比重只有南方的一半还不到。十大都市，九个在南方，北方真正能打的城市就一个——北京。这个趋势还会继续，在人口总体衰退的情况下，北方人口南迁、西部人口东迁、内陆人口外迁的趋势还会继续。
宁波要在有限的时间内，争取到更多的人口迁入。好在宁波有不错的工业基础，单项冠军企业全国第一，又有大港支撑。只要政策宽松，就有机会在二线城市的竞争中，获得优势地位。
所以，长期来看， *** 对宁波的前景还是乐观的。
是视频号、抖音，我发现都会有不少人跟我抬杠：有人说这时候忽悠人买房，就是谋财害命；也有人说房子卖不掉了，你再怎么喊也卖不掉；还有人说，你让我买，我偏不买。
这与我之前在楼市火爆的时侯提示风险遇到的反应一毛一样。有时候我还会和他们斗斗嘴，但也只是消遣，我可没寄望能够说服任何人。事实上，无论是赚了还是亏了，被套了还是被割了，他们所得到的，一定配得上他们的认知。本
