本
文
摘
要
FANGDONG
前年，国家出台了房地产行业的三道红线政策，如三座大山，直接砸向开发商，突如其来又躲无可躲。
彼时，很多房企又虚又胖，步履蹒跚，早已患上了三高症：高融资、高负债、高杠杆。
房企的“三高”，就像人患了高血压。人的承受，是有极限的，房企也一样。
然而，一直以来，资本的疯狂，好像已经让它们忽略了这个极限。有些房企的负债率，早已高到离谱，逾100%者俯首皆是，200%的也不鲜见。
这些年，它们一直高周转地活着，在自嗨中愈加无畏：你若给它们一台挖掘机，它们就敢去开发整个宇宙。
然而，三道红线，犹如一台精密的检测仪器，适时地检出了房企的三高症，也戳破了它们以狂妄打满的气球。
从去年开始，房企密集爆雷，有数据显示，平均一天1.1个，地产行业开始了大洗牌。
再有几个月，就要进入新的一年，在2022还没摆置清晰的一些房企，不知道在它们的心里，还有没有自己的2023。
毕竟，对于一个人，或许会有三十年河东河西，但行业洗牌，往往就是两三年。
三年可让你生，三年，也可让你离去。甚至，离去得无声无息，别说浪花，一点属于你的涟漪都不会有。
当然，寒潮退去，凡是穿着衣服的开发商，却依然会笑傲未来。
毕竟，在这个能交房就谢天谢地的年代，人们把对于房子的期望，已经像讨媳妇一样，从我想要个美女，降低到是个女的、能跟我、过不跑路就中的份儿上，属于房企们的戏份，那还用演？站稳了，用心点，踏踏实实盖房子就是了。
那么，在我们身边，还有站得直、走得稳的房企吗？
答案，自然也是有的。
今天，我们就找出郑州本土的10家安全房企，同时通过解析，探寻它们究竟凭借什么秘笈，能在市场的高压与寒潮之下，依然直立行走并从容地笑等未来。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：瞰山 美编：小樱 校对：大豆
01
心有边界，才有稳固疆域
亚星
亚星地产是个很有意思的开发商，几乎与河南老大建业同时起步，发迹于上街区，深耕郑州西南，被郑州人民亲切地冠以“西南王”的称号。
亚星开发的楼盘，多为刚需盘，所以，它还有一个称谓“刚需盘杠把子”。“西南王”、“扛把子”这样的符号加身，好像让我们回到了港片世界。
千万别小看“刚需盘杠把子”和“西南王”这两个称谓，至少反映了两个核心问题：1.定位准确，起码在郑州人民心中，它的盘就是刚需盘，哪怕它突然间做了个豪宅；2.边界感，它的边界，就在郑州的西南方。自古讲，京中大员，永远不如坐镇一方的诸侯，到郑州西南，得亚星说了算。
烂尾楼遍布街巷的今天，亚星地产销售的居然还是现房、准现房，所见即所得，多年的媳妇熬成了婆。
它不仅有现房和准现房，还促销，据“亚星盛世”、“亚星集团”官微显示，在二十四节气中的重要节点，亚星的优惠几乎没有间断过。
亚星的房子卖得不快，甚至可以说很慢，但是亚星的牛逼之处就是，它好像永远一副无所谓的样子，慢慢走，慢慢卖，也不盲目扩张。
亚星的老板仿佛悟通了老子的《道德经》，无为无不为，反正也无所谓。最重要的是，各大房企纷纷缺钱倒闭，但它不差钱；全国各地遍地烂尾楼，但它都是现房和准现房。
没有开发商不想挣钱的，但亚星控制住了边界。像恒大集团的爱马仕哥许家印，就没了边界感，用曹德旺的话讲，30几个亿的资产居然最后能欠债1.9万亿。
有个词语叫“欲壑难填”，其实说的也是开发商贪婪的无边界。其实只有你心中有了自己的边界，才会有属于你自己的地位和疆域。
星联
对边界感把控到位的地产商，不止亚星，还有星联集团。
卢梭说：“生活得最有意义的人，并不就是年岁活得最大的人，而是对生活最有感受的人。”
这句话，完全可以移植到星联集团老板王永光身上。
我曾经读到的一个小故事，王永光读大一那年，帮家里到山西要账，蹲守了一个礼拜，要回来100块钱，还不够来回车钱，这是他第一次对债务有了切身感受。
2012年，新芒果（星联集团前身）遭遇了一次大的挫折，错失了1000亩地，这是他第二次意识到了危机。当然，这也让他更加明白如何规避风险。
王永光有句名言，“适度规模的强者。”
什么是适度？就是适者生存。这两年，地产行业下行，但星联集团一直保持着50%左右的增长速度。在王永光看来，这个速度有点儿快，理想状态是控制在10%-20%。让其他地产商看见，估计要说他凡尔赛了。
王永光有清醒的风控意识，不恋战规模和增速。所以，始于2020年的地产大调整中，王永光的星联集团比大多数郑州的本土房企都要稳健得多。最为典型的例子就是，十余年间，他从不逾期银行贷款，从不拖欠员工工资……
换句话说，星联对自己的设定有着清晰的边界，能聚焦在能力圈之内，不涉足无关业务。
王永光给星联设定的方向只有两个：地产+健康。星联是全国第四家，也是省内首家提出“地产+健康”发展模式的地产开发企业。
02
低调稳健，遇险知止
华瑞
成立于1999年的华瑞地产，很少在新闻上夸夸其谈，给我们的印象是，一直在脚踏实地做事，潜心贯注、心无旁骛，倏忽间，已过去23年。
用心的产品背后，一定有一个走心的老板。在华瑞人眼中，他们的老板就像父辈一样，低调、务实、专业。华瑞集团与河南人的脾气性格极其相似：内敛、做实事但不善于表达。
华瑞资金宽松，企业负债率极低，保项目交付没有问题。
汇泉
开发商汇泉虽然有闽系背景，但只有在郑州有项目，并且只有三个项目，我们宁愿把它归类为郑州的本土安全房企。
从汇泉西悦城一期2015年首开，7年时间，它就做了三个盘：汇泉景悦城（常西湖）、汇泉西悦城（常西湖）、汇泉东悦城（白沙）。汇泉开发一处，专注一处，没被欲望挟裹，也没有7年之痒。
可能有人会说，华瑞和汇泉，规模不大，想高调没办法高调，只能低调。可是，不能不低调，也是一种低调呀。
和谐
和谐置业也是守住一个地方深耕的典型房企，不管外面多少诱惑。对某个地方越专注，风险就越低，越能把业主服务好。
去年的720暴雨和三波疫情， *** 湖高尔夫观邸借助和谐物业的优秀表现出圈，足以成为郑州物业服务的标杆和典范。
和谐置业10年了，只深耕 *** 湖高尔夫观邸这一个大盘。和谐置业没有贷款，资金充足。
鸿宝
鸿宝与和谐一样，只开发了杨金东的一个鸿园项目。但也是杨金片区的占地最大的项目，可以说，鸿园仅凭一己之力，推动了整个片区的发展，所以整个片区也被称为鸿园片区。
和谐置业和鸿宝地产是郑州本土安全房企不扩张的典范，能成功克制欲望，就能成功规避风险。
青风
海马青风地产的项目虽然不多，但每一个都非常拿得出手，高铁站商圈海马公园、66公社、滨河青风公园、北龙湖青风院子以及与建业合作的九如府。
每一个项目，从地段、配套，到产品，用心程度都远远超过区域竞品。
况且，背后还有海田金控这只翻云覆雨的资本大手，所以，青风置业，依然会继续低调稳健。
美盛
美盛可能自己也没想到自己现在如此稳健。
美盛置业在郑州的项目有美盛中心、象湖100，北龙台、中华城、金水印、教育港湾。
美盛中心、喜来登酒店，坐拥金水东路与农业南路交叉口，5A甲级写字楼配套五星级酒店，笑傲江湖，风光无限。
2016年，陈寨庙李伴随着推土机的轰鸣声，十万郑漂青春与梦想的印记，连同那些霓虹闪烁的招牌一起，如烟如雾如尘。
三年后，塔吊竖起，一片繁忙点亮了希望。
也就是在这里，美盛终于后劲发力，成就了金水北的明星神盘——美盛教育港湾、美盛金水印。
中绘
中绘集团（前身清华园）一直以来都是本土一个低调且稳健的开发商，20多年来开发过的清华园、大溪地、忆江南等项目，有口皆碑。
第一个项目，是南阳路北环的清华园小区，后入选中西部首批国家康居示范工程之一。
后步入度假、康养地产，大溪地是区域综合素质最高的超级大盘，数夺区域销冠；忆江南集洋房墅院、温泉养生、休闲旅游于一体，有口皆碑。
除此之外，集团旗下还有江南春、香堤湾、奥帕拉拉等郑州知名休闲文旅品牌。
25年，从地产到文旅，再到商业、教育、物业、通航、智造等板块，多领域并进发展，全面开花。
中绘在媒体面前露面少，它开出的这些花，也鲜为人知。
03
卖房子，也卖生活
正弘
正弘好像无法跟上述的房企归为一类，无论从规模上，还是调性上。
从90年代到现在，正弘所开发的项目均出在郑州的优质核心地段，这样的地段，领涨抗跌，无论市场如何，价值坚挺；而且正弘的项目施工进展顺利，无烂尾风险；
更重要的是正弘不仅卖房子，也卖生活，它卖的生活似乎更广，已远远超出了所建小区的范围。
2018年11月，正弘城开业，万众瞩目，在极短的时间内，一跃成为全城的时尚地标；高新区的正弘汇也即将开业，正弘的商业版图日渐清晰。
商业的成功，让正弘摸索出了一套区别于其它本土房企的发展路经——商住互补，稳健布局。正弘城的优质商业能为企业源源不断输入稳定的现金流；商业的成功，也能使正弘更多考量商业与住宅的互补关系，让房地产回归生活，为业主提供服务。
还有正弘的全体系物业服务。疫情期间，正弘创新了“5心服务体系”，从社区门禁管理的安心，到社区日常消杀的用心，再到全天候巡查的细心、防疫物资储备的精心，直至上门送菜等服务的暖心，正弘都做到了细致入微严谨有序。其率先推出的隔离公示榜、消毒通道等措施，一度成为行业学习样本。
保证业主服务的同时，正弘物业也为其业主带来了极高的资产保值、增值能力。
中国的房地产，犹如一场豪赌。
在这场子里，进进出出，往往复复，角色早已设定，但取舍各凭本事。
这场赌局的三方，貌似本金都很少。购房者掏空钱包付了首付，然后再向未来借了几十年的钱；开发商的筹码就是房价不断上涨，有充足的溢价，拿客观的利润；地方 *** 也抵押了未来，这个未来就是城市越来越繁荣。
银行好像开设赌局的，它不管购房者能不能挣到透支未来的钱，不管房价是涨还是跌，也不管城市繁荣不繁荣，它要的只是抽成。
“赌”网恢恢，“输”而不漏。赌局散场后，没有赢家，除了开 *** 的。
然而，小场子，也有大人生。相同的环境下，也会有不同的际遇。
既然不得不走进这个场子，只要你在其中走出最适应自己的姿势，同样可以做到人从花中过片叶不沾身。
比如郑州本土这些安全房企，之所以寒潮之下仍能从容行走，无不缘于这些房企掌舵人做人乃至做企业的智慧。
因为它们具备“有所为有所不为”的定力，懂得取舍，所以即使身处赌局，却也能处危樯而不惊，坚守自己大的方向，偶尔小赌怡情却又不失根本。
毕竟它们知道，地产行业自面世来，经多年左奔右袭，前后冲杀，已由最初的衔匙而生风光无两，逐渐转为光环褪去走向常态。
这是发展规律，无论东方西方，无论哪家房企，谁也躲避不掉规律之下的现实，唯一能左右的，就是如何在其中找准自己的定位，走好自己路。
也就是基于这个思路，在这场赌局中，它们不迷恋增速和规模，或深耕一隅，低调内敛不扩张；或心无旁骛，专注造城；亦或者是卖房子，也卖生活……
其实，知道边界，知道适可而止，这是一种智慧。正如易经中蒙卦所言，山下有险，有所为有所不为，须知止。
而就是依靠这种智慧，加上稳步前行的姿态，才让我们本土这些少有的安全房企，没有陷于高杠杆风潮带来的冲击。
从而，笑傲未来，从容面对，从容迎接。
