本
文
摘
要
最早进入房地产行业之一的老牌房企华远地产略显落寞。
撰文/何嫱
出品/每日财报
2020年，在恒碧万销售已破七千亿，朝着更高规模进发之时，最早进入房地产行业之一的老牌房企华远地产略显落寞。
在近日举办的华远地产2020年度网上业绩说明会上，首次公开面对公众的华远地产董事长王乐斌遭遇了众多质疑，一个集中的问题是“华远地产作为老牌房地产公司，为何与万科、恒大、碧桂园等头部房企差距如此大？”
而这也正是华远地产多年来一直面临的发展规模掉队的问题。2020年，华远地产不足200亿的规模，与当初“三到五年实现500亿销售规模”的雄心，仍有较大的差距。
规模增长失速 严重掉队
华远地产品牌初创于1983年，后与香港华润集团合资，于1996年成功登录港交所，创造了房地产利用外资高速发展的传奇，可以算是国内房地产行业的先驱企业。
2000年时，华远地产的总资产便达80亿元，数倍于当时同为“华润系”的万科，净资产达30亿元，累计税后利润达15亿元，为全国最大的房地产公司之一，资产、销售额、开发量等指标连年居北京房地产市场前茅。
之后，因企业运营思路分歧，双方于2001年和平“分手”。“二次创业”的华远地产积极开拓外部市场，2008年成功借壳上市，登陆A股市场。
作为国内的老牌房地产企业，曾一直主张“小而美”战略的华远地产，在2018年突然提出“规模与效益并举，产品与服务共进”发展战略。其规模的大提速也在那时开始，当时，华远地产方面曾明确表示：“未来3-5年，力争实现500亿的销售规模。” 这意味着，在众多后起之秀通过高杠杆逐步发展成头部规模房企之时，华远地产对规模也有了一定的诉求。
但如今三年已过，华远地产却始终未能重现往日辉煌，其规模仍不足200亿，与500亿的规模目标更相距甚远。在超过千亿规模的房企达44家的今天，华远地产与“头部房企”的称号渐行渐远。
2021年，华远地产将销售规模定在了180亿元，这一目标比2020年完成的191.39亿元还要下降了近6%。这一目标相比已经跨过七千亿规模的几家头部房企而言，更是连三成都不到。
利润逐年下滑 几近腰斩
数据显示，2020年华远地产营收增长了4.16%，净利却下跌了45.32%，出现如此明显的增收不增利现象的背后，是大额计提存货减值的损失。
其公告显示，截止2020年末，公司在长沙、西安、天津、佛山的9个项目存在存货减值的情况，2020年合计计提存货跌价准备金额6.62亿元，对公司净利润影响为-6.58亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-5.02亿元，对归属于上市公司股东的净资产的影响为-5.02亿元。
值得注意的是，2016年～2020年，华远地产的ROE水平分别为13.73%、11.65%、10.05%、9.38%、4.96%。2020年同比2019年下降达47.12%，ROE水平更是创下近年新低。
但是，华远地产在此期间发布了奖励基金管理办法。在该管理办法中提到，计提不超过当年度归母利润的8%作为旗下全资子公司华远置业“利润奖励基金”，其中：华远置业董事长计提公司当年归母利润的 0.8%；华远置业总经理计提公司当年度归母利润的 0.6%；剩余 7.4%（含董事长应计提比例 0.8%）用于奖励华远置业总部、下属公司中高层管理人员及做出突出贡献的优秀员工；当年使用比例由董事长、总经理根据年度经营情况确定。
在“三费”收缩、营收增长、毛利率增长、归属上市公司股东净利润拦腰斩的情况下，华远地产的大额计提及利润奖励引发投资者质疑。
负债不断攀升 脚踩红线
虽然华远地产的盈利能力在下降，但在规模诉求之下，华远地产近年来的负债规模却在快速增长。数据显示，2017-2019年，华远地产剔除预收款后的资产负债率从75.02%升至80.84%，净负债率从117%增至231%；现金短债比则从2.28下降至0.52。
2020年，华远地产仅一年内到期的非流动负债就达130.97亿元，而期末手持现金仅71.17亿元，存在较大的资金缺口，短期偿债压力大。期内，华远地产剔除预收款后的资产负债率为79.4%；净负债率为182.4%；现金短债比为0.58。“三条红线”全踩。
根据2021年一季报，华远地产的负债情况稍有改善。截至3月底，其总负债规模较2020年度末减少近5亿，短期资产负债规模减少逾20亿；资产负债率同比下降0.27个百分点，剔除预收账款后的资产负债率同比下降2.43个百分点，净资产负债率同比下降83.53个百分点，现金短债比同比提升0.3。
5月17日，华远集团作为华远地产控股股东，为支持公司的发展，拟为公司提供融资担保总额不超过30亿元。而在此前的3月9日，华远地产曾公告，华远集团于2021年将为其提供融资担保总额不超过70亿元。此外，向华远地产提供不超过50亿元的资金周转额度。
2021年，华远地产能否实现业绩目标，《每日财报》将持续关注。
