本
文
摘
要
上周六直播，分享了两张图片，主要聊的就是济南的商务、商业区域分布。
济南的商业地产分布，算是骨架，直接影响一个片区未来的发展。商业地产的脉络加上产业布局、人口流向，大概率能够看出未来的商业聚集地的区位。
商业、商务能够发展好的地方，住宅价格就不会便宜，或者说距离这类片区近的住宅片区才有未来。
01.
先看两张图吧，我把济南分成两部分，东、西，二环东为界。
我们先看看西片区，我画了几个圈，我从东到西来说一下：
1、最东侧小圈是二环东路商务、商业区，沿着二环东分布不少写字楼、商场，相对算是集中，算是沿着交通大动脉的商务圈。
2、往西是山大路商务圈，这里也算济南的老商业圈了，科技市场、数码港、老浪潮还有很多商务楼也都有些年岁了。
3、再往西是泉城路、大明湖商务圈，商场、写字楼遍布，可以说这是济南最繁华商圈了。
4、大明湖北侧就是北园大街沿路商业群，各大家居卖场、白鹤等都集中在这个区域，还有一些老旧的商务楼。
5、往北是济泺路商圈，泺口、动物园、、缤纷五洲、通信城等，也属于济南的老商圈了。
6、老商埠、经四路商务圈，商场、写字楼等，绿地中心、银座晶都国际、老齐鲁银行、交通银行、万达广场等，就在这个群圈里。
7、8、左上角的两个一个是二环西沿线，一个是黄岗路小清河附近。
9、最西边的是西客站商圈，这个圈子比较大，这说明西客站的写字楼、公寓楼、商场其实不少。
基本西半部就是这9个商业密集的商圈，但是我们判断一个商圈有没有潜力，就要具体到商圈内的业态了，是写字楼居多还是卖场多，卖场是卖什么的？写字楼里面都是什么样的企业？有没有装满？
举个例子，济泺路商业分布很多，但是那边房价为何一直上不去？批发市场多，高档写字楼少，金融、计算机、生物、医药等行业企业更少。
二环东以西（红色代表商业用地可以建写字楼、公寓、商场）
02.
我们再看看二环东的商圈情况，我一共划了11个圈，基本概括了东部的现在以及未来的商圈。
1、CBD商圈，从2016年开始建设，估计到2025年能基本完工，整个建设周期长达十年……商场、五指山、各种写字楼太多了。
2、高新商圈，会展中心、齐鲁软件园周边上百栋写字楼。
3、奥体、汉峪、经十商圈，从全运会开始，龙奥大厦搬迁开始，这区域逐渐成熟。
4、经十东从凤凰路到凤鸣路沿线商业布局，现在还没有具体规划。
5、新东站，秘密麻麻商务用地，省内交通枢纽。
6、工业北高架沿线，规划很多商业用地，龙湖天街、恒大城、万虹广场、大悦城、张马商业群等。
7、雪山的商务组团，全部加起来也有上百万方。
8、文旅城商业、文旅，已经初具规模。
9、唐冶、港西路、经十路商业轴线商圈，大量的商业群写字楼已经建成。
10、以超算中心为首的彩石商务办公圈。
11、孙村自成一体的商业、商务布局区。
以上可能有遗漏，但是不影响大家的买房思路，我主要是想讲一下思路。
二环东以东
03.
买房要靠近商圈，生活便利，也能沾上商圈发展的光。
我今天讲的商圈是指的：商务办公+商业商场，而靠近好的商务办公区置业是比较稳妥的置业选择，比靠近商场有前途。商务办公成熟的区域肯定会有不错的商场，但是商场附近不见得有很好的商务办公配套。
济南大大小小的商圈几十个，我们肯定要选出最有前景，且距离自己上班更方便的商圈去置业买房。
看商圈要看当下以及未来的企业入驻情况，越是行业好、大企业入驻多，这种商圈越有前途。
另外就是自然环境好，教育质量好的地方，也是房价更有支撑的区域。
自然环境好，教育质量好，距离商务区近，这是大框架，其余才是微观产品层面（开发商、产品、物业、绿化等）的选择。
东部的几个现有商务区：
CBD、高新区、汉峪金谷、延经十东路的长廊（从燕山立交到文旅城沿线），这四个区域在未来10-20年，依然会越来越强。
所以这些区域周边的住宅，你不用担心房价会跌，特别是房子越新、产品越好、物业越好的住宅，更是保值增值。
西部的商圈大明湖、老商埠，生活便利，且文化底蕴浓厚，如果能迎来大规模拆迁，且有靠谱开发商规划建设好产品，自然也是不错的选择。
西客站商圈已经成型，现在缺少的优质企业的填充，还需要一定时间的发展。
有人说南边也没太多密集商圈，房价那么贵，怎么解释？
南边本身最大的优势就是生态环境，再加上教育优势，关键距离经十路这条经济大动脉并不远，所以其实是三条全占了，自然房价都不低。
还是之前所说的，济南最好的商务轴线是经十路，只要你距离这条路置业不要太远，就没有什么风险。当然经十路东西这么长，具体你认可哪一段，仁者见仁智者见智，就是自己的选择了。
时间匆忙，个人观点，仅供参考。
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