2018年，《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》出台。在官方的规划里，西安将用3年时间，建成以钟楼商圈为中心，6个城市商业中心为骨干，28个区域商圈为支撑，一系列社区便民商圈为辅的商圈发展布局结构。

也正是自2018年以后，西安商业体量迎来爆发式增长，而随着时间的推移，诸多因素的影响，西安商业格局发生着深刻的变化。

当下，我们能够清晰的观察到，重振钟楼商圈的效果并不明显，小寨商圈依旧占据着较大分量，西安的北部、西部、东部，有综合体但商圈影响力仅局限于区域，大部分商业资源集中在城南区域。同时，商业环境整体的低迷，近两年来不少筹开项目的开业时间一再向后推迟。

而目前在建、在规划的商业综合体在区位选择上依旧更倾向于城南，整体来看，西安商业格局上“北轻南重”的不平衡还将持续加码。

站在西安新一轮商业综合体爆发和激烈竞争的十字路口，西安城南，下一个百亿级商圈将会是谁？

重识：西安商圈布局南轻北重

从标准概念来看，商圈就是指一定经济区域内，由若干个商业综合体和商业设施构成的商业集聚区。而商圈的形成，无外乎商业和客群体量，以及城市经济布局、交通便利度等因素影响。

在西安，大众知悉度高、规模大、较为成熟的商圈即是钟楼-南门和小寨等两大百亿级商圈。

钟楼商圈，因为占据着核心区域，人口集中、周边交通十分便利，在过去数十年的时间里，这里都是西安人民购物的首选商场，但随着新型商业配套的拔地而起，钟楼商榷因商业模式老旧、体量小、空间狭小等诸多原因，逐渐失去了客流，商圈内百盛、民生、银泰等传统百货商业主体逐渐倒下。

与之类似的，如解放路商圈、康复路商圈，虽然聚集着不少数量的商场，但在当下的商业环境中，早已失去竞争力。

而随着西安城市框架的拉大，区域商业综合体的四面开花，除钟楼、小寨商圈之外，高新、曲江、经开、西咸、浐灞等区域商圈逐渐展露头角，像以熙地港和大融城为核心的行政中心商圈，已经成为能够代表城北商业的一极。永宁门、南稍门商圈，也在SKP落地、中贸广场业态调整的带动下，成为中心城区活跃的商圈。

但即便近年来引入了不少知名商业综合体，谁也无法撼动以赛格为核心的小寨商圈在西安商业上“老大哥”的地位。同时，我们需要清晰认知的是，在商业综合体发展到全业态、重体验、大空间等为标志的当下，小寨商圈的缺陷亦十分明显，西安需要更具代表性的新生商圈，丰富西安商业版图，拔高商业品质。

事实上，经过上述列举能够发现，无论是钟楼、小寨等成熟商圈，还是在建、规划商业综合体，商业资源大多分布在城市南部。

当然，这也不难理解，在西安长期发展中，产业分布、轨道交通线网、配套设施等等，关乎大众生活、工作的基本要素，城南均优于城北，也使得西安整体呈现着“北轻南重”城市格局。

纵使在城市规划政策的引导下，推进城市商圈全面开花，但天生触觉敏感的商业主体们，在择址时，依旧遵从于自身发展的需求，选择人口聚集、交通便利的区位。这一点，从西安当下的商圈分布可见一斑。

西安所有商圈的建设无一例外都与地铁线路走向密切相关，因为地铁作为最为便捷的城市公共交通，能够带来足够的人流。由北至南，经开商圈、南稍门、小寨商圈、科技路商圈，均分布在两线换乘站点，尚未有地铁通达的区域，商业资源也较为稀少。

而正在筹备建设的太古里位于2号线与5号线的换乘站南稍门附近，电视塔商圈的建设也是围绕2号线、8号线的换乘站会展中心站而分布的。

基于人口、交通等为主导的西安商业布局底层逻辑，在城市发展持续不断的动态变化中，未来的商圈新势力又将会出现在哪里？

五大巨头、三大商圈布局城南

西安未来更为激烈的商业竞争，关注点依旧在城南。

无论是位于重焕新生的南稍门商圈，由太古集团建设的小雁塔太古里，还是引入华润集团体系内最高M1级万象城商业中心的电视塔商圈，拟或是在建英格卡集团荟聚中心（宜家荟聚），今年又陆续敲定的沃尔玛集团旗下的山姆会员店、中粮集团大悦城的西部大道商圈。

五大巨头布局城南三大商圈，以现象级商业综合为核心，带给我们足够的想象。

小雁塔太古里

项目位于碑林区小雁塔历史文化综合改造片区，友谊路以南、体育场北路以北、长安路以西、朱雀大街以东。项目总投资100亿，计划2023年3月开工，预计于2025年底落成。

项目总占地面积123815.2平方米。总建筑面积453312平方米，其中地上建筑总面积223301平方米，地下建筑总面积230011平方米，主要包含商业街区196969平方米、公寓1栋33318平方米、酒店2栋28477平方米、酒店配套面积7231平方米，及其他配套设施187317平方米。

电视塔万象城

西安文化CBD国际文化商业中心，位于长安南路以东，雁展路以南区域。总投资90亿元，商业部分计划于2024年底开业。

项目占地138亩，总建筑面积60万平方米，建设内容包含四座160余米的高层塔楼及商业裙房，包含万象城购物中心、国际酒店、甲级写字楼等。地上计容建筑面积：367760平方米，酒店：35000平方米，商务办公：197700平方米，商业：135000平方米；地下停车场106935.80平方米，地下商业20000平方米。

西部大道商圈

西部大道上，目前已经确定的有红星美凯龙全球家居至尊Mall、金地广场、宜家荟聚、山姆会员店、大悦城等多个项目，其中红星美凯龙部分已开业，山姆会员店尚未有具体信息曝光。

宜家荟聚总投资约50亿元人民币，一期建筑总面积为32.46万平方米，建设集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业项目，预计明年11月交付，2024年开业。

拿地信息显示，金地广场商业设施建筑面积17768平方米；中粮大悦城商业设施建筑面积3459平方米，此前签约信息显示，“中粮千禧国际区”项目用地面积990亩，总投资约250亿元，主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、高端绿色住宅等。

角逐：城南三大商圈谁先突围

太古里、万象城、大悦城、宜家荟聚……谁将带领区域快速突围，形成占据西安商业版图重要席位的商圈新势力。细数各大项目的优势所在，趋势已然明显。

首先，我们从各大综合体的实力来看，它们均是全国范围内现象级、代表性的综合体，同时，也是各自开发体系中，较为高端且成熟的开发品牌。

大悦城，中粮城市综合体核心品牌；宜家荟聚，世界知名购物中心品牌；山姆会员店，世界500强沃尔玛旗下品牌；万象城，华润体系内最高M1级综合体；西安太古里投资额超过宜家荟聚，晋升陕西最大的外商投资商业项目。

仅从它们的头衔来看，各个都头顶诸多光环，拥有着成熟的综合体开发运营经验，而在多年的经验中，也拿出来实打实的营业成绩。

如图所示，我们列举了2021年万象城、太古里、大悦城品牌中各自营业额第一的综合体，这一方面，深圳万象城、成都远洋太古里的营业数据十分能打，如果进入西安，有望和赛格、西安SKP竞争。

而大悦城、宜家荟聚的数据相对逊色一些，但北京朝阳大悦城的数据放在西安，也能排到第三的位置，西安首家大悦城的营业额是15.3亿，排名第十。宜家荟聚2020年数据显示，无锡、北京、武汉三城荟聚中心销售额合计突破55亿元。

将视角放回西安，小雁塔太古里、电视塔万象城未来的开业运营，有望冲击西安商业综合体排名前位，不同于这两者的单打独斗，位于西部大道周边的大悦城、宜家荟聚、山姆会员店、红星美凯龙、金地广场等聚合之力下，西部大道商圈有望成为西安商圈重要一极。

分析完品牌实力，再从各大项目的区位来看。

无论是南稍门附近，还是电视塔周边，或者西部大道沿线，均已成为城市人居的成熟板块，客流方面旗鼓相当。

客流辐射上，太古里主要客群覆盖中心城区；万象城覆盖电视塔板块和曲江二期，西部大道商圈处于高新、长安、雁塔三区交汇地带，可覆盖西沣路、西部大道沿线居住群体。

交通方面，西安太古里项目、万象城项目均占据着两线地铁交汇处，快捷交通上占据优势，目前西部大道上尚未有地铁覆盖，未来地铁线路的规划建设，有望消弭这一短板。

而从项目本身的建设进度来看，正在建设的万象城、宜家荟聚有望2024年率先开业，小雁塔太古里预估2025年开业，山姆会员店、大悦城等尚未有进一步建设信息公布。

建设中的宜家荟聚 荣耀西安网拍摄

总而言之，随着未来3年几个综合体的开业，南稍门商圈将在太古里的加持下得到进一步强化，电视塔商圈在万象城开业后也将逐渐成势。而西部大道商圈，单靠宜家荟聚的开业尚不能支撑，或许需要更长的建设周期方能成型。

IXIAN.CN

商业动态瞬息万变，回看西安商业格局一路走来，新老交替迭进推动着西安商业氛围愈加多元丰富。

从核心商圈迈入多元商圈时代，随着西安城市框架的拉大，经济发展迅速、人口体量和消费水平不断提高，并将打造国家消费中心城市列为目标，从 *** 支持和市场自有潜力等多方面都在吸引着众多商业巨头持续投入。

按照规划畅想，西安太古里、宜家荟聚中心、万象城等，都将是改变区域商业生态的破局者，通过商业综合体的引入，为区域带来老城更新和新片区崛起的正向连锁效应。

但无论哪个，最终将取得怎样的经营成效，进入西安后既面临着撬动西部市场、竖立标杆的机遇，也面临着愈发激烈的竞争挑战，想要在一众商业中获得市民的选择，考验还尚未开始。

编辑：Lyna

审核：解革

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