本
文
摘
要
一年一度的NAR（美国房地产经纪人协会）年度报告解读时间来了。如果你正关注美国房产，打算在2023年入手的话，那么今天这个报告可能会对你有些帮助。
首先让我们回顾一下从2021年到2022年，美国的房市有些什么变化？
经历2021年的疯狂之后，2022年美国房地产市场变得缓慢了下来。通胀和贷款利率都飙升到了40年以来的最高值，从而影响了人们的购买力。这里面有几个数据值得大家关注一下：
现有房屋的销售数量。2022年10月份同比2021年，房屋的销售总额从610万美金降到了443万美金。相当于回到了2011年的水平。房价中位数。房价中位数从2021年的$35万上升到了$37.9万。尽管37.9万的数字相比2021年还是上涨了，但是去年的最高值是2022年的6月份，$38.8万。说明加息的效果还是很明显的。房屋库存。已经从2021年的88万套上升到了120万套。光从这个数字上来看，大家可能会觉得房源一下子增加了1/3，看来大家都不买房了。的确，高利率对购买行为的影响是很大的。但是，历史平均的房屋库存是150万套。所以，目前的房屋库存还是比较紧张的。年收入。由于房贷利率的翻倍，对于年收入的要求直接从2021年的$57900上升到了$98100。也就是说，如果没有赚到一年10万美金以上的收入，可能就无力负担高于房价中位数的房子了。与此同时，美国房子的租金也在持续上涨。所以对于第一次买房的家庭来说，可能就难上加难了，因为房租的增加，存到首付的时间可能需要更长。住房负担能力指数。这个数字直接从2021年的148.2降到了2022年的91.2。所以，NAR总结2022年是the year of softening。“缓和的一年”。
2022年已经成为过去，2022年对于海内外的很多人来说都是非常不容易的一年。因为这一年发生了太多事。时代的一粒沙，落到普通人头上，就是一座山。
那么NAR对2023年的美国房产市场又有什么样的展望呢？NAR预测，2023年将成为“转折的一年”。
新的一年，房屋销售量可能会增加。房贷利率在2022的11月的第二周达到了最高点：7%，紧接着引起了通货膨胀率的下降。尽管利率和一年前相比翻了倍，但是随着通货膨胀率的持续下降，房贷利率会降至6%以下。一些买家也会因此而回归买房市场。
然而，2023年房屋库存将依然紧张。由于建筑材料仍然紧缺，2023年的库存仍将在历史平均数150万套以下。
其中独栋别墅的建造受到的影响最大。2022年独栋别墅的建造数量经历了2011年以来的第一次下滑，2023年这个情况还将继续。
再来看看二手房市场。由于房贷利率的上升，房东也不愿意把房子挂牌出来买了，因为如果卖掉现有住房再置换意味着月供的提高。2021年3%的利率时代（美国当地买家）已经一去不复返了。
因此，由于供需的失衡，NAR预测2023年的房价还会继续上涨。所以，可以确定的是，房东还将继续从房产中盈利。
以上是全美房产的总体情况。大家一定听过一句话就是：real estate is local. 每个区域的表现情况会不一样，总有一些地方的表现会比其它地方更好。为了把这些地方从众多个城市或区域挑选出来，NAR综合了10个指标，从而挑选出了10个在2023年值得关注的市场：
我们很神奇的发现这些城市都集中在了美国的东南部。
那么NAR主要是衡量了哪些指标给出了这么个结论呢？
房屋可负担力：租客可以买得起当地中位数房子的比例;就业增长率；信息产业岗位的增长速度；信息产业对于GDP的贡献占比；移民数量的增涨水平；远程工作者的比例；人口增长率；房屋库存的增涨速度；住房短缺水平更低。简单地分析其中的一两项。为什么信息产业岗位的增长速度、这项指标如此重要呢？
因为信息产业是薪水最高的行业之一。信息产业的工作者所获得薪水要比其他行业平均高出50%。所以，信息产业的岗位增长速度更高的地方，对于住房的需求也会高于其它地区。
衡量了以上这10项指标，图中的这10个城市都有优于全美平均水平的表现。
对于这10个城市，这份报告中给出了详细的分析、以及选择它们的理由。
如果你正关注2023年的美国房产市场，欢迎私信我索取完整的报告哦！
