本
文
摘
要
2017年有一个段子网上流传很广，叫做‘十大败家行为排行榜’，分别是：第一名：卖房创业；第二名：卖房炒股；第三名：炒股；第四名：创业；第五名： *** ；第六名：炒期货；第七名： *** ；第八名：买理财及P2P；第九名：养宠物；第十名：淘宝。
而与此对应的则是‘十大兴家行为排行榜’，分别是：第一名：北京买房；第二名：上海买房；第三名：深圳买房；第四名：广州买房；第五名：南京买房；第六名：杭州买房；第七名：厦门买房；业第八名：天津买房；第九名：武汉买房；第十名：郑州买房。
这个段子虽然好笑，但是却道出了过去10年国内财富增值的最大趋势，就是房价暴涨。到了2018年，很多中小城市的房价开始回调，很多人开始疑虑，房价已经到头了吗？未来的房价还会涨吗？对于这个问题，我觉得需要从本轮房价上涨的逻辑来分析，寻找真正的答案。其关键原因有三个：城市化的推进；土地的供求关系和货币超发。
01
城市化的转折：从城镇化到都市化
进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。观察中国不同城市之间的房地产价格变化，可以将房地产市场划分为两个阶段。第一个阶段是在2013年以前，期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近，普涨阶段；第二个阶段是2013年至今，这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化，一线城市房价高歌猛进，一些二线城市房价明显上行，但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下。
为什么会出现这种情况呢？安信证券高善文团队使用一个有效的指标—小学生在校生人数，它具有强大的解释能力。通过数据分析得知，2013年到2015年，全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下，我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上，远超全国平均水平，同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端，例如西宁、呼和浩特、昆明等城市，小学在校生人数增速是负增长或接近零增长，我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。
对于孩子正在上小学的年轻父母而言，要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平，环境的质量，治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市，这些城市的人口流入就在上升，并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢，同时表现为小学在校生人数增速上升，房价上升，以及住宅新开工上升。
那么，在都市化过程中，人口集中流入了哪些城市呢？根据数据分析，在中国的北方，人口主要是流入北京和郑州；西南地区是流向成都；东南沿海是流向深圳、广州、厦门；在长江中下游，出现了一个密集的城市群，包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等。我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起，这是中国都市化过程中非常鲜明的特征。从城镇化到都市化，这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑。
02
城镇化与土地制度
1982年，全国人大通过了新修订的宪法，首次对土地所有权制度进行了明确规定，增加了“城市的土地属于国家所有”的条款。这形成了中国内地房地产市场与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异：中国内地的城市土地制度是国有的，全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。其影响在于，在私有制度下，土地供应是竞争性的；在国有制度下，土地供应是垄断性的。
换句话说，人口流入城市会推动房价和地价上升，在私有制度下，这会 *** 城市土地所有者增加住宅用地的市场供应，或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率，来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度，从而限制了房价的水平。
在国有制度下，由于缺乏其他供地主体的竞争，面对大量人口流入，城市土地供应难以快速扩大，这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。实际上，在任何一个垄断市场上，相对于竞争市场而言，产品的价格总是显著更高。土地垄断的情况，应该符合这一模式。
对于海港型的城市来讲，除了居住用地之外，还有商业、工业、仓储等很多竞争性的土地需求。同时由于经济更发达，城市之间连接紧密，人口居住在城市外围享有的公共服务的落差没有那么大。这使得城市的建成区域范围内，用于居住用地的比例可以相对比较低。
对于内陆型的城市，由于内外围经济落差较大，土地的竞争性用途较少，工业、商业和仓储物流活动相对较弱，人口大多集中在市中心区域，所以这些城市用于居住用地的比例可以更高一些。首先我们来看海港城市，日本三大城市圈居住用地占比为44%，纽约为38%。对比而言，尽管经济发达程度和人员稠密程度接近，但在城市建设用地之中用于居住用地的比例，中国的深圳只有19%，香港是18%。
03
货币超发
“房价高的根本原因就是货币超发，流动性过多，钱太多了。”经济学家吴敬琏先生公开表示。看看中国1995年到2015年的M2与GDP的数据，M2从1995年的6万亿飙升到2017年的170万亿，从GDP占比的1.0提高到了2.2，远超国际正常警戒线。
值得注意的是，1998年中国房地产拉开商品化改革序幕，而2016年1月末高达141.63万亿元的货币发行量是1999年的超过12倍。另一个维度也可说明中国的印钞量的超发性：目前中国的货币发行量已远超美国，且已超过全球货币发行量的四分之一。市场上的钱多了，钱就越来越不值钱。在此背景下，货币保值就是个现实。而在中国，股市跌跌不休、黄金涨跌难测、利率不断下降等，综合起来，买房便成了几乎唯一的保值手段。
货币超发之下，大家注意一个事： *** 印钱后，主要撒向国企，导致国企不断强大，而市场上的民营创业环境则越来恶劣。这就是大家讨论的国进民退。在实业创业环境恶劣的背景下，不少民营资本持有者以炒房者或开发商身份涌进房地产行业，助推了房价的上涨。
那么，经过15年的房价狂飙以后，到了2018年在众多政策的发力之下，很多城市的房价开始回调，未来房价到底是涨还是跌呢？这个，我们就有必要从刚才所说的三个根本因素方面来分析。
04
未来的趋势？
根据数据显示，到2017年底，中国城市化率大概是58%左右，发达国家的数据大概是75%左右，因此中国的城市进程还远远没有结束，根据目前的速度，大概还有15-20年大规模的城市建设。但是过去那种全面的城市化的历史进程已经不会再现，而是将主要集中在枢纽城市，例如重大港口、高铁枢纽。
特别是从2008年开始大规模建设的高铁，是一个重塑中国经济版图的历史性事件，高铁枢纽城市，例如：武汉、郑州、西安、成都、乌鲁木齐等，特别是对接‘一带一路’的发展中，这些城市将迎来产业升级和大规模人口流入。
于此对应的另外一个就是老龄化社会的到来。日本有一个地方叫越后汤泽的小城，以温泉和滑雪场闻名，也是日本最优质稻米和清酒的产地，而且地理位置优越，坐高铁去东京只需1小时15分钟。现在，这座小城与20世纪80年代末和90年代初泡沫时代的高峰期相比，公寓价格已经下跌95%以上。造成这一现象的主要原因是：随着人口老龄化和向城市迁移，需求量也在减少。
我国从 2000 年已经进入老龄化社会。 第六次人口普查数据显示，60 岁及以上人口占 13.26%，比2000 年人口普查上升 2.93 个百分点，老龄化对线房地产市场的杀伤力是巨大的，特别是三四线城市。
此外，从2015年美国进入加息周期以来截止到2018年8月，美联储迄今已经加息8次。加息和美元持续走强对全球经济产生了重大影响，美元的持续回流还使得部分新兴经济体股市汇市剧烈波动。作为全球经济中的重要一员，中国的宏观经济也面临两难，如果不加息，就会出现中美利差缩小，美元外流的情况;但如果加息，则会进一步加重国内企业负担，遏制国内投资消费需求。
但是不管如何，始于2008年的全球量化宽松的好时代结束了，中国再也不可能回到过去货币继续超发老路上，否则的话，经济崩溃只是时间问题。
今天的内容和大家分享的一个道理就是，过去15年推动中国房价高歌猛进的3个因素都出现了重大的变化，因此对于未来房价是否继续上涨，我的看法是：枢纽城市的优质房产，包括学区房、豪宅、核心商圈商铺，依然值得投资，但是三四线，特别是那些没有接入高铁网、又缺乏核心产业支持的城市，将会陷入大规模人口流出的危机，从而使得房价万劫不复。有关这些优质房产的投资逻辑，明天我将给大家分享。
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