本
文
摘
要
大家好，我是财爷。一个人如其名，能给你带来很多财运的人。
以下是今天的正文。
2021年，各行各业都不太好过。
《财经》最近发表了一篇文章，《2021十大收缩行业》。
令人意外的是，教培行业只排第二，排在第一位的，是房地产。
1
《财经》统计的2021国内十大最惨（收缩）行业：
排在第十位的，是装修与园林，这个行业与楼市荣辱与共，息息相关，所以top10不意外。
排在第九位的，是火电行业，今年限电厉害，好多企业好多人都受到影响，重要的是煤炭价格上行，火电利润被压缩了很多。
第八位，是影视行业，受疫情和监管双重影响，营收利润双降，意料之中。
第七位，养猪养鸡，今年的猪肉很便宜，但饲料却很贵，一个朋友是养猪大户，去年还喜提奔驰大G，今年却都没怎么睡过好觉。
不过养猪是典型的周期行业，人总是要吃肉的，相信这个朋友很快会再次喜笑颜开。
第六位，是餐饮与酒店行业，疫情冲击，意料之中。
第五位，是商场与超市，疫情影响，再叠加直播带货、社区团购的分流，这个行业的确不好过。
大家在上海可能感觉还不太明显，在不少中小城市，商场里员工比顾客多是很常见的现象。
第四位，旅游与景区，主要是疫情影响，不意外。
第三位，航空与机场，也是疫情原因，国外出不去，国内也不敢乱跑，好多空姐都下岗了。
第二位，教育培训，“双减”大锤之下，教培行业被一锅端，数百万人再就业，好未来股价跌到底掉 ，新东方转型直播卖货，一个“惨”字不足以形容。
第一，房地产。某大危机暴发以来，整个行业都风声鹤唳，身处局中的，深有体会。
我认识的今年最惨的一对夫妻，老婆做教培，老公在某大，还买了某大的理财产品。
2
把房地产排在最惨（收缩）行业的第一位，《财经》用了四个字形容，深不可测。
可以看到，今年房地产销售显著收缩。
10月商品房销售面积和销售额同比分别为-21.7%和-22.6%，分别较9月下滑8.5和6.8个百分点；
房地产投资同比下滑5.4%，连续7个月下滑；土地购置面积和土地成交价款同比分别为-24.2%和-0.4%，分别较9月下滑22.1和21.6个百分点。
房地产的净利润也会显著收缩。
房企持有存货的价值往往是其营业收入的数倍。由于房地产价格下跌，如果严格做存货减值，今年相当比例的房地产企业的净利润将是负值。最关键的是：房地产行业正经历着普遍性的债务危机。
相当比例的民营房企经历了、经历着、将要经历债务危机。
房企60强里有约40家民营企业。根据财经产业研究中心的测算，这40家里面，已有5家发生了债务违约，另外还有10多家存在债务违约的风险。今年以来，碧桂园股价下跌32.8%；恒大股价下跌84.9%。
房地产今年的确很惨，处于前二十年未有之大变局。
在过去的一年，房地产被一只强有力的手死死地按在地上，这只强有力的手叫货币政策。在国内野蛮生长了几十年的房地产，第一次如此狼狈。
但相比教培行业，房地产还是要好一些，教培是直接完犊子了，短期复活无望。
房地产目前的问题则是结构性的，杠杆大的已经进了ICU：杠杆低资金链稳健的，趁机抄底并购。
这从土拍市场就可以看出来：
三道红线以来，负债率低、融资利率低的国央企成了最靓的仔，当下的土拍市场，国央企是绝对的主角。
曾几何时，很多不懂行的人还称赞恒大和碧桂园的高周转模式，嘲笑“要活下去”的万科太保守。
如今，高下已判。
整个地产行业正在面临巨大的市场震动，那些靠着高杠杆和高周转模式存货的开发商在这一轮洗牌中被加速淘汰。
而那些实力更强，发展更稳健的企业会逐渐将这些企业或者这些企业的项目进行并购。
3
今年是中国楼市的转折之年，黄金时代正式过去，但房地产对国计民生的重要作用仍然无法替代。
各类城市也是冰火两重天，一线核心城市正在逐渐回暖，但广大三四线城市，甚至很多二线城市的楼市，却陷入流动性危机。
土地流拍，开发商以“工抵房”等名义降价抛售，业主 *** 事件频发，太原、郑州、南宁……
哈尔滨甚至再现“0首付购房”。
有些小城市，一套房子挂出去，半年不成交；而一线城市价格合适，一星期就能卖出去。
这就是流动性最好的诠释。
选筹在弱等级城市的，无论是房企还是个人，现在都不太好过。这几年最惨的买房者，是在三四线城市高位接盘的人。
在上海上车的人，都应该为自己的选择感到幸运。
拥抱核心城市，拥抱核心资产。这句话不仅适用于买房者，也适用于开发商，只不过对于买房者来说，这资产是房子，而对于开发商来说，资产是土地。
随便买个房子就能升值保值的时代一去不返了，事实上即便是在上海，买房也不是普涨。
比如远郊，比如非核心区域的老破小，在这一轮上涨中就跑输大盘。
4
在疫情冲击之下，大家都不太好过，但幸福是对比出来的，相比之下总有过得好的。
比如煤老板，今年是扬眉吐气，把之前十几年的憋屈都吐出来了；还有不久前1.7亿拿下古北壹号大平层的鱼跃医疗；还有新能源……
这其中有努力的因素，也有时代红利，也有认知的差距。
有意思的是，在大洋彼岸的漂亮国，今年最繁荣的行业可能就是房地产，美国今年房价比前年涨了20%，这背后是天量的美元放水。
不只是美国，德国、土耳其、韩国，疫情放水之下，全球房价都在飙涨。
房子是核心资产，是全世界人民的共识。
而财富的本质，也是共识的体现：
一个BTC 6万美金，能买好几套鹤岗的房子，这就是共识的力量。
当然什么地方的什么房子，还要另当别论，比如我最近刚写过的某家公子哥。
同样买在美国，别人的房子一年涨了20%，他买的豪宅四年却跌了近40%，超过4300万RMB打了水漂。
这就是典型的选错筹码。
行业有兴衰，财富在流转，但在核心城市的核心地段买好房子， 是有钱人永远的共识。
那在未来，在上海楼市，这个共识会是什么？
品质，地段，最关键的是人，也就是接盘侠。
未来买房，不仅要看地段，看房子，更要关注人这个因素。
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