本
文
摘
要
1.29更新：经各位朋友指正，重新做了修改，明确前十。另外既然说是购物中心，我们还是以购物为重点，吃喝玩乐放在其次考量。另外把疫情后开业的商场都剔除了，需要持续观察2023年后的表现。纯主观，欢迎指正。
S级（杭州唯三的重奢场）：
1、杭州大厦：一线品牌最全，年销售最高，浙江的富人基本只认杭州大厦，销售额一度全国第一（后被南京德基、北京SKP、深圳万象城等超过），长期全国前五。缺点：物业老旧，餐饮较弱。
2、钱江新城万象城：杭州第二个重奢场，坐拥钱江新城核心区，2、4、9号线三地铁上盖，年销售杭州第二，近几年销售额直冲100亿，硬件豪华，餐饮配套比杭大更强。缺点：奢侈品齐全度不如杭大。
3、in77（湖滨银泰）: 分ABCDE五个区，各有定位，地理位置实在太好，只要杭州西湖旅游地位不变，in77的客流将永远杭州第一，品牌定位比较重年轻潮流这块，有杭州第一家Apple直营店，A奢侈品，B、C潮流，D高化，E配套零售。缺点：硬件一般，由于客流量实在太大，逛起来观感一般。
A级（大区域一霸或某方面具备绝对优势，一楼至少有轻奢或高化）：
4、武林银泰：杭州纯百货的标杆，零售传奇人物厉玲一手打造，化妆品销售额很夸张，全国第一，但由于是纯百货性质，其他体验餐饮类比较拉跨，但只要365卡这个大杀器还在，化妆品将依然强势。注意这个银泰是阿里巴巴旗下，跟in77湖滨银泰、城西银泰不是一家的。
5、城西银泰：杭州继万象城后第二个购物中心，在城西城北申花、老城西一带拥有庞大的家庭客户群体，地位稳固。缺点：近几年无论硬件软件都难有进一步提升空间。
6、嘉里中心：地段为杭州核心区域凤起路，物业硬件ok，配合香格里拉酒店，街区很多网红店，洋气。缺点：招商调整方向不明确，多年来原地来回打转，一楼的定位性品牌数量需要提升。
7、滨江天街：钱塘江南岸no.1购物中心，体量、业态、品牌组合在滨江、萧山区域目前称霸，也是龙湖体系内全国标杆项目，今年来一楼开始上高化，迈出了品牌升级的第一步。缺点：硬件维护一般，一楼品牌需要长期突破。
8、西溪印象城：杭州大城西班霸，其特殊的地理位置截杀了留下、闲林、五常、甚至未科的客群，同时距离西溪湿地一步之遥，也能兼顾部分旅游客群。招商方面有山姆会员店这个大杀器，每到周末都是人潮汹涌。缺点：这么多年了，硬件实在太旧了，不知啥时候能整改一下，二期人气不行，沦为新能源车大卖场。
9、下沙奥莱：性质特殊，属于编外选手，但业绩表现强悍、品牌组合也是重奢，只是地处偏远影响力没那么大，不过既然说是购物，下沙奥莱的品牌组合、销售额还是能吊打一众市区商场。
10、天目里：小众现象级商业项目，严格意义上不算购物中心，但已是国内单体商业项目标杆，风格极致，之所以把他放在前十，主要是因为天目里贡献了很多话题性的城市首店并取得了较好的口碑，如茑屋书店、话梅、观夏等。缺点：体量较小导致品牌丰富度、更新率较低。
以上是我心中前10名，再往后每个级别内的选手差距其实不明显。等skp、恒隆、ifc、k11、嘉里城开业后，个人认为银泰和龙湖系的选手会被挤出前十，最终港资、华润系的项目将占据前十的大多数名额。
B级（区域强势购物中心）：
*** 天街、滨江宝龙、萧山万象汇（排名分先后）：这几个都是杭州很有代表性的区域型购物中心，在周边市郊结合区域拥有非常固定的客群，共同点很明显，体量都在10万方以上，餐饮比例25%-30%，拥有影院超市冰场等大主力店，年销售都在15-25亿之间，一楼以zara、优衣库、sephora等快消品牌和ck、tommy等国际休闲品牌为主，优点是接地气，客流量、经营指标不错。缺点：物业维护水平比较一般（尤其停车场等，普遍不如香港开发商），品牌同质化严重，进入瓶颈期。
C级（区域一般购物中心或百货）：
星光大道、来福士、西溪天街、大悦城、乐堤港、临平银泰、 *** 印象城、三墩天街、国大、萧山银隆等。均属于区域型购物中心或百货，有特色但同时各有缺陷，部分c级和b级其实硬件观感上差距不大，甚至有些硬件更好，主要差在业绩表现上，c级商场的年销售普遍在10亿上下，像拱墅两兄弟乐堤港和大悦城，当年都是抱着来大干一番的目的进杭州的，但实际运营情况不接地气，数据表现一般，不排除未来通过持续的运营手段，赶超b级商场，具体就不一一细说。
D级（社区店、写字楼底商等）：
第一类是写字楼底商集群，如平安悦坊、efc，这类物业并不是以购物为核心，大多数主要提供吃喝玩乐。第二类是小型社区商场，如七堡花园城、东站万象汇、501、古墩印象城、万达、金地广场、西田城等。第三类是走下坡路的场子，如解百、西湖银泰、西溪银泰、海港城等。D类商业项目在杭州如过江之鲫，没有太大的讨论价值。
同时对疫情期间开业或未来要开的购物中心做个预测：
S级：SKP、恒隆
A级：新鸿基IFC（介于AS，看能否从万象城虎口夺食）、K11、绿汀路万象城（介于AB）、嘉里城（介于AB）
B级：城北万象城（要看操盘情况，介于BC）、和睦万象天地（需要和乐堤港、大悦城、城西银泰贴身肉搏，相当惨烈）
C级：滨江银泰、丁桥天街（要熬很久）、奥体印象城（周边入住率不高，可惜）
D级：萧山银泰、江东天街、国芳天街、吾角天街、港龙城等一堆。。。
