本
文
摘
要
1.公寓是什么
销售员在给我们推销公寓的时候，必提及的卖点一定有“不限购”“价格低”等。再加上精装交付的装修确实闪亮，很多人一时心动，确认过眼神就剁手刷卡了。
羊毛出在羊身上
要理解公寓是什么，先要了解我们的土地类型。
一般分为：
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；
商业、旅游、娱乐用地40年;
仓储用地50年；
综合或者其他用地50年。
在本该用来建写字楼、商铺的40年产权的土地上，居然建了用来居住的房子。无论是户型设计还是受众人群，都只盯着一个目标——居住。这种物业产品，我们称为类住宅，披着居住外衣的山寨货。
公寓，就是这类住宅。
2.土地成本
举个例子表里这些数据大致可以反映地价在房价中的占比（2017年土拍市场比较特殊，土地跟房价都被限价，这个表做参考即可）。即使最保守的估计，一二线城市的楼盘，土地成本占总成本也有60%以上。
可以说，地价决定了房价。
而在土地成本上，公寓跟住宅的地价极为悬殊。
为什么商业地块的成本很低？
对地方 *** 来说，住宅是一锤子买卖，是泼出去的水。之后这块地的涨跌跟地方 *** 一点关系都没有，一分钱都捞不到。
而商业地块不一样，它是会下蛋的鸡。用来建写字楼，可以入驻企业，为企业经营贡献税收；用来建商铺，可以入驻商贩，商贩买卖贡献税收。有利可图。
一个一锤子买卖，一个细水长流。没毛病。
更何况，一个城市的地标基本都是商业建筑。城市面貌，也是政绩。
可现实变了
实体经济不景气，小公司大量倒闭；电商扫荡实体商铺，商铺也就做做餐饮还能活命。写字楼跟商铺大量空置。
卖住宅的天天数钱喜报频发，卖商办的叫苦不迭团队都养不活。市场这只看不见的手就会伸出来。
外来人口居住困难难以安家，保障房廉租房什么的又根本口惠实不至。
公寓，这种类似住宅的产品就此诞生。
市场，真的是特别聪明。
因此，公寓天生就是一种擦边球，是商办跟住宅冰火两重天的畸形产物。
3.公寓的优势
销售员口中的公寓的主要卖点，帮你总结好了。
1.价格便宜
很多人买公寓最重要的原因就是价格。一般来说，平层公寓价格只有同地段住宅的50%左右，挑高公寓价格只有住宅价格75%左右。并且大部分都是精装交付，装修的精致程度也确实非常高。
很多都可以做10年按揭，50%首付。
2.地段很好
不是地铁口或者商圈旁的，出门都不好意思打招呼。对于一个上班狗来说意味着什么，不用多说。
3.不限购
对于住宅的限购，小白是没有办法破限购的。手里又有点小钱，再被销售员洗洗脑“房子是最佳的抗通胀投资”，就入了。
4.具有投资价值
一二线城市，住宅的年投资回报率只有1.5-2%，连余额宝都拼不过。可是公寓，因为总价低、租金高，回报率可高达5-8%。并且，它的房价同样随着同区域的住宅一起水涨船高。无论短投还是长投，怎么算都划算。
5如何选择公寓
公寓作为一个畸形的产物，是最烂的选择，不到万不得已千万不要入手。无论在哪个版块，永远优先住宅。哪怕这个住宅老、破、远，也好过无比闪亮亮瞎你眼的公寓。这是真理。
但是，总有人有山穷水尽的时候，总有人确实要有一个提供归属感的地方，也总有土豪有看颜值头脑一热的时候。
这些人很多很多，不然公寓也不会存在这么久。
存在即合理。
那公寓该怎么选？
1.地段
不是靠近地铁口，就是靠近大型商超或者办公楼。同时，越靠近市中心越好。跟住宅不同，公寓的价值很单纯，本质就是地价。要么交通方便，要么距离上班地点很近。这也能有效降低你的空置率。其它地方就不用考虑了。
2.长期持有
既然老老实实选择公寓，就做好长期持有的准备。大部分公寓的高推房量让你没法做到短持。跟住宅不同，租金收益率确实需要仔细核算。自住无所谓。
3.采光、通风
公寓跟住宅不同，它的采光、通风没有硬性指标。因此，在选择具体房源的时候，这两点值得好好挑一挑。
4.挑高、双钥匙
挑高还是平层要折算成单价自己权衡。最近流行双钥匙，相当于把一套房拆成两套房出租，也是挺不错的。
钱，来之不易。花出去，也要谨慎。
