本
文
摘
要
7月9日上午，徐州中院召开房屋征收典型案例新闻发布会。会上，市中院党组成员、副院长乔英武通报了全市两级法院行政审判工作基本情况、工作举措以及召开本次新闻发布会的背景、意义，行政庭庭长祁贵明发布了徐州法院房屋征收十个案例并回答了记者提问。发布会由市中院宣传处副处长褚红艳主持。
2018年，徐州两级法院坚持以 *** 新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”目标，聚焦服务法治 *** 建设、优化营商环境、推动高质量发展三项职责，牢牢抓住重大案件办理、审判业务指导、体制机制改革三个关键，开拓进取，务实求新，行政审判取得了新发展、新进步。
市中院通过发布土地房屋征收与补偿典型案例，向社会释明征收补偿法律政策，引导被征收人依法、理性判断自身合法权益，指导和规范土地房屋征收职能机关依法实行征收补偿，着力从源头上预防和化解土地房屋征收与补偿行政纠纷，维护社会的和谐稳定。
2018年房屋征收典型案例
1、被征收人在约定时间拒绝评估公司估价人员入户评估，应承担相应法律后果
【简要案情】
征收人某区人民 *** 于2016年8月4日作出征字[2016]第5号《房屋征收决定》，原告周某房屋在该征收决定范围内，2016年9月8日，征收部门及实施单位工作人员向周某送达了《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》等，明确告知周某“委托的评估机构定于2016年9月11日14:30时对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。”2016年9月11日，征收部门工作人员及评估机构工作人员按约定时间到周某户处，因周某户不配合，未能对涉案房屋入户评估及对附属物单独评估。2016年9月19日房地产估价有限公司对周某的房屋作出房屋征收估价报告，9月20日，向周某送达了房屋征收估价报告。周某在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。征收人某区人民 *** 于2016年10月8日作出房征补字[2016]第126号《房屋征收补偿决定书》，次日向周某送达，并进行张贴公告。原告周某不服，向徐州市中级人民法院提起诉讼。法院经审理认为，涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师均具备相应资质。征收部门工作人员向周某送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》，明确告知周某入户进行房屋评估及对房屋附属物进行单独评估的时间及拒绝入户的后果等。评估公司工作人员按约定时间到达被征收房屋，因周某户不配合，评估公司实地查勘后，依据征收部门提供的相关资料，在估价报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并不违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。遂判决驳回原告周某要求撤销被告某区人民 *** 作出的房征补字[2016]第126号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。
【评析】
《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。根据上述规定，在房屋征收部门提前约定入户评估时间情况下，被征收人无客观正当理由拒绝评估机构估价人员入户勘查，评估公司根据被征收房屋的现场状况及相关基础资料，作出房地产估价报告，符合正当程序原则，被征收人对评估结果也没有提出复核和专家鉴定，该评估报告可以作为征收补偿依据。
2、以非法手段骗取的征收补偿利益不受法律保护
【简要案情】
2013年10月中旬，被告某区人民 *** 根据江苏省国土资源厅作出苏国土资地函（2003）2181号《关于批准铜山县2003年度第13批次城镇建设用地的通知》，对该《通知》批准征收为国有的集体农用地和建设用地实施征收。2013年10月28日，某区人民 *** 街道办事处与原告徐某某签订了安置补偿协议，补偿安置100余平方米房屋一套。后将涉案房屋交由街道办事处拆除。相关生效刑事判决认定该村委会主任徐某某利用其协助 *** 从事房屋征收安置补偿工作职务上的便利，在其近亲属不符合拆迁安置补偿政策的情况下，采取虚报证明材料等方式，违规将其父亲的一处宅基地分成三处，包括原告徐某某一处。案发后，原告徐某某等人将涉案安置房屋中的现房钥匙上交。原告徐某某向徐州市中级人民法院起诉认为，被告未对原告进行补偿违法。请求法院判决被告对原告房屋实施的拆迁行为违法，支付原告安置补偿费用200余万元。法院经审理认定：根据生效刑事判决认定，原告在涉案区域无宅基地及房屋，不符合分户安置补偿的条件，该安置补偿协议系通过非法手段获得。故，徐某某对涉案房屋不具有合法权益，不具备提起本案诉讼的原告主体资格。遂裁定：驳回原告徐某某的起诉。
【评析】《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。通过非法方式获得补偿安置利益不受法律保护，构成犯罪的依法应承担刑事法律责任。《中华人民共和国行政诉讼法》第一条明确规定行政诉讼法的主要立法目的是“保护公民、法人和其他组织的合法权益。”本案原告徐某某在征收范围没有宅基地及房屋，被拆除房屋并非其所有，通过非法方式获得补偿安置利益不受法律保护。
3、对已经被生效判决所羁束房屋征收决定再次提起诉讼，依法应予驳回
【简要案情】
2015年11月3日，某区人民 *** 作出[2015]第4号房屋征收决定，被征收人姬某某等人不服，于2016年2月向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03行初66号行政判决，确认被告某区人民 *** 作出[2015]第4号房屋征收决定违法，姬某某等人向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院作出（2017）苏行终1434号行政判决，驳回上诉，维持原判。被征收人李某某等人针对[2015]第4号房屋征收决定向市人民 *** 申请行政复议，市人民 *** 经复议决定维持某区人民 *** 作出的4号征收决定。被征收人李某某于2016年5月向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求人民法院撤销某区人民 *** 作出的 [2015]第4号房屋征收决定以及人民 *** 作出的行政复议决定。徐州市中级人民法院经审查认为，因 [2015]第4号房屋征收决定的合法性已经生效判决审查确认，即诉讼标的已为生效裁判所羁束，本院不再就该行为的合法性进行审查和判决，对[2015]第4号房屋征收决定及行政复议决定不再审查。因此，原告李某某的起诉不符合法定起诉条件。遂裁定驳回原告李某某的起诉。
【评析】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（九）项之规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；第三款规定，人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。同一房屋征收决定范围内被征收人对征收决定不服的，可以作为共同原告提起诉讼，在其他被征收人提起诉讼后，可以申请作为共同原告参加诉讼，坚持单独起诉立案的，法院将待前一案件作出的判决生效后，根据上述规定，迳行裁定驳回起诉。
4、被征收人对征收补偿方式拒绝选择的，房屋征收机关可以确定产权调换的补偿方式
【简要案情】
原告卜某房屋在被告某区人民 *** 作出的征字[2015]第1号房屋征收决定范围内，房屋征收评估机构对原告被征收房屋作出估价报告并送达后，原告未提出异议。房屋征收部门依法将房屋征收补偿告知书送达被征收人卜某，并告知其可在房屋征收补偿告知书送达之日起3日内就补偿方式作出选择，如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。在房屋征收部门告知的期限内，被征收人未对补偿方式作出书面选择。被告对原告作出房征补字〔2016〕第32号《房屋征收补偿决定书》，决定对被征收人卜某名下的被征收房屋的补偿实行产权调换。原告不服，以未予以货币补偿，及不能保障原告的原有生活水平及生产经营条件等为由提起诉讼。法院经审理认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员已向原告送达《房屋征收补偿告知书》，《房屋征收补偿告知书》明确告知原告“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。”因原告未对补偿方式作出选择，被告在被诉征收补偿决定中按产权调换的方式（对等性质商业用房）进行补偿并无不当。故原告关于补偿方式不合理的主张，依法不予支持。
【评析】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人有选择货币补偿，或选择房屋产权调换的权利。在房屋征收部门告知被征收人行使选择权利，被征收人拒绝行使选择权利情况下，房屋征收补偿机关可以按预告知的补偿安置方式予以补偿安置。事后，被征收人再对补偿安置方式提出异议的，人民法院不予支持。
5、房屋征收过程中应保障被征收人对房屋征收估价机构的选择权利
【简要案情】
2016年7月21日，被告某区人民 *** 作出房征决〔2016〕1号《房屋征收决定》并公告，原告李某所有的一处房屋位于此次征收范围内。2016年7月22日，被告通过现场抽签的方式，确定徐州某房地产评估有限公司为此次房屋征收的评估机构并公告。在征收公告规定的签约期内，李某未与征收部门签订房屋征收补偿协议，被告于2016年9月7日对原告李某作出〔2016〕64号《房屋征收补偿决定书》，于2016年9月18日送达给李某。李某不服，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销〔2016〕64号《房屋征收补偿决定书》。法院经审理认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”苏政发〔2011〕91号《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第九条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。”本案中，在确定价格评估机构的过程中，未经被征收人协商，而是直接以抽签的方式选定了评估机构，违反了上述程序规定。且被告未提供证据证明在评估机构作出分户评估报告后，其已经向被征收人李某送达，剥夺了被征收人李某对被征收房屋评估价值申请复核、申请鉴定的权利。遂判决撤销被告作出的〔2016〕64号《房屋征收补偿决定书》。
【评析】
房屋征收涉及被征收人重要财产权益，法律赋予被征收人对房屋征收估价机构选择权利，是房屋征收补偿公平公正的重要保障。房屋征收部门在实施房屋征收过程中应尊重和保障被征收人的该项权利的行使，包括协商选择房屋征收估价机构的期限权利。本案中，在评估机构作出分户评估报告后，被告没有证据证明已经向被征收人李某送达，该程序缺失，剥夺了被征收人李某对被征收房屋评估价值申请复核、申请鉴定的权利，属严重违反法定程序。
6、征收范围内的集体性质土地，必须经依法批准征收后方可实施房屋征收
【简要案情】
2016年10月14日，某县人民 *** 作出房征字〔2016〕4号《房屋征收决定书》，原告张某等七户的房屋位于征收范围内，部分原告持有的土地证为集体土地使用证，部分原告持有的土地证为国有土地使用证。2017年7月18日，江苏省人民 *** 作出《江苏省人民 *** 关于某县2017年度第1批次村镇建设用地的批复》（苏政地[2017]431号），同意该县将国有农用地3.8353公顷（其中耕地1.3328公顷）转为建设用地。上述批复所涉的25025平方米土地位于涉案项目征收范围内。后七原告提起本案诉讼，请求人民法院依法确认被告作出房征字〔2016〕4号《房屋征收决定书》违法并撤销。法院经审理认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”依据上述法律规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于对国有土地上的房屋实施征收。本案中，原告张某提供的宅基地使用证证明征收范围内存在集体土地，被告提供的证据不能证明对相关集体土地进行了征收，仅以涉案地块位于城市规划区内、城市的土地属于国家所有，主张涉案地块均为国有土地，依据不足。另，在作出涉案征收决定前，涉案项目范围内还存在国有农用地，于征收决定作出后经江苏省人民 *** 批准转为国有建设用地。被告对包括原告张某在内的房屋所有权人作出的房屋征收决定，属于主要证据不足、适用法律错误。鉴于涉案项目具有公益性，且大多数被征收人已经签订安置补偿协议，如撤销会对社会公共利益造成重大损害，遂判决确认被告作出的房征字〔2016〕4号《房屋征收决定书》的行为违法。
【评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于国有土地上房屋征收，根据土地管理法相关规定及《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》规定，集体土地上房屋必须经依法批准征收为国有后，方可按照《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》或《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定相关程序依法实施征收和补偿，集体土地未经依法征收为国有而实施征收，属违法征收。
7、房屋征收机关应尊重保障拟被征收人对征收补偿方案提出意见的权利
【简要案情】
2015年1月28日，被告某区 *** 公告了旧城区改造项目征收补偿方案，征求公众意见和建议。原告等人于2015年2月13日将书面反馈意见送到指定地点，交给街道办事处工作人员。2015年3月2日，某区住房和建设局作出情况说明，称2015年1月28日公布旧城区改造项目征收补偿方案后，在征求意见期间未收集到被征收人要求修改征收补偿方案的意见。同日，被告将上述情况说明及修改后的旧城区改造项目征收补偿方案进行公告，请被征收人于2015年3月9日前到街道办事处提出意见、建议。2015年3月6日，原告等人将其对3月2日公告的疑问及反馈意见送到指定地点，交给街道办事处工作人员。2015年7月17日，被告作出[2015]第2号《房屋征收决定》，决定对旧城区改造项目范围内的房屋实施征收。2015年7月18日，被告将征收决定公告及安置补偿方案予以公示。原告王某等不服该征收决定，以被告不遵守国家法律、法规，不采纳被征收人提出的修改意见等为由，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求：撤销被告作出的[2015]第2号《房屋征收决定》。法院经审理认为：被告一方面称未收集到公众意见，一方面又对第一次的安置补偿方案进行修改，同时再次征求公众意见，原告等人再次提交了反馈意见，但被告以超期为由不予采纳，在作出房屋征收决定时，又将第一次公布的方案作为正式的补偿方案予以公告，致使对征收补偿方案征求公众意见的程序形同虚设，损害了原告等被征收人的建议权利。遂判决确认被告某区人民 *** 作出 [2015]第2号《房屋征收决定》的行为违法。
【评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一规定了房屋征收补偿方案的制定程序，是为了保障被征收人的知情权、建议权，保证征收补偿方案合法、合理、科学可行，以减少征收补偿中的矛盾纠纷。房屋征收部门及征收人在拟定和确定征收补偿方案过程中应保障被征收人建议权利的行使，并提供便利条件，对于合法合理的建议应予尊重，否则属征收程序违法。
8、房屋征收机关组织实施房屋强制搬迁过程中应妥善处理被征收人的室内物品
【简要案情】
被告某区人民 *** 于2014年7月22日对原告作出[2014]第104号《房屋征收补偿决定书》并向原告郭某送达。原告不服征补决定，遂提起行政诉讼，经一、二审行政判决予以维持。因原告未履行征补决定规定的搬迁义务，被告向该区人民法院申请强制执行。该区人民法院受理后，向原告送达了执行通知书并公告，限期原告履行征补决定规定的搬迁义务，2015年7月22日，该区人民法院依据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，书面告知被告组织实施强制执行。8月19日，被告某区人民 *** 对原告实施强制搬迁拆除。实施拆除过程中由公证处现场录制视频，房内有少量陈旧物品，但没有搬至安置房。原告以被告某区人民 *** 超出人民法院准予执行范围实施强拆行为及室内有部分物品被实施强拆时毁损为由，向徐州市中级人民法院提起行政赔偿诉讼。法院经审理认为，因原告未履行生效的征收补偿决定所规定的搬迁义务，被告向人民法院依法申请强制执行。根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条之规定“人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民 *** 组织实施，也可以由人民法院执行”，被告根据人民法院准予执行裁定实施强制搬迁符合法律规定。但被告负有在搬迁过程中对被征收房屋内的物品妥善处置的义务。根据公证机关现场录像及拍照显示，原告被拆除房屋内除废弃物品外，尚有少量陈旧家俱没有搬出，与原告的陈述相吻合，被告未尽到妥善保管物品义务的行为应当确认违法。判决：被告赔偿原告室内物品损失人民币2000元整；驳回原告其他赔偿请求。
【评析】
在被征收人不主动履行生效法律文书规定的搬迁义务的情况下，房屋征收机关有权根据人民法院准予执行裁定实施强制搬迁。但房屋征收机关在搬迁过程中负有对被征收房屋内的物品妥善处置的义务，避免给被征收人造成不必要损失。房屋征收机关在实施强制搬迁过程中，应当对室内物品情况进行证据保全，谨慎搬迁，避免不必要损坏，妥善保管避免丢失，并及时通知被征收人领取，否则将承担赔偿责任。
9、房屋征收部门或实施单位应诚信履行已经达成的征收补偿协议
【简要案情】
因徐州市丁万河治理工程，需要对包括原告李某的房屋进行拆迁改造。2013年4月12日，被告某街道办事处（甲方）与原告李某签订《拆迁补偿协议》，2014年3月11日，被告某街道办（甲方）与原告签订《补充协议书》，当日，被告某街道办出具《丁万河拆迁承诺书》，该承诺书载明：“如果在北三环路拆迁安置时，安置政策高于丁万河拆迁安置政策，补偿标准按北三环拆迁安置政策执行。”2014年，某区人民 *** 启动三环北路高架快速路建设项目，并于2014年8月22日发布〔2014〕第11号房屋征收决定，一并公告《三环北路高架快速路项目征收补偿方案》。后因被告某街道办事处未按《承诺》中的三环北路标准继续支付安置补偿费用，原告李某多次要求被告履行承诺无果后，提起本案诉讼。法院经审理认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或其他组织提起的下列诉讼：…（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除 *** 特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的…”本案中，原告主张被告未按照约定继续履行协议而提起诉讼，符合法律规定。被告某街道办事处作为行政主体与原告李某签订涉案《拆迁补偿协议（货币补偿）》及《承诺》真实合法有效，因2014年8月公布的《三环北路高架快速路项目征收补偿方案》载明的拆迁补偿政策高于被告与原告签订补偿协议时的丁万河拆迁安置政策，被告应按三环北路高架快速路项目拆迁补偿政策对原告继续补偿安置。遂判决被告某街道办事处于本判决生效之日起30日内支付原告1124738.16元。
【评析】
诚实信用是行政的基本原则，房屋征收部门或实施单位与被征收人签订补偿协议（包括向被征收人出具的承诺），只要真实自愿，不违反法律禁止性规定，应当诚信履行。
10、土地房屋征收应遵循先补偿后搬迁的基本原则
【简要案情】
2014年6月3日，被告某区 *** 作出【2014】第6号《房屋征收决定》，原告聂某所有的房屋位于征收范围内，因就补偿问题未能与征收实施单位达成一致，未签订房屋征收补偿协议，被告亦未就原告房屋作出征收补偿决定。2016年10月-11月，被告下属街道办事处在接到被告下达的轨道2号线征收督办单后将原告房屋 *** 。原告认为被告 *** 其房屋行为违法，遂提起诉讼。法院经审理认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”本案中，被告作出房屋征收决定，原告涉案房屋已纳入征收范围。被告在未与原告达成征收安置补偿协议且未对原告涉案房屋作出征收补偿决定的情形下， *** 原告涉案房屋，其行为违反上述规定，应确认违法。被告对其拆除行为造成的原告室内物品损失，应予以合理赔偿。
【评析】
无论征收集体土地上房屋，还是征收国有土地上房屋，《中华人民共和国土地管理法》、《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》均规定应遵循先补偿、后搬迁的原则，依法补偿后，被征收人拒绝搬迁的，可以依法向人民法院申请强制执行。
供稿丨行政庭
